DEMISTIFICARE IL POTERE STATUTARIO DI VENDITA: UNO SGUARDO SUPERFICIALE AL LAND ACT E ALLE REGOLE DEI BANDITORI D’ASTA – WMO Advocates

In questo caso e nei termini più semplici, il potere statutario di vendita significa l’autorità e il diritto concesso a un creditore per statuto di pubblicizzare e vendere proprietà in un’asta pubblica senza ricorrere a un tribunale per l’autorizzazione, in caso di mancato pagamento. Particolare attenzione sarà prestata a un addebito come interesse per la sicurezza.

Sono state sollevate molte domande su come le istituzioni finanziarie esercitano il loro potere statutario di vendita e se viene seguito un giusto processo. Il più delle volte il giusto processo è raramente seguito alla lettera.

Era intenzione del legislatore fornire chiarezza su questo controverso argomento del potere statutario di vendita con l’emanazione della legge sulla terra. Caso in questione, prima della promulgazione della legge sulla terra, il diritto di riscatto del chargor è stato lasciato alla mercé dell’interpretazione giudiziaria e della giurisprudenza. Tuttavia, ora la legge sulla terra, ai sensi della Sezione 89, affronta espressamente questo problema della redenzione.

L’equity of redemption si riferisce al diritto di un chargor in default di recuperare la proprietà prima che il chargee eserciti il suo potere statutario di vendita pagando l’importo principale, gli interessi e altri costi che sono dovuti al chargee per curare il default.

È piuttosto spiacevole che anche con l’emanazione del Land Act 2012 e i progressi raggiunti dalla giurisprudenza su questo argomento ci siano ancora dubbi che lo circondano. Lo scetticismo è specificamente sugli avvisi, quando dovrebbero essere emessi e la posizione della proprietà matrimoniale nel potere di vendita.

Come detto qui di seguito ci sono due questioni di grande preoccupazione che dovrebbero essere affrontate vale a dire;

1. Gli avvisi

Ci sono essenzialmente tre avvisi da emettere prima di esercitare il potere legale di vendita. Questi avvisi includono;

1. L’avviso legale ai sensi della sezione 90 della legge sulla terra

Sezione 90 (1) costituisce il fondamento del potere statutario di vendita. Se e quando il chargor (il mutuatario) è in difetto di qualsiasi obbligo soggetto allo strumento di carica e continua ad essere in default per un mese, il chargee (il creditore) può servire sul chargor un avviso per iscritto per pagare le somme dovute o eseguire come previsto ai sensi del contratto.

La sottosezione 2 identifica ciò che l’avviso di cui alla sottosezione 1 deve comunicare al chargor. Esso comprende;

• La natura e l’entità del default
• Se il default è per mancato pagamento di denaro, l’avviso da dare per correggere il default deve essere di non meno di tre (3) mesi.
• Se il default è per la mancata esecuzione di uno qualsiasi dei covenant nello strumento di addebito, l’avviso di rettifica del default non deve essere inferiore a due (2) mesi.
• Se il valore predefinito non viene rettificato entro il tempo stabilito, il chargee può procedere ad applicare i rimedi disponibili.
• Il chargor ha il diritto di ricorrere in tribunale contro alcuni rilievi richiesti dal chargee.

La maggior parte delle istituzioni finanziarie opta per la vendita del terreno addebitato, ma chiaramente ci sono molte più opzioni a loro disposizione come richiesto dalla Sezione 90 (3). Tuttavia, dobbiamo notare che il termine utilizzato nella Sezione 90 (3) è ‘maggio’, maggio in questo caso viene utilizzato per comunicare che le opzioni disponibili per il chargee sono diverse e spetta al chargee scegliere uno.

C’è un po ‘ di conflitto tra le disposizioni della sottosezione 2 e della sottosezione 3 della sezione 90. La sezione 90 (2) concede al chargor un periodo non inferiore a 3 mesi per correggere l’inadempimento e allo stesso tempo la sezione 90 (3) si spinge oltre per dare mandato al chargee di esercitare i rimedi come delineato nella sottosezione se e quando il chargor non si conformerà entro 90 giorni. C’è un evidente problema pratico con l’applicazione di queste due sottosezioni. Una domanda rimasta senza risposta è: 3 mesi equivalgono a 90 giorni? E viceversa.

1. L’avviso di vendita ai sensi della Sezione 96 (2) del Land Act e l’avviso di rimborso ai sensi della regola 15 (b) delle regole Auctioneers, 1997.

L’applicazione dell’avviso di vendita ai sensi della Sezione 96 (2) del Land Act e l’avviso di rimborso ai sensi della regola 15 (b) delle regole dei banditori ha lentamente e costantemente attirato l’attenzione di giudici e professionisti. E ‘ importante che affrontiamo la natura del requisito ai sensi della Sezione 96 (2) della legge terra e la regola 15 (b) delle regole banditori d’asta e l’effetto di non conformità ad esso.

Sezione 96 (2) del Land Act porta alla ribalta un avviso di vendita di almeno quaranta giorni, mentre la regola 15 delle regole banditori descrive un avviso di rimborso di almeno 45 giorni. L’avviso di rimborso è in linea con la sezione 89 del Land Act sull’equità del rimborso. Allo stesso tempo, l’avviso di cui alla Sezione 96 (2) dà al chargor almeno 40 giorni per porre rimedio al default, altrimenti il Chargee procederà alla vendita.

E ‘ stato sostenuto più volte che i requisiti di cui alla regola 15 delle regole Auctioneers, 1997 sono sufficienti ai fini della Sezione 96 (2) del Land Act. È stato anche sostenuto che la redenzione, la comunicazione dell’Banditori può anche servire come un avviso di vendere dal creditore garantito ai sensi dell’articolo 96, paragrafo 2, della Terra di Agire perché è rilasciato da un agente del creditore garantito debitamente agendo su istruzioni e, inoltre, informa il costituente che la proprietà sarà venduta dopo 45 giorni, a meno che lui/lei lo redime.

Tuttavia, i due avvisi hanno scopi distinti e sono serviti da persone diverse. Questo è stato sondato da Gikonyo J in Albert Mario Cordeiro & Un altro vs Vishram Shamji eKLR come segue:

Alcuni argomenti che ho incontrato sembrano suggerire un avviso di redenzione ai sensi della regola 15 del Auctioneers Act è sufficiente ai fini della Sezione 96 (2) del Land Act. Penso che ci sia una chiara biforcazione legale tra queste due leggi e qualsiasi tentativo di fondere i due aumenta solo la confusione dello scopo della Sezione 96(2) della legge sulla terra. Posso speculare qui. Forse si può pensare che la Redenzione Avviso sotto i Banditori Atto è sufficiente perché viene dopo la Legge di Preavviso; per 45 giorni, che è più di 40 giorni ai sensi della Sezione 96(2) del Terreno Atto; propone lo scopo di dare un’opportunità per la Costituente per riscattare la proprietà; e avvisa il Costituente di un imminente vendita della proprietà se la somma richiesta non viene pagata entro il termine di 45 giorni previsto nel bando. Ma devo affermare che i requisiti di cui alla Sezione 96(2) della legge sulla terra sono obbligatori e abbastanza separati dai requisiti ai sensi della legge sui banditori d’asta. Anche l’Avviso di rimborso ai sensi della legge sui banditori d’asta è obbligatorio, ma viene emesso separatamente da e dopo quello ai sensi della Sezione 96(2) della legge sulla terra; rigorosamente in quella sequenza.

Il risultato dell’analisi di cui sopra è che in assenza di un avviso di vendita ai sensi della Sezione 96 (2) della legge sulla terra, il potere legale di vendita non sarà legalmente maturato anche se è stato emesso un avviso di rimborso.

1. Casa matrimoniale

I richiedenti si sono più volte precipitati in tribunale per opporsi a un chargee che esercita il suo potere statutario di vendita citando che la proprietà oggetto è una casa matrimoniale. Il Land Act 2012 offre una maggiore protezione alle case matrimoniali, ma ciò non significa che quando il potere di vendita del chargee è legalmente maturato, dovrebbe essere fermato solo perché la proprietà è una casa matrimoniale.

La Corte in Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR affrontato questo problema come segue:

Voglio disattivare i mutuatari da quella che sembra essere una postura fuori luogo, specialmente dai morosi. La vera posizione della legge sulle proprietà matrimoniali è che un mutuo non verrà creato su tale proprietà senza prima ottenere il consenso del coniuge. Allo stesso modo, nessuna vendita dei beni matrimoniali sarà effettuata senza dare le necessarie comunicazioni al coniuge o ai coniugi del creditore ipotecario. Queste protezioni, una volta utilizzate, non impediranno la vendita di una casa matrimoniale in cui sono stati ottenuti i consensi necessari e tutte le comunicazioni date a tutte le parti con un interesse nella casa matrimoniale, che è data come garanzia per un prestito o una linea di credito.

La regola empirica è che nessuna proprietà può essere addebitata senza il consenso sponsale o una dichiarazione giurata per dimostrare lo stato civile se un chargor sostiene di essere single. Successivamente, in caso di inadempienza, gli avvisi vengono emessi come consigliato dallo statuto e copiati a tutte le parti interessate, inclusi ma non limitati ai coniugi, quindi essenzialmente il potere statutario di vendita è legalmente maturato. E ‘ il ragionamento della Corte che qualsiasi proprietà, sia esso matrimoniale o personale, che viene offerto come garanzia per un impianto è fatta sulla comprensione che lo stesso sta il rischio di essere venduto dal creditore in ritardo di pagamento del debito garantito.

Onorevole Nyamu J in Maithya vs. Housing Finance Co. Del Kenya & Un altro 1 EA 133 ha dichiarato quanto segue:

“Le proprietà caricate sono destinate ad acquisire o dovrebbero avere un valore commerciale altrimenti i creditori non le accetterebbero come titoli. Il sentimento di proprietà che è stato molto apprezzato in questo paese nel corso degli anni ha in molte situazioni lasciato il posto a considerazioni commerciali. Prima di prestito, molti istituti di credito banche e case ipotecarie sono sempre più insistendo sulle valutazioni di essere fatto in modo da stabilire valori di vendita forzata e valori di mercato delle proprietà per costituire i titoli per i prestiti o linee di credito. La perdita degli immobili per vendita è chiaramente contemplata dalle parti anche prima che la sicurezza sia formalizzata”.

La posizione che i tribunali hanno assunto su questo tema è ferma e resiliente. La protezione di una casa matrimoniale nell’ambito del potere legale di vendita non deve quindi essere utilizzata come lancia da un inadempiente o come assoluzione di obblighi contrattuali nell’ambito di uno strumento di pagamento.

La Corte in Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR ha osservato quanto segue:

È abbastanza arrogante per il richiedente pensare che la conversione di un bene ipotecato in una casa matrimoniale fornirà una qualche forma di scudo indomabile dalla realizzazione di una garanzia data in un mutuo ai sensi della legge. La legge sulla creazione di ipoteca e vendita di casa matrimoniale mira solo a garantire il consenso del coniuge o dei coniugi è ricercato prima di tale proprietà è ipotecato, e le comunicazioni pertinenti sono notificati al coniuge che aveva dato il consenso al mutuo prima dell’esercizio del potere statutario del creditore ipotecario di vendita.

Il fatto che la proprietà addebitata sia una casa matrimoniale è rilevante solo se il richiedente sostiene la mancanza del consenso del coniuge nella creazione della tassa o le comunicazioni sul coniuge/i non sono state correttamente notificate secondo la legge.

1. Dichiarazione dello stato civile

Ora è un requisito legale che nessuna proprietà matrimoniale può essere addebitata senza il consenso del coniuge. Con questa protezione nella legge c’è stato un aumento dei casi di dichiarazioni giurate falsificate e coniugi di Chargors che si moltiplicano per affermare che sono sposati e che la proprietà è matrimoniale solo per sconfiggere il potere di vendita del chargee.

I responsabili devono notare che la legge offre ricorso in tali casi. Falso giuramento è un reato ai sensi della sezione 114 del Codice penale. Tuttavia, consigliamo che il Chargee dovrebbe andare oltre e cercare di condurre una ricerca con il Cancelliere dei matrimoni per confermare se effettivamente il chargor è il matrimonio. Sezione 50 della legge sul matrimonio stabilisce l “ufficio del cancelliere dei matrimoni e dei suoi doveri che comprende tra l” altro per registrare i matrimoni e mantenere un registro dei matrimoni. Siamo vivi per il fatto che non tutti i matrimoni sono registrati, ma conducendo questa ricerca dimostra che il Chargee è andato oltre per confermare lo stato civile del Chargor. Consigliamo che questa ricerca è fatta e i risultati allegati allo strumento di carica.

1. Garanti

In alcuni oneri in cui il Chargor manca di sicurezza, si impegnerebbero un garante per garantire la struttura. Ai fini di questo articolo, ci concentreremo sulla garanzia di essere una tassa su un appezzamento di terreno. Una garanzia è di solito un contratto separato e distinto dal mutuatario. Il garante che ha dato la sua terra come garanzia gode della protezione offerta dalla legge sulla terra. Il garante è anche parte della carica.

Tutti gli avvisi al mutuatario dal creditore, per quanto riguarda la carica e la vendita imminente del terreno addebitato, dovrebbero essere copiati al garante perché la responsabilità del garante sorgerà in caso di inadempienza. Poiché il garante ha messo il suo pacco come garanzia, è solo ragionevole ed equo che abbia diritto agli avvisi di cui alla sezione 90 (1) e alla sezione 96 (2) della legge sulla terra e non dimenticando anche l’avviso di rimborso ai sensi della regola 15 delle regole dei banditori d’asta.