Design-Build Procurement Process

23 giugno 2005

I processi di Design/Build e DBB procurement sono simili in quanto il Proprietario assume un Appaltatore per costruire un progetto in ciascuno, ma i due sistemi differiscono per la fase in cui il progetto viene fornito ai potenziali offerenti. Di seguito è riportato un esempio dei passaggi tipici coinvolti nel processo di approvvigionamento del progetto D/B:

Fase 1 Pianificazione strategica della struttura: il Proprietario analizza i requisiti attuali e futuri della struttura per determinare il piano di sviluppo della struttura appropriato per l’uso pianificato.

Fase 2 Definizione del programma-Il proprietario stabilisce i requisiti del progetto in termini di dimensioni e prestazioni dell’impianto, criteri, requisiti di finitura, standard di qualità, codici applicabili, standard normativi, popolazione/capacità, requisiti di equipaggiamento, ecc. Questi requisiti sono definiti e articolati da personale professionale interno o da un consulente esterno.
Fase 3 Richiesta di qualifiche (RFQ)-I requisiti professionali, finanziari ed esperienziali per i Proponenti e i parametri generali del progetto sono articolati in una RFQ, da personale interno o da un consulente esterno.
Step 4 Qualifications Statement – Il proprietario pubblicizza il progetto e riceve e rivede le dichiarazioni di qualificazione in risposta alla RFQ. Generalmente i tre, e non più di cinque, le imprese più qualificate sono short-listed.
Fase 5 Richiesta di proposte (RFP)-Il proprietario sollecita proposte di progettazione e di costo dai team di progettazione-costruzione selezionati in una RFP. Tra gli elementi trovati in una tipica RFP ci sono i criteri di progettazione del progetto, le informazioni sul sito, i requisiti contrattuali, la procedura di selezione e i requisiti di proposta (submittal).
Fase 6 Conferenza pre-proposta-Alcuni proprietari tengono questa riunione facoltativa all’inizio del periodo di preparazione della proposta per consentire ai Proponenti di porre domande e richiedere chiarimenti.
Fase 7 Presentazione e valutazione della proposta – Una volta ricevuta, il Proprietario valuta le proposte sulla base della qualità del design, del prezzo e di altri fattori predeterminati (miglior valore). Il Proprietario può richiedere che i Proponenti facciano presentazioni di persona al pannello di selezione del Proprietario.
Fase 8 Aggiudicazione del contratto-Il Proponente selezionato stipula un contratto con il Proprietario, che incorpora sia i requisiti del Proprietario che la proposta del Progettista-Costruttore.
Fase 9 Documenti/Costruzione-Al completamento dei documenti di progettazione per tutti gli elementi (o per fasi specifiche) del progetto, inizia la costruzione. Il contratto può prevedere metodi di fast-track, consentendo la costruzione di procedere dopo le fasi logiche di progettazione e permettendo sono stati completati, ma prima del completamento di tutto il corpo dei documenti di costruzione.

Passo 7 sopra, Presentazione proposta e valutazione, è la migliore possibilità che il proprietario otterrà per garantire che ottiene il progetto che vuole e il miglior rapporto qualità-prezzo. Best value considera sia i fattori qualitativi (ad esempio, soluzione di progettazione, gestione e pianificazione) che il prezzo. Nel processo di presentazione/valutazione, i fattori qualitativi e il prezzo sono considerati in base alla formula.
Il Proprietario deve nominare un pannello di selezione per eseguire le classifiche qualitative. Generalmente, si tratta dello stesso comitato e / o panel che il Proprietario ha utilizzato per determinare i Proponenti più qualificati. Ci sono diversi metodi che il gruppo può utilizzare per valutare le proposte; sei di questi sono discussi di seguito. Ognuno è stato utilizzato con successo e ognuno ha i suoi meriti, anche se nessun singolo processo è appropriato per tutte le situazioni.
1.Criteri ponderati: la RFP richiede la presentazione di una proposta qualitativa e di un prezzo fisso. Il proprietario stabilisce una valutazione del punto per i fattori qualitativi e per il prezzo. (Ad esempio, i fattori qualitativi possono pesare 60 punti e il prezzo 40 punti.) Il Proprietario riceve contemporaneamente le proposte qualitative e la proposta di prezzo. La proposta di prezzo è contenuta in una busta separata. Il Proprietario può quindi ascoltare le presentazioni orali di ciascun Proponente. Il Proprietario assegna punti su una matrice di punteggio per la risposta di ciascun Proponente per ciascuno dei fattori di valutazione. Dopo che il Proprietario valuta i criteri qualitativi, rivede le buste della proposta di prezzo. I punti di prezzo massimi sono assegnati all’offerta in dollari più bassa e tutti gli altri sono scalati inversamente proporzionali a tale importo. I punti totali elevati determinano quindi il premio.
2.Offerta bassa rettificata – Una variante del processo di criteri ponderati è l’offerta bassa rettificata. Il processo segue le stesse fasi attraverso la ricezione di proposte qualitative. Dopo le presentazioni orali, gli aspetti qualitativi sono valutati e totalizzati su una scala da 0 a 100 scala espressa come decimale (ad esempio, un punteggio di 85 è scritto 0.85). Dopo aver calcolato i punteggi, il proprietario apre busta prezzo di ogni offerente. Il prezzo viene quindi diviso per punteggio (espresso come decimale) per ottenere una “offerta rettificata”.
3.Design equivalente/Offerta bassa – Questa procedura di valutazione è parallela ai due processi precedenti fino alla ricezione di proposte qualitative. Il Proprietario critica le proposte tecniche e dà a ciascun Proponente una scadenza per rispondere con modifiche di progettazione specificate e corrispondente modifica del prezzo (aggiungere o detrarre) al fine di rendere tutte le proposte tecnicamente equivalenti (denominate “livellamento tecnico”). I disegni rivisti vengono valutati dal Proprietario, che quindi apre le buste dei prezzi, sia di base che di modifiche. Il premio può essere fatto con enfasi pesante o unica sul prezzo perché la critica della proposta avrebbe dovuto portare a disegni equivalenti.
4.Prezzo fisso / Miglior design – Il prezzo del contratto è stabilito dal Proprietario ed è indicato nella RFP. I Proponenti presentano quindi solo proposte qualitative o tecniche, poiché tutte le offerte di prezzo sono identiche. A seguito di presentazioni orali (facoltative), il Proprietario utilizza i propri criteri di valutazione per valutare le proposte. Il premio va all’azienda che offre la proposta di punteggio più alta per il prezzo stabilito.
5. Soddisfa i criteri / Offerta bassa – Questo metodo di valutazione assomiglia più da vicino il processo di offerta tradizionale. In genere, la RFP fornisce requisiti specifici, ma sono a corto di documenti di costruzione finali. Il Proprietario sollecita proposte da aziende qualificate e valuta tali proposte per garantire che soddisfino i criteri di base. Il proprietario assegna quindi il contratto al basso offerente. Il ruolo dell’azienda selezionata è quello di completare i documenti di costruzione in modo ragionevole piuttosto che sviluppare un design unico per il progetto. La debolezza di questo processo è che elimina due delle caratteristiche più vantaggiose di design-build: molteplici soluzioni di design e la creatività/ innovazione dei team di design-build concorrenti. È più adatto per l’approvvigionamento di strutture utilitarie (ad es.: capannoni di stoccaggio, edifici pre-ingegnerizzati, ecc.).
6.Premio di emergenza-Come suggerisce il nome, quando la sicurezza pubblica o il benessere è minacciato, un proprietario pubblico può autorizzare trattative con la società di progettazione-costruzione più qualificata disponibile al momento, utilizzando riferimenti e/o precedente esperienza del proprietario con l’azienda come giustificazione per la selezione. Come indicato all’inizio di questa sezione, i passaggi sopra descritti sono generici e facoltativi: un Proprietario può decidere di utilizzarli o meno. Ma forniscono una panoramica di un processo che i proprietari di progetti hanno utilizzato con successo in passato.