Differenze tra JMB e MC: 5 cose che dovresti sapere | EdgeProp.my

L’intesa generale è che sia l’organo di gestione congiunto (JMB) che la Società di gestione (MC) hanno i poteri e le responsabilità per gestire aree comuni di sviluppi stratificati, applicare statuti e raccogliere oneri di manutenzione e contributi al fondo di affondamento e altri.
Ma in che modo il JMB è diverso da un MC? Qui ci sono cinque cose che li differenziano.

1 Creazione di JMB e MC
Il JMB ha il compito di responsabilità come la gestione e il mantenimento della proprietà comune prima che i titoli degli strati vengano emessi mentre un MC assume queste responsabilità dopo che i titoli degli strati sono stati emessi.

Il JMB nasce alla convocazione del suo primo AGM, di solito con l’assistenza dello sviluppatore del progetto. Per evitare inutili ritardi nell’istituzione del JMB, lo Strata Management Act (SMA) stabilisce il termine per la prima assemblea generale del JMB da convocare entro 12 mesi dalla data di consegna del possesso vacante.

Se l’MC nasce prima del primo AGM del JMB, il primo AGM del JMB non è richiesto e non è stabilito alcun JMB.
D’altra parte, un MC è stabilito all’apertura di un libro del registro degli strati dopo che i titoli degli strati sono stati emessi. Tuttavia, un MC non funziona effettivamente fino a quando il primo AGM del MC è convocato e il comitato di gestione è eletto.

Il primo AGM di un MC può essere convocato solo dopo che i proprietari che rappresentano almeno il 25% delle quote complessive dell’area di sviluppo (escluso il proprietario originale del terreno e il costruttore) hanno fatto registrare i titoli degli strati nei loro rispettivi nomi.

Un JMB viene automaticamente sciolto entro tre mesi dalla data del primo AGM del MC.

2 La limitazione della JMB alla stipula di contratti
La JMB intende semplicemente essere un organo provvisorio incaricato di svolgere alcuni dei compiti e delle responsabilità del MC prima che quest’ultimo sia istituito. Principalmente per questo motivo, un JMB non ha tutti i poteri affidati a un MC ai sensi della SMA.

La sezione 21(3) della SMA stabilisce che un JMB non stipula alcun contratto relativo alla manutenzione e alla gestione di qualsiasi edificio destinato alla suddivisione di appezzamenti e proprietà comuni nell’area di sviluppo per un periodo superiore a 12 mesi.

Questa restrizione, tuttavia, non è imposta a un MC salvo che deve coinvolgere i suoi fornitori di servizi su base annuale (paragrafo 6 del Secondo programma, SMA).

Ciò significa che un JMB non deve stipulare accordi di gestione immobiliare con terzi se tali periodi contrattuali sono superiori a 12 mesi, in mancanza dei quali l’accordo può essere dichiarato nullo.

In ogni caso, per prudenza e buon governo, un MC non è incoraggiato a stipulare un contratto a lungo termine con nessuna delle parti. Un contratto a lungo termine impedirà inoltre ingiustamente al futuro comitato di rinegoziare i termini se la situazione cambia.

3 Il JMB potrebbe prendere in prestito denaro e offrire sicurezza?
Mentre la sezione 17 della SMA prevede che un JMB è un corpo aziendale con successione perpetua, ci sono alcune cose che un JMB non può fare ma l’MC può.

Ai sensi della SMA, i poteri di un MC includono quanto segue:
a) prendere in prestito denaro richiesto dal MC nell’esercizio dei suoi poteri o nell’esercizio delle sue funzioni; e
b) per garantire il rimborso del denaro preso in prestito e il pagamento degli interessi su di esso mediante strumento negoziabile o mediante un addebito di oneri non pagati sul conto di manutenzione (già imposto o meno), o mediante un addebito di qualsiasi proprietà in esso conferita o mediante una combinazione di uno qualsiasi di tali mezzi.

I poteri per prendere in prestito denaro e offrire sicurezza per il rimborso hanno ampie ramificazioni e potrebbero essere abusati facilmente. Il Parlamento non ha affidato alla JMB questi due poteri nella SMA e siamo del parere che ciò sia fatto intenzionalmente.

4 Acquisizione di ulteriori terreni e accettazione di servitù
La sezione 74(1) della SMA prevede che, essendo il legittimo proprietario del lotto, il MC possa acquisire terreni da utilizzare per scopi riguardanti l’area di sviluppo stratificata. L’MC può anche accettare l’onere o il beneficio della servitù imposto per quanto riguarda il suo lotto, mentre un JMB non può farlo perché non è il legittimo proprietario del lotto.

5 Composizione del comitato di gestione
La SMA afferma che la costituzione del JMB deve includere lo sviluppatore. Ciò significa che il comitato misto di gestione è composto da un rappresentante del committente anche se quest’ultimo ha venduto tutte le parcelle in
dello sviluppo.

Un vantaggio di questo è che i membri del comitato possono imparare dall’esperienza dello sviluppatore su come esercitare i poteri di JMB e mantenere la proprietà comune. I membri del comitato possono provenire da diversi background estranei alla gestione della proprietà e la guida dello sviluppatore sarebbe utile.

Il rappresentante dello sviluppatore può anche aiutare i membri del comitato a seguire con lo sviluppatore la rettifica dei difetti nella proprietà comune e la domanda di titoli di strati.

Cos’è una sussidiaria-MC
Un Sub-MC consente la creazione di LCP (Limited Common Property) in cui solo alcuni proprietari hanno un utilizzo esclusivo. Vantaggi esclusivi del LCP viene fornito con una responsabilità sotto forma di oneri separati e contributi fondo affondamento al Sub-MC per la gestione e la manutenzione del LCP. Questo concetto è particolarmente utile negli sviluppi misti di edifici a strati per usi residenziali, commerciali e al dettaglio.

In base al regime attuale, la SMA consente di stabilire il Sub-MC solo dopo la formazione di un MC. Come tale, un MC dovrebbe essere formato il prima possibile se il Sub-MC deve essere formato in uno sviluppo.

Conclusione
Come possiamo vedere, JMB e MC sono diversi anche se spesso vengono erroneamente indicati in modo intercambiabile. Capire come funziona ogni è importante in quanto ci permette di apprezzare le cose da fare e da non fare del JMB e MC. La prossima volta, quando qualcuno si riferisce a un JMB come MC o viceversa, potresti volerli correggere educatamente.

Datuk Chang Kim Loong è l’On. Segretario generale della National House Buyers Association (HBA).
HBA può essere contattato all’indirizzo: Email:
Sito web: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

Questa storia è apparsa per la prima volta nel EdgeProp.my ritiro il 31 gennaio 2020. È possibile accedere alle edizioni arretrate qui.