Il Grande Problema con Prezzo Fisso Contratti di Costruzione

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: IL GRANDE PROBLEMA CON PREZZO FISSO CONTRATTI di COSTRUZIONE

Per la maggior parte proprietari di casa considerando una ristrutturazione o di nuova costruzione, il prezzo è uno dei fattori più importanti nel determinare la portata del loro progetto, la finitura è di selezionare e cosa contraente di scegliere. Per gli appaltatori, fornire a un cliente la certezza del budget può essere un punto di vendita significativo; così, l’appello di contratti di costruzione prezzo fisso.

Con un contratto a prezzo fisso, il proprietario conosce il prezzo all’inizio del progetto, può preventivare e organizzare il finanziamento di conseguenza e sono protetti nel caso in cui il progetto superi il budget. Il contraente si assume il rischio di portare il progetto a un costo che coprirà le spese, le spese generali e il profitto. Se il progetto è sopra il bilancio, l’appaltatore assorbe tutte le perdite.

Oltre ad essere un buon strumento di marketing per gli appaltatori, i contratti a prezzo fisso possono anche ridurre il loro onere amministrativo. A differenza dei contratti cost-plus, gli appaltatori non sono tenuti a rivelare la prova dei costi effettivi, comprese le ore di lavoro, al fine di giustificare le loro tasse. Il proprietario deve pagare il prezzo fisso del contratto indipendentemente da quali siano i costi effettivi del contraente.

Tuttavia, il grosso problema con i contratti a prezzo fisso sta affrontando e contabilizzando le modifiche alla portata e al costo del progetto attraverso la richiesta di extra, eliminazioni o condizioni del sito impreviste da parte del proprietario.

A meno che i termini effettivi non siano inclusi nel contratto per affrontare i cambiamenti, possono diventare un mal di testa significativo sia per gli appaltatori che per i proprietari di case.

Una recente decisione del tribunale dell’Ontario fornisce un esempio di come gli appaltatori possono gestire efficacemente le modifiche a un progetto a prezzo fisso. In Balmoral v. Biggar, il contraente querelante, Balmoral, ha intentato un’azione per servizi e materiali non pagati per rinnovare e costruire un’aggiunta sulla casa del proprietario convenuto. Il proprietario ha sostenuto compensazioni e riconvenzionale per circa $70.000. In questione era la natura del contratto per l’ambito di lavoro originale e per gli extra.

Il contraente ha sostenuto che le parti hanno concordato un prezzo fisso per l’ambito originale dei lavori, con gli extra da fissare o in base al costo più o in base a un accordo su base extra per extra. Le cancellazioni dall’ambito di lavoro originale dovevano essere calcolate in base alla formula contrattuale del costo dell’elemento pubblicitario nella quotazione meno 25 per cento.

La corte ha ritenuto che il Contratto fosse chiaro: le parti hanno concordato un prezzo fisso per l’ambito di lavoro specificato. Se l’appaltatore ha realizzato un profitto o ha perso denaro era irrilevante. Il contraente non aveva alcun obbligo di comunicare i costi effettivi.

Il Contratto contemplava la possibilità che il proprietario aggiungesse o cancellasse elementi dallo scopo del lavoro e specificasse il metodo per calcolare il prezzo degli extra e dedurre il prezzo degli elementi cancellati dal contratto a prezzo fisso. Il Contratto specificava specificamente:

Extra da calcolare su un costo maggiorato del 17% o su una base forfettaria da concordare in anticipo da entrambe le parti e da pagare al termine meno il 10% di holdback.

Cancellazioni da calcolare su un costo, meno il 25% e da ridurre dal pagamento previsto o successivo.

Due degli extra in questione sono stati addebitati al costo maggiorato del 17% invece di una base forfettaria perché il contraente non è stato in grado di determinare in anticipo la portata dei lavori. Uno di questi extra riguardava lo scavo di una fondazione nascosta. L’entità dello scavo richiesto era sconosciuta perché la dimensione della fondazione nascosta era sconosciuta.

È interessante notare che il Contratto richiedeva anche al proprietario di pagare il 25% dell’importo originale assegnato a qualsiasi elemento rimosso dall’ambito di lavoro. La spiegazione del contraente per questa clausola era di riconoscere che mentre un proprietario può cambiare idea o decidere di assumere un appaltatore diverso per un elemento specifico o elementi, ad un certo punto, se troppi elementi vengono rimossi, potrebbe non valere il tempo del contraente di intraprendere il progetto. Questa clausola è stata confermata e vincolante per il proprietario.

CONCLUSIONE

I contratti di costruzione a prezzo fisso possono essere strumenti efficaci per gli appaltatori nella commercializzazione dei loro servizi ai proprietari di case consapevoli del budget che cercano la certezza del prezzo. Tuttavia, la natura mutevole della maggior parte dei progetti può creare ostacoli significativi per gli appaltatori per soddisfare i loro clienti e mantenere la redditività.

Nella sua famosa canzone “Changes”, il compianto, grande David Bowie ha scritto la linea “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Includendo meccanismi specifici in un contratto a prezzo fisso per affrontare aggiunte o cancellazioni dall’ambito di lavoro, gli appaltatori possono affrontare efficacemente i cambiamenti a volte strani e spesso imprevisti che si verificano durante un progetto.

Questo articolo è stato scritto da Ian Moes e Jay Spiro, avvocati che praticano diritto delle costruzioni con Kuhn LLP. Questo articolo è inteso solo come guida e non può coprire ogni situazione. È importante ottenere una consulenza legale per situazioni specifiche. Se avete domande o commenti su questo caso o altre questioni di costruzione o di diritto commerciale, vi preghiamo di contattarci al 604-684-8668.