La tua guida per Put e Call Option Agreements

Put e Call Option Agreements sono uno strumento importante per qualsiasi sviluppatore di proprietà o venditore di opzioni. Garantire che il tuo contratto di opzione Put e Call sia redatto correttamente può avere un grande impatto su quanto sia efficace nel proteggere le tue esigenze. Questo è ciò che separa un buon avvocato di sviluppo immobiliare da un avvocato di proprietà media.

Hai appena trovato un nuovo sito di sviluppo e vuoi che il venditore si iscriva il prima possibile per proteggerlo. I segni del dollaro sono nei tuoi occhi e si ottiene un po ‘ coinvolti in ottenere l’affare fatto e dimenticare il dettaglio minore. Ti sembra questo? Un accordo di opzione Put e Call mal redatto può essere la differenza tra un accordo di successo e un fallimento. Non lasciare che i segni del dollaro ti impediscano di prendere buone decisioni commerciali.

Che cos’è un contratto di opzione Put e Call?

Un contratto di opzione put e call è un contratto in cui una parte accetta di vendere una o più proprietà se richiesto dall’acquirente (un’opzione call) e l’altra parte accetta di acquistare la stessa proprietà se richiesto dal venditore (un’opzione put).

È estremamente comune che un accordo di opzione Put e Call includa il diritto per l’acquirente di nominare una terza parte come acquirente in base al contratto. Questo è il meccanismo che consente di vendere immobili utilizzando un accordo di opzione senza mai dover stabilirsi su quella proprietà.

In pratica, l’opzione call viene eseguita per un periodo di tempo concordato dando all’acquirente la possibilità di acquistare la proprietà dando preavviso durante tale periodo di opzione call. Una volta scaduto il periodo di opzione call, il venditore ha quindi la possibilità di costringere l’acquirente ad acquistare la proprietà dando preavviso durante il periodo di opzione put concordato.

Perché utilizzare un put e call option agreement?

I vantaggi principali di utilizzare un put e call option agreement piuttosto che un normale contratto di vendita sono i potenziali benefici fiscali. Utilizzando un’opzione put e call accordo, si può:

• ritardo obbligo del compratore di pagare il trasferimento dovere
• nominare un altro acquirente di acquistare l’immobile senza pagare il trasferimento di dovere due volte
• modificare il periodo in cui l’immobile viene venduto ai fini fiscali che possono avere un impatto sulla obblighi fiscali del venditore (principalmente l’imposta sulle plusvalenze)

Che cosa succede se non voglio essere costretto ad acquistare la proprietà?

Se vuoi il diritto di acquistare la proprietà (un’opzione call) ma non vuoi che il proprietario sia in grado di costringerti ad acquistare la proprietà (un’opzione put), allora un accordo di opzione call è la risposta.

Mentre è spesso più difficile ottenere un proprietario terriero ad accettare di stipulare un accordo di opzione call, è spesso più vantaggioso per l’acquirente dato che possono tornare fuori della transazione prima che l’opzione call viene esercitata.

Qual è il problema? Mentre non c’è’ catch ‘ in quanto tale, i venditori generalmente richiedono un deposito di sicurezza più elevato per un accordo di opzione call di quanto farebbero per un accordo di opzione put e call in cui possono costringerti ad acquistare la proprietà. È anche comune che il deposito cauzionale non sia rimborsabile e rilasciato al venditore una volta che la due diligence è stata soddisfatta quando si utilizza un accordo di opzione call.

Quali sono i tempi consueti previsti da un accordo di opzione?

I tempi più comuni che vediamo per gli accordi di opzione “stile sviluppatore” sono i seguenti:

• due diligence – 30 a 60 giorni
• sviluppo di approvazione – da 6 a 12 mesi dopo la due diligence
• regolamento – 30 giorni dopo l’esercizio dell’opzione

Cosa cerca il vostro prossimo Opzione Put e Call Accordo

Il diavolo è nel dettaglio e questo è ciò che separa l’esperto di Sviluppo di Proprietà Avvocati della media. Ecco alcuni suggerimenti e trappole per guardare fuori per quando negoziare il vostro prossimo Put e Call Option Deed.

Pagamento di uplift

Uno dei motivi principali per cui le persone utilizzano un accordo di opzione Put e Call è quello di fornire l’opzione di vendere la proprietà senza attivare il doppio dovere di trasferimento nel Queensland.

A volte l’acquirente otterrà un’approvazione di sviluppo e quindi venderà la proprietà in base all’accordo di opzione ad un prezzo più elevato. Altre volte l’acquirente on-vendere la proprietà per un profitto subito senza ottenere alcuna approvazione di sviluppo. Questo è spesso definito come una ‘Opzione breve’.

Indipendentemente dal fatto che si intende on-vendere la proprietà o no, è spesso una buona strategia per permettere a voi stessi la possibilità di fare questo come un’altra strategia di uscita. Le circostanze cambiano e la flessibilità ti aiuta sempre ad affrontare questi cambiamenti.

Ci sono generalmente quattro modi diversi è possibile strutturare un on-sale ad un acquirente finale sotto un Put e Call Option Agreement:

• Opzione che contempla un on-sale – Questa strategia richiede il Put e Call Option atto di essere adeguatamente redatto per contemplare di essere in grado di on-vendere la proprietà sotto il documento e di ricevere il profitto al regolamento.
• Accordo di nomina-Questa strategia richiede che l’accordo di opzione Put e Call abbia una clausola di nomina opportunamente redatta. È particolarmente importante che la clausola sia redatta in modo che non inneschi accidentalmente l’obbligo di trasferimento nel Queensland.
• Assegnazione dell’opzione-Questa strategia richiede che l’accordo di opzione Put e Call abbia una clausola di assegnazione opportunamente redatta. La stesura più flessibile per l’acquirente consente di assegnare il documento senza il consenso del venditore. Più comunemente, il documento è redatto in modo che l’opzione possa essere assegnata con il non potere del venditore e che questo consenso non possa essere negato o ritardato in modo irragionevole.
• Accordo di joint venture-L’utilizzo di una struttura di accordo JV per la vendita nell’ambito di un accordo di opzione Put e Call consente di rimanere nell’affare e ricevere un aumento e/o una partecipazione agli utili sullo sviluppo completato. Questa struttura può essere un backup in cui l’accordo di opzione non è stato redatto correttamente per consentire la nomina o l’assegnazione senza innescare il doppio dovere o in cui le parti vogliono realmente realizzare il progetto insieme.

La scelta della struttura migliore per la tua vendita cambierà caso per caso. Si consiglia di parlare con il vostro avvocato di proprietà per ottenere consigli su questo prima di finalizzare qualsiasi accordo con il vostro acquirente finale.

Clausola di nomina correttamente redatta

Che cos’è una clausola di nomina?

Una clausola di nomina consente di nominare un’altra persona come acquirente della proprietà. I termini del loro acquisto saranno generalmente determinati dai termini delineati nel tuo atto di opzione Put e Call. La clausola di nomina è uno dei meccanismi più comuni utilizzati per on-vendere la proprietà a terzi senza dover stabilirsi sulla proprietà o pagare l’imposta di bollo.

Cosa cercare in una clausola di nomina

La cosa più importante da cercare nella stesura di una clausola di nomina è garantire che il tuo acquirente finale non ottenga alcun diritto ai sensi del Put and Call Option Agreement. Ciò significa che sarà ancora quello di esercitare l’opzione Call al momento opportuno e non l’acquirente finale.

L’acquirente finale ha i diritti derivanti dal contratto risultante dopo aver esercitato l’Opzione Call.

Questa può sembrare una sottile differenza, tuttavia può essere la differenza nel fatto che la tua nomina inneschi il doppio dovere di trasferimento nel Queensland o meno.

Diritto di assegnare l’opzione Put e Call Deed

Incluso il diritto di assegnare l’accordo di opzione consente di trasferire tutti i diritti a un acquirente finale. Di solito ci sono due modi diversi in cui questo può essere strutturato:

• Diritto di assegnare senza il consenso del venditore – questo può essere più difficile da negoziare con il proprietario del terreno come un avvocato di proprietà con esperienza spesso cercare di negoziare questa clausola essere modificato per richiedere il consenso del venditore.
• Diritto di cessione solo con il consenso del venditore – questa struttura è più facile da negoziare, tuttavia rende più difficile se si decide di vendere i propri diritti nell’ambito del Put e Call Option Agreement. Se è richiesto il consenso del venditore, la clausola dovrebbe essere redatta in modo che il loro consenso non possa essere negato o ritardato in modo irragionevole.

L’assegnazione dei tuoi diritti in base a un accordo di opzione non dovrebbe mai essere effettuata senza consultare un avvocato esperto di sviluppo immobiliare in quanto potresti accidentalmente innescare il dovere di trasferimento sull’assegnazione. Questa è una strategia avanzata che viene utilizzata in circostanze limitate con una consulenza adeguata.

Ulteriore periodo di opzione Call se l’acquirente terzo termina

Quando ha venduto la proprietà a terzi e ha esercitato l’opzione Call, la terza parte diventa l’acquirente in base al contratto risultante. Ciò significa che si ‘perde il controllo’ su questo aspetto dell’affare per la durata di tale contratto.

A seconda della struttura dell’accordo, è spesso importante avere un’ulteriore possibilità di vendere la proprietà o di stabilirsi da soli se la terza parte non riesce a stabilirsi la prima volta. Ciò consente di recuperare l’affare come richiesto.

Un perfetto esempio di questo meccanismo in azione è dove hai stipulato un accordo di opzione Put e Call “stile marketing” per il blocco di terreni vacanti in una nuova suddivisione. È on-vendere la terra a un acquirente di terze parti ad un premio, ma hai anche altri acquirenti che si sa sarebbe interessato ad acquistare la terra se il primo acquirente non riesce a stabilirsi.

Immagina che il tuo primo acquirente non riesca a stabilirsi, ma la tua opzione Call è scaduta e lo sviluppatore esercita l’opzione Put costringendoti ad acquistare il terreno, anche se avevi altri acquirenti in attesa? Sareste sorpresi di quanto spesso questo accade con inesperti Property Developments Avvocati nel Queensland.

Soggetto a Due Diligence

Lo sviluppo immobiliare è un processo complesso che comporta il passaggio attraverso una serie di ostacoli prima ancora di iniziare uno sviluppo. Il primo passo sarà di solito l’identificazione del sito, il secondo un alto livello di due diligence, il terzo uno studio di fattibilità di alto livello e poi il quarto, la vostra due diligence dettagliata.

I passaggi da 1 a 3 di cui sopra vengono solitamente eseguiti prima di firmare l’atto di opzione con poche o meno spese di tasca sostenute. Una volta che avete firmato il lavoro di ufficio e bloccato l’affare, che è quando inizia la due diligence dettagliata e si inizia a spendere soldi per il vostro urbanista, avvocato di proprietà e altri consulenti.

Non tutte le clausole di due diligence sono create allo stesso modo ed è importante che la tua clausola fornisca il livello di protezione di cui hai bisogno. Puoi leggere di più sulle complessità delle clausole di due diligence qui: Clicca su di me

Soggetto all’approvazione dello sviluppo

Una volta che il tuo accordo è progredito attraverso le fasi da 1 a 4 sopra e sei soddisfatto dei risultati della tua due diligence, il passaggio 5 sarà solitamente il processo di approvazione dello sviluppo.

Non solo è importante il dettaglio nella stesura del soggetto alla clausola DA, così è la tempistica. Troppo spesso vediamo gli sviluppatori cercare di negoziare accordi con un periodo DA che è troppo breve per lo sviluppo che intendono realizzare. La compilazione di rapporti di consulenti e materiali di supporto per la tua applicazione di sviluppo può richiedere mesi in sé e questo è in cima al tempo necessario per rispondere a qualsiasi richiesta di informazioni da parte del Consiglio. Il vostro urbanista e avvocato di proprietà in grado di fornire una guida sui tempi si dovrebbe negoziare per il soggetto a clausola DA.

Puoi leggere di più sulle complessità delle clausole subject to DA qui: Fare clic su di me

Accesso alla proprietà

L’esecuzione di due diligence e la compilazione dei report necessari a supporto dell’applicazione di sviluppo richiederà generalmente l’accesso alla proprietà per vari motivi. È importante che il contratto di opzione Put e Call consenta a te e ai tuoi consulenti di accedere a questi scopi.

Un altro diritto di accesso che può essere utile è dove si intende vendere la proprietà. Questo può consentire di portare i vostri potenziali acquirenti attraverso la proprietà come richiesto.

Abbiamo alcuni sviluppatori che negoziano anche l’accesso per eseguire i primi lavori di sviluppo. Questo può diventare molto disordinato ed è qualcosa che dovrebbe solo noi fatto in circostanze molto specifiche.

Diritto di avvertenza

Acquisire un sito di sviluppo in opzione e quindi passare attraverso il processo di approvazione dello sviluppo può essere un compito costoso. È comune per gli sviluppatori spendere $50.000 a $100.000 o più per arrivare alla fase di avere un sito in opzione con un’approvazione di sviluppo. Un avvertimento consenso essenzialmente ‘congela’ il titolo alla proprietà e ti protegge dal proprietario del terreno di essere in grado di vendere la proprietà in violazione del vostro contratto di opzione Put e Call.

Diritto di erigere segnaletica

Anche se questo potrebbe non essere il requisito più alto sulla lista di controllo di uno sviluppatore, questo è un dettaglio minore che può rendere la vita più facile. La segnaletica principale che ci aspetteremmo che gli sviluppatori richiedano sono:

• Segnaletica conforme ai requisiti pubblicitari per la vostra applicazione di sviluppo. Nel Queensland, questo si riferisce generalmente alle applicazioni di sviluppo valutabili di codice valutabili o notificabili.
• Segnaletica pubblicitaria per lotti nello sviluppo completato.

Come viene trattata la caparra versata all’esercizio dell’Opzione Call?

Se si esercita l’opzione Call a proprio nome o il proprietario del terreno esercita l’opzione Put, il deposito cauzionale di solito quindi formare il deposito sotto il contratto risultante come si acquista la proprietà. Ma cosa succede se si nomina una terza parte per essere l’acquirente finale?

Spesso vediamo avvocati di proprietà inesperti redigere accordi di opzione che causano il deposito cauzionale per poi essere tenuto come deposito per il vostro acquirente di terze parti in base al loro contratto. Sì, è pronto che destra. Il tuo deposito viene utilizzato come sicurezza per un acquirente finale non correlato. È importante che le clausole di deposito siano redatte correttamente per darti la flessibilità necessaria per evitare questo scenario.

Generalmente raccomandiamo che la clausola di deposito sia redatta in modo che tu abbia la scelta se il tuo deposito diventa il deposito in base al contratto di terze parti. Questa elezione è di solito fatta allo stesso tempo si esercita l’opzione Call e questa strategia ti dà il massimo livello di flessibilità.

Proprietà in vendita utilizzando accordi di opzione Put e Call. Come faccio?

Ci sono un certo numero di modi diversi che è possibile on-vendere una proprietà utilizzando un accordo di opzione. Una sintesi è la seguente:

Opzione che contempla un on-sale

Questo modello ha disposizioni nel put e call option accordo che contempla un on-sale e richiede al venditore di pagare qualsiasi sollevamento a voi al regolamento della proprietà.

Pro:

• Il prezzo del contratto è il prezzo più alto per l’acquirente finale. Questo rende più facile per loro ottenere finanziamenti e significa anche che non conoscono mai l’importo di sollevamento.
• Non è necessario alcun accordo separato con l’acquirente finale purché non sia necessario sfruttare i tempi previsti dall’accordo di opzione. Hanno appena firmato il contratto ad un prezzo più alto.

Contro:

• Il venditore sarà consapevole che si sta contemplando un on-sale al momento di negoziare l’opzione. Questo rende generalmente più difficile ottenere l’accordo di opzione firmato con il venditore.
• A seconda di come l’opzione e il contratto sono strutturati, ci può essere meno flessibilità con la data di regolamento. Ad esempio, l’opzione può avere un periodo DA di 12 mesi e il contratto può avere un regolamento di 30 giorni. Se l’acquirente finale vuole approfittare del periodo DA di 12 mesi, ci sarà ancora bisogno di essere un atto di nomina con l’acquirente finale.
• Meno flessibilità su quando vieni pagato il tuo sollevamento in quanto sarà generalmente pagato solo al momento del regolamento (a meno che non ci sia un accordo di nomina separato che lo accompagna).
• Si può perdere il controllo dell’opzione e l’affare se l’acquirente finale non riesce a stabilirsi.

Accordo di nomina

Con questo modello si stipula un accordo di nomina con l’acquirente finale in cui si accetta di nominare l’acquirente finale ai sensi del put and call option agreement

Pro:

• C’è molta flessibilità quando vieni pagato il tuo sollevamento e quando nomini l’acquirente finale.
• Si mantiene il controllo del contratto di opzione fino a quando il punto l’acquirente è nominato.
• Il venditore non è a conoscenza dell’importo di sollevamento.
• Il consenso del venditore non è richiesto per la nomina.
• Nessuna imposta di trasferimento è dovuta sulla nomina.
• È generalmente più facile negoziare l’accordo di opzione con il venditore in quanto non contempla le disposizioni sulla vendita, oltre a consentire una nomina.

Contro:

• L’acquirente firmerà un contratto al prezzo più basso. Ciò significa che sarà più difficile per loro ottenere finanziamenti sul prezzo aumentato e significa anche che il prezzo di vendita con il catasto sarà generalmente registrato all’importo inferiore.
• L’acquirente sarà a conoscenza dell’importo del sollevamento.

Assegnazione dell’opzione

In questo modello è possibile stipulare un contratto di assegnazione con l’acquirente finale e quindi assegnare l’opzione all’acquirente finale.

Pro:

• A seconda dei termini del contratto di assegnazione, si può essere pagato il sollevamento e poi uscire l’affare senza dover rimanere in fino al regolamento.

Contro:

• A seconda dei termini del contratto di opzione, è possibile richiedere il consenso del venditore per assegnare il contratto di opzione.
• Se il contratto di opzione è redatto per consentire l’assegnazione senza il consenso del venditore, questo sarà spesso negoziato dall’avvocato del venditore.
• Se si tratta di un contratto di opzione put e call, l’utente può rimanere responsabile per le prestazioni dell’acquirente finale ai sensi del contratto di opzione dopo la cessione.
• L’assegnazione può innescare una responsabilità di dovere di trasferimento sul valore dell’opzione.

Joint venture

Questo modello ti consente di stipulare un accordo di joint venture con l’acquirente finale e di svolgere lo sviluppo come partner.

Pro:

• Può consentire di condividere i profitti del progetto che può portare ad un pagamento più elevato a voi.
• E ‘ molto flessibile su come l’affare è strutturato. Questo può includere una tassa di acquisizione pagato a voi al momento del regolamento o prima.

Contro:

• Sei legato al progetto fino alla fine.
• A seconda di come viene negoziato, non è possibile ricevere la quota di profitto/aumento fino al regolamento dello sviluppo completato.

Quale opzione è migliore per la vendita?

Il modo più comune è quello di vendere utilizzando un accordo di nomina, tuttavia abbiamo avuto esperienza con tutti e quattro i modelli.

Alcuni esempi:

• Abbiamo assistito un cliente che è andato con un contratto di assegnazione. Hanno ricevuto un pagamento uplift somma forfettaria e uscito l’affare del tutto.
• Un altro cliente ha utilizzato un accordo di nomina e ha venduto la proprietà entro 3 giorni, ha pagato metà del sollevamento come deposito al momento della firma e poi ha ricevuto il sollevamento del saldo al regolamento circa 30 giorni dopo.
• Un altro cliente sta attualmente sviluppando il progetto con un partner di finanziamento. C’era una tassa di acquisizione pagata alla firma dell’accordo di joint venture e il partner di finanziamento è responsabile di pagare tutti i costi per realizzare lo sviluppo.
• Un altro cliente ha stipulato un contratto di opzione put e call per un certo numero di blocchi di terreno in cui l’accordo di opzione prevede una vendita a pagamento. L’aumento del prezzo di acquisto viene quindi pagato al nostro cliente al momento del regolamento di ciascun lotto.

L’opzione migliore dipenderà generalmente da chi è il venditore, da chi è il probabile acquirente e dalla natura del sito. Se l’acquirente finale sarà uno sviluppatore sofisticato, non dovrebbe essere troppo rimandato pagandoti un sollevamento in base a un accordo di nomina/assegnazione. D’altra parte, se si tratta di una suddivisione 1 in 2 con un acquirente di mamma e papà, potresti lottare per convincerli a stipulare un acquisto nell’ambito di un accordo di nomina/assegnazione.

Allo stesso modo, se hai un venditore non sofisticato che hai lavorato duramente per superare la linea per vendere, potresti non volerli spaventare con un accordo di opzione put e call che contempla un on-sale ad un premio. In alternativa, se si dispone di un venditore motivato che si pensa firmerà nulla, questa opzione consente la massima flessibilità.

Hai altre domande?

McAndrew Law è uno studio legale leader nello sviluppo immobiliare di Brisbane. Abbiamo una vasta esperienza nella stesura di accordi di opzione Put e Call per sviluppatori, venditori di opzioni e proprietari terrieri per garantire che i tuoi diritti siano protetti. Chiamaci al numero (07) 3266 8555 o mettiti in contatto con noi online per iniziare. Offriamo una consulenza iniziale GRATUITA per discutere le vostre esigenze.