Le 3 classi di edifici per uffici: classe A, Classe B e Classe C
- 10/05/21
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Quando si tratta di spazio per uffici, è abbastanza chiaro che il glamour centro di torre con marmo italiano importato nella hall e servizio di portineria o il servizio di parcheggio è classificato come “Classe A” del mondo del real estate commerciale.
Allo stesso tempo, probabilmente non sorprende che lo spazio senza fronzoli con le sue pareti rivestite e la feroce illuminazione fluorescente situata in una parte meno privilegiata della città sia probabilmente designato “Classe C.”
Tuttavia, classificare lo spazio ufficio non è sempre così tagliato e asciutto. Che dire di tutto lo spazio tra questi estremi? E cosa significano veramente le classifiche “Classe A, B e C” e chi le determina?
È più un’arte che una scienza
Nonostante i tentativi di classificare la qualità dello spazio, non esiste davvero un sistema di classificazione ufficiale duro e veloce, e i broker nei loro singoli mercati non operano sotto un unico set di definizioni per ogni classe.
Gruppi come BOMA International e NAIOP offrono ampie descrizioni delle tre classi, ma è semplicemente un framework aperto all’interpretazione.
“È tutto soggettivo”, ha dichiarato Coy Davidson, vicepresidente senior di Colliers International a Houston, a VTS. “BOMA ha uno standard che passa, ma è ancora totalmente soggettivo da parte di chiunque inserisca l’elenco.”
Regole empiriche di base
Sebbene vari da azienda a azienda, i criteri che i broker utilizzano in genere per classificare gli edifici includono: età dell’edificio, posizione/accessibilità, infrastrutture, capacità tecnologiche, tassi di noleggio, percezione del mercato, qualità del sistema HVAC, quanto bene è mantenuto, finiture, locazione, proprietà e, naturalmente, servizi. Questi possono determinare se una proprietà è classificata come spazio ufficio di classe A, B e C o meno. Ecco una carrellata (con un piccolo aiuto da BOMA):
Cos’è lo spazio ufficio di classe A?
Questi sono gli “edifici più prestigiosi che competono per gli utenti di uffici premier con affitti superiori alla media per l’area” e hanno una “presenza sul mercato definita.”Gli edifici di classe A hanno una posizione centrale privilegiata con un’accessibilità eccezionale e di solito sono di dimensioni significative. Gli edifici di classe A non sono sempre di nuova costruzione: gli edifici più vecchi e distinti con proprietà eccezionale nei mercati principali sono spesso di classe A a causa della loro presenza sul mercato (si pensi al Rockefeller Center).
La classe A vanta miglioramenti degli inquilini di fascia alta e finiture di alta qualità e di prima classe, sicurezza high-tech, i più recenti sistemi di ascensori e HVAC e capacità tecnologiche all’avanguardia. In altre parole, questi edifici sono costruiti per impressionare.
Gli inquilini che cercano proprietà di classe A sono di solito aziende per le quali lo spazio ufficio non è solo per i dipendenti, ma anche per i clienti —e vogliono dare un’impressione di prim’ordine. Queste aziende si trovano spesso nei distretti finanziari e possono fornire servizi professionali come studi legali, studi di architettura, agenzie pubblicitarie o società di gestione finanziaria.
I servizi negli edifici per uffici di classe A possono includere (ma non sono limitati a):
- servizi di Concierge
- Cameriere
- Sicurezza
- opzioni per la Ristorazione
- centri Diurni
- > parcheggio Coperto
- Palestre
- Doccia
- Sale
- Biciclette
- spazio esterno Privato
Ciò che è di Classe B, lo spazio ufficio?
Edifici di classe B ” competere per una vasta gamma di utenti con affitti nella gamma media per il mercato.”Sono generalmente edifici belli e completamente funzionali, ma in genere non vantano gli stessi infissi di fascia alta, l’architettura e le lobby sorprendenti degli edifici di classe A. Sono ben posizionati in mercati solidi, ma potrebbero essere appena fuori da un quartiere centrale degli affari. Sono in genere più vecchi ma hanno ancora miglioramenti tenant di qualità superiore (anche se le finiture possono essere un po ‘ obsolete). Manutenzione e manutenzione sono solidi. Gli edifici offrono sistemi HVAC e ascensori funzionali ma non al top della gamma. La capacità tecnologica è adeguata. Possono avere un parcheggio in loco, ma è scoperto.
Gli inquilini che occupano edifici di classe B non devono necessariamente trovarsi nel bel mezzo dell’azione, né hanno bisogno di una dimostrazione di prosperità verso l’esterno, ma vogliono garantire ai dipendenti uno spazio di lavoro confortevole e moderno. Gli inquilini di classe B includono aziende che valutano la funzione sulla forma e sono spesso in campi come IT, servizi creativi, call center e servizi professionali più piccoli che si rivolgono a una folla meno appariscente.
I servizi di classe B possono includere:
- Parcheggio in loco
- Sicurezza
- Sale conferenze
- Deposito biciclette
- Caffetteria o caffetteria
- Spazio esterno condiviso
Che cos’è lo spazio ufficio di classe C?
Gli edifici di classe C sono solitamente venduti come fissatori per gli investitori che vogliono spostarli fino allo stato di classe B, ma sono anche per gli inquilini con un budget che hanno bisogno di spazio funzionale a affitti inferiori alla media per l’area. Queste aziende spesso utilizzano lo spazio ufficio di classe C principalmente come base di partenza per le operazioni di servizio che avvengono fuori sede.
Gli inquilini di proprietà di classe C possono includere piccole imprese industriali o orientate ai servizi, spesso con operai. Questi possono includere le aziende che fanno ingegneria, paesaggistica, fare segno, sicurezza, costruzione, impianto idraulico, elettrico, eccetera.
I servizi di classe C possono includere:
- Parcheggio in loco
- Break rooms
Anche se non perfetto, abbiamo bisogno di un sistema di classificazione
Il sistema di classificazione degli edifici varia in modo significativo tra i mercati. Ad esempio, un edificio per uffici di classe A a Omaha non sarà paragonabile a un edificio di classe A nel centro di Los Angeles. Ecco perché è importante che gli edifici siano visti nel contesto dei loro mercati specifici. Tuttavia, anche questa non è una formula esatta, perché le classificazioni variano anche all’interno di una città stessa, dal sottomercato al sottomercato e dal centro alla periferia.
“Affito un paio di edifici suburbani considerati di classe A in un piccolo sottomercato, ma se li hai bloccati in un sottomercato più grande di Houston probabilmente sarebbero edifici di classe B”, ha detto Davidson. “Inoltre, potrebbe esserci un piccolo edificio boutique che è solo knock-your-socks-off, ma è solo 20.000 piedi quadrati e non ha gli stessi servizi di una torre per uffici da 1 milione di piedi quadrati.”
Davidson indica altre sfide, tra cui i molti edifici che scavalcano la recinzione tra le classificazioni, e il fatto che un proprietario potrebbe avere un “parere più generoso del loro edificio” rispetto al mercato. Le classificazioni degli edifici possono anche cambiare nel tempo con l’invecchiamento degli edifici e lo spostamento dei mercati.
Il consenso è che anche un sistema di classificazione liberamente designato aiuta broker, proprietari, investitori e inquilini a confrontare edifici che competono per tipi simili di utenti.
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