Marijuana Grow-Op Houses-Cosa devi sapere quando acquisti una casa-Cannabis e canapa-Canada

Sebbene il possesso di marijuana in varie circostanze sia stato depenalizzato in Canada in 2018, molte proprietà residenzialierano, e senza dubbio continuano ad essere, utilizzate come “grow-ops” per produrre marijuana.

Le case utilizzate per coltivare marijuana presentano spesso i seguenti problemi:

• i sistemi elettrici sono ricablati e non sono sicuri;
• l’umidità della produzione di marijuana può portare a muffa e vari problemi di salute; e
• la proprietà potrebbe essere stigmatizzata come una proprietà “grow-op”e valere meno.

Cosa può fare un acquirente?

L’acquirente di un immobile residenziale farebbe bene a chiedere al venditore se la proprietà fosse stata precedentemente utilizzata come coltivazione di marijuana e a inserire termini in un accordo di acquisto e vendita per fornire la massima protezione possibile.

In Ontario, molti contratti immobiliari residenziali includono whatis conosciuto come una “clausola di sostanze illegali” che recita, in parte:

Il Venditore dichiara e garantisce … per il meglio delle conoscenze e delle convinzioni del venditore, l’uso della proprietà e degli edifici e delle strutture su di essa non è mai stato per la crescita o la produzione di sostanze illegali. Questa garanzia sopravviverà e non si fonderà al completamento di questa transazione.

Case Study

Nella causa Beatty / Wei, la Court of Appeal for Ontari ha considerato il significato di questa clausola nel contesto di un’operazione immobiliare fallita. In questo caso, il venditore e l’acquirente sono entrati in un accordo di acquisto e vendita per una proprietà residenziale a Toronto datata 15 maggio 2016 (“the APS”).

Gli AP previsti:

• un deposito di $30,000.00 a carico dell’acquirente;
• un prezzo di acquisto di $916,000.00; e
• una data di chiusura di agosto 22, 2016.

L’APS includeva anche la clausola sulle sostanze illegali notata sopra.

Circa un mese dopo che l’APS è stato firmato, l’agente immobiliare dell’acquirente ha condotto ricerche su Internet e si è imbattuto in informazioni che suggerivano che la proprietà del soggetto fosse stata precedentemente una coltivazione di marijuana, che è stata confermata dalla polizia. Il venditore non era a conoscenza del fatto che la proprietà fosse stata precedentemente utilizzata per produrre marijuana (cosa che si era verificata un certo numero di anni prima che il venditore avesse acquistato la proprietà). L’acquirente ha rifiutato di closethe APS e il venditore alla fine rivenduto la proprietà per$86,100.00 inferiore al prezzo in APS. Il venditore e l’acquistoprocedure comminate l’una contro l’altra.

La questione dinanzi alla Corte d’appello era se l’acquirente avesse il diritto di ritirarsi dall’APS. La corte ha rilevato che thepurchaser non aveva il diritto di uscire dal APS ed era thereforeliable al venditore per danni (cioè $86,100.00 che è quanto denaro muchless la proprietà è stata rivenduta per dal venditore una volta thepurchaser rifiutato di chiudere il APS).

L’analisi della Corte d’appello si è concentrata sulla formulazione della clausola sulle sostanze illegali e, in particolare, sull’efficacia della garanzia e della rappresentanza fornita dal venditore. Inreverso la decisione del tribunale di grado inferiore, la Corte d’appello ha ritenuto che la garanzia e la rappresentanza fornite dal venditore fossero efficaci alla data dell’APS (vale a dire 15 maggio 2016). A partire da thatdate, il venditore non aveva alcuna conoscenza che la proprietà era stata precedentemente utilizzata per coltivare marijuana. Il fatto che le informazioni a thecontrary sono state scoperte successivamente a maggio 15, 2016 wasirrelevant. Il venditore non ha violato la sua garanzia erappresentazione. Di conseguenza, l’acquirente non aveva alcun diritto di usciredell’affare ed era quindi responsabile nei confronti del venditore per i danni.

Conclusione

Mentre questo risultato potrebbe sembrare duro per l’acquirente, a parere di questoscrittore, il ragionamento della Corte d’appello è sano e in conformità con la legge consolidata di interpretazione contrattuale. Un acquirente che cerca una maggiore comodità in una transazione immobiliare può negoziare termini diversi, come la rappresentazione anunqualified e garanzia che la proprietà è stata neverused per produrre marijuana, o la possibilità di uscire dall’affare ifit è scoperto prima della chiusura che la proprietà è stata utilizzata toproduce marijuana. Non è raro per i contratti di richiedere un “portare giù certificato” dal fornitore a closingstating che tutte le dichiarazioni e le garanzie sono vere.

In definitiva, i contratti, in particolare quelli relativi alla vendita di terreni, sono una questione di negoziazione e di ripartizione del rischio.Ogni parte deve considerare quanto o quanto poco rischio è preparatoaccettare e agire di conseguenza.

Il contenuto di questo articolo ha lo scopo di fornire una guida generale all’argomento. Dovrebbe essere cercata una consulenza specialistasulle tue circostanze specifiche.