Multifamily Finanziamento e Il Venditore riporto

Venditore riporto finanziamento. Così semplice, così eloquente. Così incasinato così spesso. Questo articolo discuterà venditore riporto dal punto di vista sell-side. La maggior parte degli acquirenti pensano che ottenere un venditore riporto è una buona cosa.

La maggior parte dei venditori è confusa sulla questione; quindi, astenersi dalla sua considerazione (come una mente confusa dice sempre no – a tutto). Come venditore, portare una nota rappresenta un altro strumento che devi ottenere una proprietà venduta. È l’opzione be-all-best-all ma un’opportunità per aiutarti a vendere un bene quando i metodi tradizionali sono in calo.

Niente batte una vendita all-cash. Ma un accordo che include un venditore riporto, se aiuta a soddisfare la vostra fine, obiettivi più grandi, e gli obiettivi, vale la pena dare un’occhiata. Da Nolo:

Nel finanziamento del venditore, il venditore assume il ruolo del creditore. Invece di dare denaro all’acquirente, il venditore estende abbastanza credito all’acquirente per il prezzo di acquisto della casa, meno qualsiasi acconto. L’acquirente e il venditore firmano una cambiale (che contiene i termini del prestito).

In un mondo diviso in due politicamente, economicamente, sulla politica e premessa per il progresso sociale – perché parlare delle cose semplici, come il finanziamento del riporto del venditore? Perché il venditore-finanziamento è una tentazione anche un acquirente in contanti.

Gli investitori immobiliari imparano presto e spesso che OPM (other people’s money) è lì per aiutarli a costruire la loro fortuna. Questi “costruttori di fortune” comprano e comprano di più in base alla leva finanziaria. Questo castello di carte non ha fine in vista fino a quando non lo fa. Come sedie musicali, quando la musica si ferma, si ferma per tutti che giocano il gioco. Questo è il motivo per cui tu, il venditore, devi capire il livello dei rischi associati al rimborso di un mutuo.

Carryback Finanziamento

Venditore carryback finanziamento è indicato come “finanziamento creativo.”Non è tanto creativo ma non conforme dal punto di vista di un creditore. La maggior parte delle persone sono consapevoli che se un venditore riporto è coinvolto in una vendita, la ragione probabile è che il finanziamento convenzionale da solo non otterrebbe l’affare fatto.

Il venditore riporto è lì per aiutare voi, il venditore, ottenere l’affare fatto. Se non ti aiuta, non farlo. Il riporto del venditore per sua stessa natura è ad alto rischio e destinato ad essere transazionale, il che significa aiutare a chiudere l’affare. Non è inteso come finanziamento a lungo termine.

Spesso, l’obiettivo è quello di aiutare l’acquirente per arrivare al prossimo evento di ri-finanziamento o vendita ri-vendita del bene. Come venditore, qualsiasi termine oltre i cinque anni aumenta ulteriormente il rischio. Dalla verità sul mutuo:

Venditore riporto finanziamento è fondamentalmente quando un venditore agisce come la banca o creditore e porta una seconda ipoteca sulla proprietà soggetto, che l’acquirente paga ogni mese insieme con il loro primo mutuo. Può anche essere indicato come finanziamento proprietario o finanziamento venditore.

Recentemente ho guidato da una catena di hamburger nazionale pubblicità loro ultima tariffa: un tacchino Jalapeno Burger. Ora che è creativo! Non molto attraente nel mio libro, ma creativo. Senza dubbio, questa offerta è il prodotto di centinaia di ore di ricerche di mercato e test di gusto. Probabilmente è stato offerto per la prima volta in pochi negozi. Se ha le gambe, l’espansione del negozio continuerà.

Le buone idee vengono testate, quindi espanse in un mercato. Eppure ogni buon design non funziona ovunque, giusto? La gente della costa occidentale mangia fragole; la gente della costa orientale mangia ciliegie. Cambiare questo in giro confonderebbe molti.

I prodotti di prestito ipotecario sono sviluppati in modo simile; diversi prodotti ipotecari sono destinati a consentire alle operazioni di procedere in varie circostanze.

Se vi ricordate, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) è un prodotto ipotecario relativamente nuovo. La prima tranche non era un portafoglio di miliardi di dollari, più probabilmente cento milioni, poi armeggiato con fino a quando ritenuto praticabile per vendere agli investitori istituzionali.

Quanti anni ha il finanziamento del riporto del venditore? Probabilmente vicino dietro la creazione del linguaggio dell’uomo antico quando il primo agricoltore vendette un campo sviluppato a un altro in cambio di una percentuale di raccolti (per qualche tempo – ovviamente). Più probabilmente, dopo l’invenzione dell’abaco quando il conteggio dei fagioli si trasformò da hobby a professione.

Il problema attuale del giorno con il finanziamento del riporto del venditore è che la maggior parte degli istituti di credito si oppone al finanziamento secondario. Più brevemente, la maggior parte delle istituzioni finanziarie è riluttante a consentire finanziamenti secondari non istituzionali. Mezzanine finanziamento è una strategia eccellente per gli acquirenti di offerte commerciali per massimizzare la leva in cui il primo titolare di pegno è coinvolto in tutti gli strati avvolti nel mutuo.

Un riporto del venditore che funziona

Un riporto del venditore che funziona per il venditore è quando il patrimonio netto nell’affare equivale ad almeno il venti percento (20%) e l’importo riportato dal venditore non supera un terzo (33%) del finanziamento ipotecario senior.

Esempio: il prezzo di esercizio dell’affare è $1.000.000. Contanti acconto è di $200.000, primo mutuo è di 600.000 con un venditore carry-back di seller 200.000.

Perché si tratta di una struttura ragionevole del venditore-riporto? Perché è almeno una posizione difendibile. C’è equità dietro il venditore riporto e un gestibile prima ipoteca di fronte al venditore riporto. Se il venditore dovesse precludere questa posizione, il finanziamento ipotecario in atto all’origine equivale a un sessanta per cento (60%) loan-to-value (LTV) del prezzo di acquisto originario.

Considera questa raccomandazione come un punto di leva massima e solo per la proprietà in affitto che produce reddito. Se il venditore dovesse precludere, ora c’è un mutuo esistente per affrontare. Se non c’era alcun debito prima, il venditore-ora proprietario – deve gestire questo debito indipendentemente dal reddito da locazione corrente.

Un carryback venditore che non funziona

Un carryback venditore che non funziona per il venditore, utilizzando lo stesso importo in dollari come nella transazione precedente:

Cattivo esempio: Deal strike price è $1,000,000. Contanti acconto è di $100.000, primo mutuo è di 800.000 con un venditore riporto di seller 100.000.

In questo esempio, l’ipoteca di riporto del venditore si trova in una posizione precaria. La probabilità di preclusione su questa posizione è improbabile come anche una preclusione di successo lascia il venditore originario sellato con una proprietà finanziata al 80% del prezzo di vendita.

Quando si considera un riporto del venditore, presumere che tu, il venditore, dovrai precludere il finanziamento senior. Quanti venditori hanno la resistenza mentale di riprendere questo stesso affare altamente levered dopo aver venduto il bene? Molto pochi. Così, il carry-back va in fumo.

Per un investitore immobiliare stagionato così facendo potrebbe essere “solo un altro affare” nel corso degli affari. Per i non esperti, dovendo procedere con la preclusione per proteggere un finanziamento secondario ritenuto (da loro) un bene prezioso, questo potrebbe essere un evento di vita. Se è così, evitare venditore riporto finanziamento. Per il stagionato, a tutto vapore avanti, e si prega di considerare la regola empirica presentata qui.

Un’altra “trappola” per i venditori è quando l’unica causa per l’utilizzo del riporto è superare il rischio di credito sollevato sull’acquirente. Qui è dove la scala della giustizia è nelle tue mani. Tuttavia, essere un giudice non ti scusa dall’essere bruciato nella transazione. Diventare “la banca” porta con sé tutti i diritti e i privilegi di dover raccogliere. Pesare con attenzione.

Venditore riporto e terra

L’unico modo in cui un venditore riporto funziona bene per il venditore di terra è con equità di cassa pagato al venditore alla chiusura e quando l’unica ipoteca in atto, post-chiusura, è detenuto dal venditore.

Con un notevole capitale azionario offerto dall’acquirente (cioè un acconto in contanti del 50%), potresti considerare di consentire all’acquirente di ottenere un mutuo con un piccolo riporto del venditore. Anche allora, la nota è solo un pezzo di carta con valore nominale in caso di preclusione.

Usando il mio esempio di una vendita di sale 1.000.000, se il venditore sta portando un mortgage 100.000-secondo mutuo dietro un mortgage 500.000 primo mutuo su una proprietà senza reddito (terra), c’è poco incentivo a procedere con preclusione. In caso di inadempimento, il venditore, in caso di successo, deve affrontare il debito e il servizio del debito senza reddito corrispondente dalla proprietà.

Sapere che i carryback del venditore hanno il loro posto. Non dovrebbero essere il tipo di transazione principale di scelta, ma possono aiutare un venditore a salvare un accordo che altrimenti sarebbe un perdente e/o creare equità che altrimenti scomparirebbe del tutto. Riconoscere il rischio. Non inseguire inutilmente il recupero in caso di default. Sapere quando piegare e andare avanti.