OFF-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: An Advisory

INTRODUZIONE

È un adagio di vecchiaia che quando l’affare è troppo buono, si deve sempre pensare due volte. Attualmente siamo impegnati in un importante contenzioso class action contro una famigerata società immobiliare in Kenya, che si concentra principalmente su sviluppi fuori piano.

Questa società immobiliare ingannato diverse persone a stipulare contratti per l’acquisto di unità abitative e terreni. All’insaputa degli ignari membri del pubblico, la società non aveva acquistato il terreno, né aveva concluso alcun accordo giuridicamente vincolante con il proprietario del terreno per il rilancio del progetto. La data di completamento per il progetto è venuto e passato senza alcuna attività accadendo sulla terra. La natura del contenzioso mi ha portato a considerare la scrittura di un articolo di consulenza sugli investimenti immobiliari fuori piano.

A beneficio dei nostri lettori, ci permettono di definire ciò che un investimento fuori piano in proprietà significa davvero. Un investimento fuori piano si verifica quando un investitore investe denaro in una proprietà o in un progetto che deve ancora essere completato. A volte, un investitore fuori piano investe in un progetto che deve ancora iniziare, facendo affidamento sulla promessa che il progetto verrà avviato e completato entro una durata specificata.

Meccanica degli investimenti immobiliari fuori piano

Negli investimenti fuori piano, l’investitore fornisce all’azienda i fondi necessari per iniziare e concludere un progetto immobiliare. Le società immobiliari si baserebbero quindi sull’accumulo di un numero enorme di investitori, al fine di raccogliere il capitale necessario per completare un progetto abitativo. È per questo motivo che troverete sempre che la maggior parte degli investimenti fuori piano sono per le case residenziali.

C’è sempre la presunzione che quando molte persone si riuniscono e contribuiscono a un progetto abitativo comune, il rischio si distribuisce sul grande gruppo, riducendo al minimo le possibilità di perdita e aumentando le possibilità di profitto.

Dinamiche legali che coinvolgono investimenti immobiliari fuori piano

Tutte le transazioni immobiliari riguardano terreni. Quindi le varie leggi relative alla terra e al suo uso devono venire a giocare. Per esempio, ai sensi della Sezione 23(3) della legge del contratto Act CAP 23 Leggi del Kenya, tutti i contratti per quanto riguarda la disposizione di un interesse in terra devono essere in forma scritta, firmato, e testimoniato da una persona che era presente durante la firma del contratto.

I principi fondamentali del diritto contrattuale si applicano anche ai contratti per la vendita di terreni. Ci deve essere un’offerta da vendere, che deve essere accettata e un prezzo pagato per questo. Ci deve anche essere l’intenzione di creare rapporti giuridici da parte delle persone nella transazione, e le persone devono avere la capacità necessaria.

Un principio generale secondo la legge per quanto riguarda i contratti per la vendita di terreni, è che la persona che vende la proprietà deve avere la proprietà legale della proprietà. Non si può dare ciò che non si ha (Nemo dat quon non-habet). Questo vale anche per i progetti fuori piano.

È importante per chiunque voglia investire in progetti immobiliari fuori piano, accertare che il terreno che ospiterà il progetto sia a nome della società immobiliare. Alcune società immobiliari mettono clausole nel contratto che affermano che il contratto è di natura “esecutiva”. Lo fanno come un mezzo per eludere o addirittura ingannare il pubblico a stipulare contratti per l’acquisto di terreni e unità abitative quando il terreno non è stato nemmeno acquistato.

Un contratto esecutivo è un contratto per l’esecuzione di un’attività futura, non per la futura proprietà della proprietà. Ad esempio, se oggi stipulo un contratto con te per venire a dipingere la tua casa domani, questo è un contratto esecutivo. Questo perché oggi sono obbligato a fare un’attività domani.

Tuttavia, non posso legalmente stipulare un contratto con te per venderti un’auto domani, quando non ho quella macchina.

Così, mentre lo svolgimento di due diligence, gli investitori in fuori piano progetti immobiliari devono essere sicuri che la società di vendita, possiede il lotto di terreno a cui il progetto starà. La costruzione delle case può essere esecutiva, ma la proprietà del terreno deve essere attuale.

Track Record della società immobiliare

Prima di impegnarsi in un investimento fuori piano, è importante fare una ricerca storica sul record della società immobiliare. L’azienda ha progetti di successo? Quanto tempo ci sono voluti per completare questi progetti? Ci sono clienti scontenti dell’azienda? Una buona società immobiliare dovrebbe avere un record di consegna tempestiva di progetti.

Tempi di completamento del progetto

Prima di firmare qualsiasi contratto per uno sviluppo fuori piano, un investitore dovrebbe essere in grado di giudicare se i tempi specificati nel contratto, per la consegna del progetto al completamento, siano ragionevoli. Alcune aziende inseriscono clausole nei contratti per il completamento dello sviluppo in meno di 6 mesi. Quando l’accordo è troppo buono, pensaci due volte.

Finanza di progetto

Un investitore dovrebbe essere in grado di confrontare il costo di investire in sviluppi fuori piano con la società immobiliare, di fronte a impegnarsi nel proprio acquisto e sviluppo del terreno. Come investitore, confronterò il costo di acquisto di una casa che si trova su un quarto di acro, utilizzando metodi off-plan, con l’acquisto effettivo del terreno ai tassi attuali e la costruzione di me stesso la casa. Se il costo è notevolmente variante, dovrebbe indurmi a indagare ulteriormente.

Utente del terreno

Un investitore in sviluppo fuori piano dovrebbe anche condurre una ricerca di due diligence sul terreno per determinare l ‘ “utente” registrato del terreno. Il termine “utente” in questo caso indica le attività consentite sulla terra. L ‘” utilizzatore “del terreno per uno sviluppo fuori piano, deve essere di natura” residenziale “e non”agricola”.

Se una società vende un progetto residenziale basato su terreni designati come “agricoli”, il progetto sarà destinato a fallire, a meno che non venga effettuato un cambio di utilizzo prima che il progetto sia intrapreso.

Gravami

La terra dovrebbe anche essere libera da qualsiasi gravame come ipoteche, oneri e qualsiasi altro diritto superiore di terzi sulla terra. Questo è allo scopo di evitare inutili contenziosi giudiziari su progetti in fase di stallo.

Conclusione

Mentre sconsigliamo sempre gli investimenti fuori piano, per l’investitore che è desideroso di investire in sviluppi fuori piano, la due diligence sopra menzionata è molto fondamentale per proteggere gli investimenti. Vale sempre la pena di chiedere consulenza legale prima di mettere carta e penna per tali impegni. Quando l’accordo è troppo buono, pensaci due volte.