The value of extant planning permission

The case of Hillside Parks Limited v Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) è un utile promemoria che il valore di un permesso di pianificazione a livello di sito può essere effettivamente estinto quando la concessione e l’avvio di autorizzazioni di pianificazione successive ha reso impossibile completare lo sviluppo originale come previsto.

Non era raro (anche se meno in questi giorni) vedere il permesso di pianificazione concesso per lo sviluppo residenziale su piccola scala in cui si era capito che lo schema sarebbe stato costruito trama per trama per un periodo di tempo prolungato (in eccesso di 20 anni in alcuni casi). Tali siti o singoli appezzamenti verranno quindi commercializzati, venduti con il beneficio di un permesso di pianificazione esistente. Questo caso è una cautela per gli aspiranti sviluppatori e i loro consulenti professionali per quanto riguarda la misura in cui tali autorizzazioni datate possono effettivamente essere invocate.

Nel caso Hillside, solo 41 abitazioni su un possibile 401 erano state costruite nel periodo tra il 1967 (quando il permesso di pianificazione è stato originariamente concesso) e il 2017, quando è stata richiesta e ottenuta una dichiarazione che confermava che le restanti abitazioni potevano essere legittimamente completate sotto il permesso di pianificazione originale.

Il punto di sfida all’autorità di pianificazione è stato che aveva concesso un numero di urbanistica presso il sito dopo il 1967 e, anzi, molto poco di originale schema era stato costruito secondo il piano originale, molto di quello che poi era stato consentito in conflitto con il piano e, come una questione di fatto e di giudizio, ora sarebbe impossibile completare lo sviluppo secondo lo schema acconsentito nel 1967.

Lo sviluppatore, percepire un notevole valore nell’essere in grado di completare i rimanenti 300+ case senza bisogno di un fresco concessione di un permesso di pianificazione, ha cercato di fare affidamento su di giurisprudenza per l’effetto che dove un permesso di pianificazione autorizzato un numero di atti indipendenti di sviluppo (in questo caso la costruzione di cluster di case), ogni atto è stato in grado di essere eseguite indipendentemente dalla questione se uno qualsiasi degli altri atti potrebbero essere svolte in quel momento.

Il giudizio, a favore dell’autorità e contro lo sviluppatore, era tanto pragmatico quanto legale. Il giudice, ritenuto che cosa originale il permesso di pianificazione aveva autorizzato stato un coerente sistema di sviluppo per l’intero sito e non per essere eseguita secondo quello schema (tra cui un masterplan approvato) o non lo era. Il giudice non credeva che il permesso di pianificazione è stato per atti indipendenti di sviluppo, sia i gruppi di case o di singoli appezzamenti e così la giurisprudenza invocata dallo sviluppatore non si applica. Praticamente, anche i lavori intermedi (in base a autorizzazioni di pianificazione separate) avevano in effetti reso impossibile la costruzione del programma del 1967 come approvato. Sebbene non esplorato in questo livello di dettaglio, potrebbe essere stato il caso che un singolo terreno (forse oggetto di un acquisto individuale da parte di un autocostruttore) sarebbe stato in grado di essere costruito in conformità con il masterplan. Tuttavia, poiché il permesso di pianificazione qui relativo all’intero sito, la domanda non è se parti di esso possano essere allineate con i piani originali, ma se lo sviluppo nel suo complesso possa essere così completato.

Il giudice ha commentato che ciò che è stato proposto non era una “deviazione minore” dal masterplan approvato. Questo lascia chiaramente la porta aperta, anche se solo un po’, ma ogni caso avrebbe bisogno di essere giudicato in base ai suoi fatti al momento. Altrove, estrema cautela dovrebbe essere esercitata nei casi in cui il valore di un sito deriva da un esistente, ma piuttosto vecchio, permesso di pianificazione e, soprattutto, altri consensi sono stati concessi e attuate sul sito nel frattempo.