Title Indemnity Insurance

Che cos’è Title Indemnity Insurance (TII)?

TII è un tipo di assicurazione che può essere messo in atto al fine di proteggere il proprietario di una proprietà con un difetto legale nel loro titolo contro potenziali perdite finanziarie. TII è un’alternativa al rimedio del difetto e, in circostanze appropriate _ di solito dove c’è un basso rischio di perdita effettiva _ può essere il modo più economico ed efficiente in termini di tempo per affrontare il problema.

Mentre TII può essere messo in atto in qualsiasi momento, più comunemente è ottenuto come parte di una transazione di conveyancing. Il difetto di proprietà sarà solitamente sollevato dall’avvocato dell’acquirente come parte del processo di due diligence e un TII sarà offerto dal venditore per evitare che la transazione sia pregiudicata o ritardata.

Le polizze TII attirano un premio una tantum calcolato in base al valore dell’immobile e al rischio percepito. Di solito i premi costano nelle centinaia di sterline e sono più comunemente coperti dal venditore. Una politica TII protegge il proprietario e i loro successori nel titolo, nonché qualsiasi fornitore di mutui con un interesse nella proprietà.

Quali difetti di titolo possono essere coperti da TII?

TII può fornire copertura per una vasta gamma di difetti nel titolo. Alcuni esempi comuni sono:

• Assenza di permesso di pianificazione, autorizzazione di costruzione quotata, mandato di costruzione o certificato di completamento per quanto riguarda la costruzione, l’alterazione o l’estensione di una proprietà. In questo caso, la TII è un’alternativa all’ottenimento di un consenso retrospettivo e fornirebbe una compensazione finanziaria qualora l’autorità locale intraprendesse azioni esecutive in futuro (ovvero richiedesse al proprietario di riportare la proprietà allo stato originale o di eseguire ulteriori lavori). A seconda della natura dei lavori non autorizzati e del momento in cui sono stati eseguiti, il rischio di un’azione esecutiva può essere remoto e TII fornirà un comfort sufficiente all’acquirente.
• Mancanza di diritti formali di accesso a una proprietà su terreni di proprietà di terzi. Se il proprietario della proprietà è stato impedito di prendere l’accesso, la politica TII coprirebbe il costo di ottenere i diritti di accesso necessari o la perdita di valore della proprietà. TII può essere appropriato se l’accesso è stato effettuato per un certo numero di anni o il proprietario del terreno o della strada su cui è effettuato l’accesso è sconosciuto. [Vale la pena notare qui che i diritti legali “prescrittivi” di accesso a una proprietà sono creati in Scozia quando l’accesso è stato assunto su un percorso specifico come di diritto, apertamente, pacificamente e senza interruzione per un periodo di almeno 20 anni.
• Una condizione del titolo è stata violata dal proprietario di una proprietà – ad esempio un “appartamento della nonna” è stato costruito nel giardino, ma i titoli di proprietà proibiscono la costruzione di qualcosa di diverso da un capannone o garage. In questo esempio, un reclamo TII sarebbe fatto se un vicino di casa o altra parte interessata sollevato con successo un’azione per far rispettare la condizione di titolo in modo che l’appartamento nonna doveva essere rimosso.

Cose da ricordare/attenzione per

TII non pone rimedio al difetto del titolo _ fornisce invece una compensazione finanziaria nel caso in cui il difetto causi una perdita effettiva.

Se un potenziale richiedente ai sensi della politica TII viene informato del difetto del titolo, la politica verrà probabilmente invalidata. Ad esempio, il proprietario di una strada su cui è effettuato l’accesso non dovrebbe essere contattato al fine di formalizzare i diritti di accesso. In caso di modifiche non autorizzate, non dovrebbe essere presentata alcuna domanda di autorizzazione retroattiva. Se ci sono piani per sviluppare la proprietà e l’autorità locale è “invitato” nella proprietà per ispezionare il nuovo lavoro, questo è probabile che costituisca notifica.

TII copre una proprietà nella sua veste attuale e solo per il suo uso corrente. Tuttavia, potrebbe essere possibile mettere in atto ulteriori TII in una data successiva se lo status quo cambia. Ad esempio, se la proprietà deve essere sviluppata con il risultato che l’uso di una strada di accesso su cui non ci sono diritti formali di accesso sarà aumentato, potrebbe essere necessaria una modifica al TII esistente.

Se si pensa che ci può essere un requisito per TII in relazione a un problema che colpisce la vostra proprietà, è necessario contattare il proprio avvocato al più presto e in ogni caso prima di fare un approccio a una terza parte o anche discutere il problema con altre persone.

Per ulteriori informazioni si prega di contattare il solito contatto Brodies.