オフィスビルの3つのクラス：クラスA、クラスB、クラスC
- 10/05/21
- 9 分読み
オフィススペースに関しては、ロビーおよびコンシェルジュまたは係員サービスの輸入されたイタリアの大理石が付いている魅力的な繁華街のタワーが商業用不動産の世界の”クラスA”として分類されることはかなり明らかである。
同時に、町の一等地よりも少ない場所にあるパネル付きの壁と激しい蛍光灯の飾り気のないスペースが”クラスC”に指定されている可能性が高いことは驚くべきことではない。
しかし、オフィススペースを分類することは必ずしもこのカットされた乾燥したものではない。 これらの両極端の間のすべてのスペースはどうですか？ そして、”クラスA、B、およびC”のランキングは本当に何を意味し、誰がそれらを決定しますか？
それは科学よりも芸術です
スペースの質を分類しようとしているにもかかわらず、実際にはハードかつ高速な公式グレーディングシステムはなく、個々の市場のブローカーは各クラスの定義の単一のセットの下で動作しません。
BOMA InternationalやNAIOPのようなグループは、3つのクラスの広範な説明を提供しているが、それは単に解釈に開放された枠組みである。
「それはすべて主観的です」と、ヒューストンのコリアーズ・インターナショナルの上級副社長であるCoy Davidson氏はVTSに語った。 “BOMAはそれが行く標準を持っていますが、それはまだリストを置く人によって完全に主観的です。”
基本的な経験則
それは会社によって異なりますが、ブローカーが建物を分類するために一般的に使用する基準には、建物の年齢、場所/アクセシビリティ、イン これらはすべて、プロパティがクラスA、B、およびCのオフィススペースとして評価されているかどうかを判断することができます。
クラスAのオフィススペースとは何ですか？
これらは”エリア平均以上の賃料を持つプレミアオフィスユーザーを競う最も権威のある建物”であり、”明確な市場プレゼンスを持っています。”クラスAの建物に例外的な入手の可能性の一等地の中央位置があり、重要なサイズ通常である。 クラスAの建物は常に新しく建てられたわけではありません—主要市場で優れた所有権を持つ古い著名な建物は、市場の存在のためにクラスAです（Rockefeller Center
クラスAは、ハイエンドテナントの改善と高品質、一流の仕上げ、ハイテクセキュリティ、エレベーターとHVACシステムの最新、および最先端の技術力を誇っ 言い換えれば、これらの建物は印象づけるために建てられています。
クラスA物件を求めるテナントは、通常、オフィススペースが従業員のためだけでなく、クライアントのためにもある企業であり、一流の印象を与えたい。 これらの企業は、多くの場合、金融地区で発見され、法律事務所、建築会社、広告代理店、または財務管理会社のような専門的なサービスを提供することがで
クラスAオフィスビルの設備には、以下が含まれます（ただし、これらに限定されません）。:
- コンシェルジュサービス
- バレーサービス
- セキュリティ
- 飲食店
- デイケアセンター
- 屋根付き駐車場
- ジム
- シャワー
- ラウンジ
- 自転車収納
- プライベート屋外スペース
クラスBオフィススペースとは何ですか？
クラスBの建物は”市場の平均範囲の賃料で広い範囲のユーザーのために競争します。”彼らは一般的に素晴らしい、完全に機能する建物ですが、通常、クラスAの建物と同じハイエンドの備品、建築、印象的なロビーを自慢していません。 彼らは堅実な市場に位置していますが、中央のビジネス地区のすぐ外にあるかもしれません。 彼らは通常、古いですが、まだ（仕上げはやや古いかもしれませんが）高品質のテナントの改善を持っています。 維持および維持は固体です。 建物は機能ではあるが最高級ではないHVACとエレベーターシステムを提供しています。 技術的能力は十分です。 彼らは敷地内の駐車場を持っているかもしれませんが、それは明らかにされています。
クラスBの建物を占有するテナントは、必ずしも行動の真ん中にいる必要はなく、繁栄の外観を必要としませんが、従業員が快適でモダンなワークスペースを確保したいと考えています。 クラスBの借用者は形態上の機能を評価し、IT、創造的なサービス、コールセンター、およびより少なく派手な群集に食料調達するより小さい専門職業的業務のような分野に頻繁にある会社を含んでいる。
クラスBの設備は下記のものを含んでいるかもしれません:
- 敷地内駐車場
- セキュリティ
- 会議室
- 自転車収納
- カフェテリアスタイルまたはカフェダイニング
- 共有屋外スペース
クラスC
クラスCの建物は、通常、クラスBのステータスに移動したい投資家のためのフィクサーアッパーとして販売されていますが、エリアの平均以下の賃料で機能的なスペースを必要とする予算上のテナントのためのものです。 これらのビジネスは頻繁にオフサイト起こるサービス操作のために家の基盤としてクラスCの事務所を主に使用する。
クラスCの不動産のテナントには、産業またはサービス指向の中小企業が含まれる場合があり、多くの場合、ブルーカラー労働者がいます。 これらには、エンジニアリング、造園、看板製作、セキュリティ、建設、配管、電気などを行う企業が含まれる場合があります。
クラスCの設備は下記のものを含んでいるかもしれません:
- 敷地内駐車場
- 休憩室
完璧ではありませんが、ランキングシステムが必要です
建物の分類システムは市場間で大きく異なります。 たとえば、オマハのクラスaのオフィスビルは、ロサンゼルスのダウンタウンのクラスAの建物に匹敵することはありません。 だからこそ、建物を特定の市場の文脈で見ることが重要です。 ただし、サブマーケットからサブマーケット、ダウンタウンから郊外まで、都市自体で分類が異なるため、これも正確な式ではありません。
“私は小さなサブ市場でクラスAと考えられる郊外の建物のカップルをリースしますが、あなたがより大きなヒューストンのサブ市場でそれらを立ち往生した場合、彼らはおそらくクラスBの建物になるでしょう”とDavidsonは言いました。 “また、ちょうどノックあなたの靴下オフの小さなブティックの建物があるかもしれませんが、それはわずか20,000平方フィートであり、1万平方フィートのオフィスタワーと同じ設備を持っていません。”
Davidsonは、分類間のフェンスにまたがる多くの建物や、家主が市場よりも”彼らの建物についてのより寛大な意見”を持っている可能性があるという事実を含む、他の課題を指摘している。 建物の分類は、建物の年齢や市場の変化に伴い、時間の経過とともに変化する可能性があります。
大まかに指定された分類システムでさえ、ブローカー、家主、投資家、テナントが同様のタイプのユーザーを競う建物を比較するのに役立つというコンセンサス
Leave a Reply