プットとコールオプション契約へのあなたのガイド

プットとコールオプション契約は、任意のプロパティ開発者やオプション販売者のための重要なツー あなたのプットとコールオプション契約が適切に起草されて確保することは、それがあなたのニーズを保護することであるどれだけ効果的に大き これは、平均的なプロパティの弁護士から良い不動産開発弁護士を分離するものです。

あなたはちょうど新しい開発サイトを見つけました、そして、あなたはそれを確保するためにできるだけ早く売り手にサインアップしてもらいた ドル記号はあなたの目にあり、取り引きを終らせ、マイナーな細部について忘れていることでつかまえられるビットを得る。 これはあなたのように聞こえるのですか？ 不完全に起草プットとコールオプション契約は、成功した契約と失敗の違いをすることができます。 ドル記号は良いビジネス上の意思決定からあなたを盲目にさせてはいけません。

プット-アンド-コール-オプション契約とは何ですか？

プット-アンド-コール-オプション契約は、一方の当事者が買い手から要求された場合（コール-オプション）に一つ以上の物件を売却することに同意し、他方の当事者が売り手から要求された場合（プット-オプション）に同じ物件を購入することに同意する契約である。

プット-アンド-コール-オプション契約には、買い手が契約の下で第三者を買い手に指名する権利を含めることが非常に一般的です。 これは、これまでそのプロパティに解決することなく、オプション契約を使用してプロパティを販売することができますメカニズムです。

実際には、コールオプションは、そのコールオプション期間中に通知を与えることによって、買い手に不動産を購入する機会を与える合意された期間 コールオプション期間が満了したら、売り手は、合意されたプットオプション期間中に通知を与えることによって、プロパティを購入する買い手を強制

なぜプットとコールオプション契約を使用しますか？

通常の売買契約ではなく、プット-アンド-コール-オプション契約を使用することの主な利点は、潜在的な税務上の利点です。 Putおよびcallオプション契約を使用すると、次のことができます:

• 譲渡義務を支払う買い手の義務を遅らせる
• 譲渡義務を支払わずに不動産を購入する別の買い手を指名する
• 売主の納税義務に影響を与える可能性)

私は財産を購入することを余儀なくされたくない場合はどうなりますか？

あなたは（コールオプション）プロパティを購入する権利をしたいが、所有者が（プットオプション）プロパティを購入することを強制できるようにしたくない場合は、コールオプション契約が答えです。

土地所有者にコールオプション契約を締結することに同意させることはしばしば困難ですが、コールオプションが行使される前に取引から引き戻

キャッチは何ですか？ そのような’キャッチ’はありませんが,売り手は、一般的に、彼らはプットのためになるよりも、コールオプション契約のための高い保証金が必要になり、彼らはあなたがプロパティを購入することを強制することができますオプション契約を呼び出します. コールオプション契約を使用するときにデューデリジェンスが満たされたら、保証金は返金不可であり、売り手に解放されることも一般的です。

オプション契約の通常の時間枠は何ですか？

“開発者スタイル”オプション契約で最も一般的な時間枠は次のとおりです:

• デューデリジェンス–30–60日
• 開発承認–デューデリジェンス後6-12ヶ月
• 決済-オプションの行使後30日

次のプット-コールオプション契約で探すべきもの

悪魔は詳細にあり、これが専門家を分けるものです平均から不動産開発弁護士。 ここではいくつかのヒントとあなたの次のプットとコールオプション証書を交渉するときのために外を見てトラップがあります。

隆起の支払い

人々がプット-アンド-コール-オプション契約を使用する主な理由の一つは、クイーンズランド州で二重移転義務を引き起こさずに不動産を売却するオプションを提供することである。

場合によっては、買い手が開発承認を取得し、オプション契約に基づいて不動産をより高い価格で売却することがあります。 他の回は、買い手は、任意の開発の承認を取得することなく、すぐに利益のためにプロパティを販売します。 これはしばしば「短いオプション」と呼ばれます。

不動産を売却するつもりがあるかどうかにかかわらず、別の出口戦略としてこれを行うオプションを自分で許可するのは良い戦略です。 状況は変化し、柔軟性は常にこれらの変更に対処するのに役立ちます。

プット-アンド-コール-オプション契約の下で、究極の買い手への販売を構成するには、一般的に四つの異なる方法があります:

• 売り込みを検討するオプション-この戦略では、プットとコールオプション証書を適切に起草して、文書の下で不動産を売り込み、決済時に利益を受
• 指名契約–この戦略では、プット-アンド-コール-オプション契約に適切に起草された指名条項が必要です。 それは誤ってクイーンズランド州で転送義務をトリガしないように、条項が起草されていることが特に重要です。
• オプションの割り当て–この戦略では、Put And Call Option Agreementが適切に起草された割り当て条項を持つことが必要です。 買い手のための最も柔軟な製図は、売り手の同意なしに文書を割り当てることを可能にする。 より一般的には、この文書は、オプションを売り手のcannotに割り当てることができ、この同意を不当に保留または遅延させることができないように起草されています。
• Joint Venture Agreement–Put and Call Option Agreementの下で販売するJV Agreement構造を使用すると、契約にとどまり、完了した開発に関する隆起および/または利益分配を受けることができます。 この構造は、オプション契約が適切に二重の義務をトリガすることなく、指名や割り当てを可能にするために起草されていないか、当事者が真に一緒

あなたの販売に最適な構造を選択することは、ケースバイケースで変更されます。 私達はあなたの最終的なバイヤーとの一致を終了する前にこれの助言を得るためにあなたの特性弁護士と話すことを推薦する。

適切に起草された指名条項

指名条項とは何ですか？

指名条項を使用すると、他の人を不動産の購入者に指名することができます。 彼らの購入の条件は、一般的にあなたのプットとコールオプション証書に概説されている条件によって決定されます。 指名条項は、プロパティに解決したり、印紙税を支払うことなく、第三者にプロパティを販売するために使用される最も一般的なメカニズムの一つで

指名条項で探すべきこと

指名条項の起草で探すべき最も重要なことは、あなたの究極の買い手がプット-アンド-コール-オプション契約に基づく権利を得ないようにすることです。 これは、あなたがまだ適切な時間ではなく、究極の買い手でコールオプションを行使するものになることを意味します。

あなたがコールオプションを行使した後、最終的な買い手は、結果として生じる契約に基づく権利を持っています。

これは微妙な違いのように聞こえるかもしれませんが、あなたの指名がクイーンズランド州で二重移転義務を引き起こすかどうかの違いかもしれ

プット-アンド-コール-オプション-ディードを割り当てる権利

オプション契約を割り当てる権利を含むと、お客様のすべての権利を究極の買い手に譲渡することができます。 通常、これを構成するには2つの方法があります:

• 売り手の同意なしに譲渡する権利–経験豊富な不動産弁護士がしばしばこの条項を売り手の同意を必要とするように修正しようと交渉するので、これは土地所有者と交渉するのが難しくなる可能性があります。
• 売り手の同意を得てのみ譲渡する権利–この構造は交渉が容易ですが、プット-アンド-コール-オプション契約の下で権利を売却することを決定した場合、それは困難になります。 売り手の同意が必要な場合は、その同意が不当に保留または遅延されないように条項を起草する必要があります。

オプション契約に基づく権利の割り当ては、経験豊富な不動産開発弁護士に相談せずに行うべきではありません。 これは適切な助言の限られた状況で使用される高度の作戦である。

さらにコールオプション期間あなたの第三者の買い手が終了した場合

あなたが第三者に財産を売却し、コールオプションを行使した場合、その第三者は、結果の契約に基づいて買い手になります。 これは、あなたがその契約の期間中、取引のこの側面を”コントロールを失う”ことを意味します。

取引の構造によっては、第三者が初めて決済に失敗した場合、プロパティを売却したり、自分で決済したりする機会がさらにあることが重要です。 これにより、必要に応じて取引を回復することができます。

この仕組みの完璧な例は、新しい区画の空いている土地のブロックに対する”マーケティングスタイル”のプット-アンド-コール-オプション契約を締結した場 あなたは、プレミアムで第三者の買い手に土地を販売しますが、あなたはまた、最初の買い手が解決するために失敗した場合、土地を購入することに興味があるだろう知っている他の買い手を持っています。

あなたの最初の買い手が解決に失敗したが、あなたのコールオプションが期限切れになり、開発者は、あなたが他の買い手が待っていたにもかかわらず、 これがクイーンズランド州の経験の浅い特性の開発弁護士といかにの割りで起こるか驚く。

デューデリジェンスの対象

不動産開発は、開発が始まる前にいくつかのハードルを通過する複雑なプロセスです。 最初のステップは、通常、サイトの識別、第二の高レベルのデューデリジェンス、第三の高レベルのフィージビリティスタディ、そして第四の詳細なデューデリジェンスになります。

上記のステップ1から3は、通常、あなたが発生したポケット費用のうち、ほとんどまたはしないでオプション証書に署名する前に実行されます。 書類に署名し、取り引きで締まったら、それは詳しいデューデリジェンスが始まり、あなたの町の立案者、特性弁護士および他のコンサルタントにお金を使い始

すべてのデューデリジェンス条項が均等に作成されているわけではなく、あなたの条項が必要な保護レベルを提供することが重要です。 デューデリジェンス条項の複雑さの詳細については、こちらをご覧ください: 私をクリックしてください

開発承認の対象

上記のステージ1から4までの取引が進行し、デューデリジェンスの結果に満足したら、ステップ5は通常、開発承認プロセスになります。

DA条項の主題の起草の詳細が重要であるだけでなく、タイミングも重要です。 あまりにも頻繁に、開発者が実行しようとしている開発にはあまりにも短いDA期間で取引を交渉しようとするのを見ています。 開発アプリケーションのためのコンサルタントレポートとサポート資料をコンパイルすることは、それ自体で数ヶ月かかることがあり、これは評議会からの情報要求に対応するために必要な時間の上にあります。 あなたの町の立案者および特性弁護士はあなたがDA句にあなたの主題のために交渉するべきである時間枠で指導を提供できる。

あなたはここでDA句の件名の複雑さについての詳細を読むことができます: 私をクリック

プロパティへのアクセス

デューデリジェンスを実行し、開発アプリケーションをサポートするために必要なレポートをコンパイルするには、一般的に様々な理由でプロパティへのアクセスが必要です。 それはあなたのプットとコールオプション契約は、あなたとあなたのコンサルタントは、これらの目的のためにアクセ

他にも役に立つアクセス権は、物件を売却しようとする場所です。 これは、必要に応じてプロパティを介してあなたの潜在的なバイヤーをもたらすことができます。

私たちには、初期の開発作業を実行するためのアクセスを交渉する開発者もいます。 これは非常に厄介になることができ、私たちだけが非常に特定の状況で行うべきものです。

を警告する権利オプションの下で開発サイトを取得し、開発承認プロセスを経ることは高価な作業になる可能性があります。 開発者は、開発の承認を得てオプションの下でサイトを持つ段階に到達するために5 50,000から1 100,000以上を費やすのが一般的です。 同意の注意点は、本質的にプロパティのタイトルを”フリーズ”し、あなたのプットとコールオプション契約に違反してプロパティを販売することができ

看板を立てる権利

これは開発者のチェックリストでは最高の要件ではないかもしれませんが、これは人生を楽にすることができるマイナーな 私たちが開発者に要求することを期待する主な看板は次のとおりです:

• あなたの開発の適用のための広告の条件に従う表記。 クイーンズランド州では、これは一般に、影響評価可能または通知可能なコード評価可能な開発アプリケーションに関連しています。
• 広告看板の開発が完了しました。

コールオプションの行使時に支払った預金はどのように扱われますか？

あなた自身の名前でコールオプションを行使するか、土地所有者がプットオプションを行使する場合、保証金は通常、あなたが財産を購入していると しかし、あなたは究極の買い手であることを第三者を指名した場合はどうなりますか？

私たちは、経験の浅い不動産弁護士がオプション契約を起草し、あなたの保証金が契約の下であなたの第三者の買い手のための預金として保持さ はい、あなたはその権利を準備します。 あなたの沈殿物は無関係な最終的なバイヤーのための保証として使用される。 預金条項が適切にあなたにこのシナリオを回避するための柔軟性を与えるために起草されていることが重要です。

私たちは、一般的にあなたの預金が第三者契約の下で預金になるかどうかの選択を持っているように預金条項を起草することをお勧めします。 この選挙は、通常、あなたがコールオプションを行使すると同時に行われ、この戦略はあなたに柔軟性の最大レベルを提供します。

プットとコールオプション契約を使用した売り物件。 どうすればいいですか？

オプション契約を使用して不動産を売却するには、さまざまな方法があります。 概要は次のとおりです:

売却を検討するオプション

このモデルには、売却を検討し、売り手が財産の決済時にあなたに隆起を支払うことを要求するプット-アンド-コール-オプ

:

• 契約価格は最終的なバイヤーのためのより高い価格です。 これは、それが簡単に彼らが金融を取得することができますし、また、彼らは隆起量を知っていることを意味します。
• オプション契約の下で時間枠を利用する必要がない限り、ultimate buyerとの個別の契約は必要ありません。 彼らはちょうどより高い価格で契約に署名します。

:

• 売り手は、あなたがオプションを交渉した時点で販売を検討していることに注意してください。 これは、一般的に、それが困難な売り手と署名したオプション契約を取得することができます。
• オプションと契約の構造によっては、決済日の柔軟性が低下する可能性があります。 たとえば、オプションには12ヶ月のDA期間があり、契約には30日間の決済がある場合があります。 最終的なバイヤーが12か月のDAの期間を利用したいと思えばまだ最終的なバイヤーとの指名の行為がある必要がある。
• 通常は決済時にのみ支払われるため、支払いを受けるときの柔軟性が低くなります（別途指名契約がある場合を除きます）。
• 究極の買い手が決済に失敗した場合、オプションと取引の制御を失う可能性があります。

指名契約

このモデルでは、プット-アンド-コール-オプション契約

プロの下で究極の買い手を指名することに同意する究極の買い手と指名契約:

• あなたがあなたの隆起を支払われるとき、そしてあなたが究極の買い手を指名するときには、多くの柔軟性があります。
• 購入者が指名されるまで、あなたはオプション契約の支配権を保持します。
• 売り手は隆起量を認識していません。
• 出品者の同意は指名には必要ありません。
• 指名には譲渡義務は支払われません。
• オプション契約は、指名を許可する以外に、販売上の規定を考慮していないため、売り手と交渉する方が一般的に簡単です。

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• バイヤーは低価格で契約に署名します。 これは、彼らが増加した価格で資金を得ることが困難になることを意味し、また、土地のレジストリとの販売価格は、一般的に低い量で記録されるこ
• 購入者は上昇額を認識します。

オプションの割り当て

このモデルでは、ultimate buyerと割り当て契約を締結し、ultimate buyerにオプションを割り当てます。

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• 譲渡契約の条件に応じて、あなたは隆起を支払った後、決済まで滞在することなく、契約を終了することができます。

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• オプション契約の条件によっては、オプション契約を譲渡するために販売者の同意が必要な場合があります。
• オプション契約が売り手の同意なしに譲渡を許可するように起草されている場合、これはしばしば売り手の弁護士によって交渉されます。
• プット-アンド-コール-オプション契約である場合、お客様は、譲渡後のオプション契約に基づくultimate buyerの履行について引き続き責任を負うことができます。
• 割り当ては、オプションの値に対して転送義務責任をトリガすることができます。

合弁会社

このモデルは、究極の買い手と合弁契約を締結し、彼らのパートナーとして開発を行っています。

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• あなたはあなたに高い支払いにつながることができ、プロジェクトの利益を共有することができます。
• 取引がどのように構成されるかは非常に柔軟です。 これには、決済時またはそれ以前に支払われた取得手数料が含まれる場合があります。

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• あなたは最後までプロジェクトに縛られています。
• どのように交渉されているかによっては、完成した開発の決済まで利益分配/隆起を受け取ることができない場合があります。

販売に最適なオプションはどれですか？

最も一般的な方法は指名契約を使用してオン販売することですが、四つのモデルすべての経験があります。

いくつかの例:

• 私たちは、割り当て契約を行ったクライアントを支援しました。 彼らは一括払いを受け取り、完全に契約を終了しました。
• 別のクライアントが指名契約を結び、3日以内に物件を売却し、隆起の半分を署名時の預金として支払い、約30日後に和解時に残高隆起を受け取った。
• 別のクライアントは現在、資金調達パートナーとプロジェクトを開発しています。 合弁契約の締結時には買収手数料が支払われ、資金調達パートナーは開発を行うためのすべての費用を支払う責任があります。
• 別のクライアントは、オプション契約がプレミアムでの販売を意図している土地の数ブロックについて、プット-アンド-コール-オプション契約を締結している。 購入価格への隆起は各ロットの解決の私達の顧客にそれから支払われます。

最良の選択肢は、一般的に売り手が誰であるか、買い手が誰であるか、サイトの性質によって異なります。 究極の買い手が洗練された開発者になる場合は、指名/割り当て契約の下で隆起を支払うことによってあまりにも延期されるべきではありません。 一方、それがママとパパのバイヤーとの1から2の細分であれば、指名/割り当て契約の下で購入を開始するのに苦労するかもしれません。

同様に、あなたが販売するためにラインを渡って得るために懸命に働いた洗練されていない販売人があれば報酬で販売を熟視するput and call option agreementとそれらを怖がらせたいと思わないかもしれない。 あなたが何かに署名すると思うやる気の売り手を持っている場合は別の方法として、このオプションは、あなたに最大の柔軟性を可能にします。

より多くの質問を得ましたか？

McAndrew Lawはブリスベンの不動産開発の大手法律事務所です。 私たちは、あなたの権利が保護されていることを確認するために、開発者、オプション売り手と土地所有者のためのプットとコールオプション契約 （07）3266 8555にお電話または始めるためにオンラインで私たちと連絡を取ります。 私達はあなたの必要性を論議するために自由な最初の相談を提供します。