物件在庫の準備

物件在庫を準備するには？

これは地主の特性の目録を準備する方法の私達のガイドである。 最終的にテナントの終わりにあなたのレンタル預金を保護することができますプロパティの在庫を準備することは困難ではありませんが、それは必要とレンタル預金の法律と慎重な準備とテナントの開始時にあなたのレンタル財産の状態のスケジュールのコンパイルの理解。

物件在庫とその条件のスケジュールの違いは何ですか？

物件目録とは、賃貸物件のカタログとそのすべての内容です。 条件のスケジュールは、これらすべての項目の条件の記録です。 通常、プロパティインベントリとスケジュール条件は、単一のレポートに結合されるため、いずれか、または両方と呼ばれます。

条件の物件在庫/スケジュールにはいくつかの機能があります:

• それは聞かせているプロパティのカタログです
• それは、プロパティの状態とテナントに含まれているすべての項目を記録します
• それは、テナ

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なぜそれが条件のプロパティの在庫/スケジュールを準備することが重要ですか？

2004年住宅法によってもたらされたテナント預金制度が登場する前は、多くの家主が財産目録を準備することを気にしなかったか、そうであれば、紙切れの上にいくつかの走り書きされたメモであった。 事実は、テナントの預金スキームの前に、家主はテナントの預金を返済することになったときに”裁判官と陪審員”の両方になることが自由だった。 賃貸預金は彼らによって開催され、テナントがそれを好きではなかった場合、彼らは来て、それを取得する必要があります。 力はすべて家主の手の中にありました。

テナントには救済策がなかったと言うわけではありません。 テナントは、彼らが戻って得ていたどのくらいの彼らの預金の家主の決定と不当に感じた場合,前April6 2007システムの下で、彼らは彼らが不当に彼らの預金を源泉徴収していたと思った主張するために裁判所に家主を取ることができました. 裁判官は、テナントの主張のメリットを決定するだろう。 しかし、これを運ぶテナントへの”面倒”と不便は、ほとんどの場合、テナントは特に比較的smallsの合計が関与していた場合、さらに問題を取ることを気にしな

Tenancy Deposit Scheme(TDS)とその不動産在庫への影響

Tenancy Deposit Scheme(TDS)は、いくつかの方法で不動産在庫を準備するcosy amateurのアプローチを変更しました。

1。

2. テナントは、彼らも預金の主張の上に引数を獲得するチャンスを持っていると思う場合は、家主を取るために勇気づけられています。 テナントが家賃保証金の全部または一部の源泉徴収に異議を唱えるケースが大幅に増加しています

3。 物件目録は、＜3985＞＜8665＞4において、入居者が入居する前に賃貸物件の状態を証明する上で重要な文書となっています。 テナントの預金をめぐる紛争を評価する方法が変更されました。 裁判所を通じて解決されている問題ではなく、彼らは主に独立した仲裁人によって決定されます。 仲裁は、一般的に少ない敵対的と裁判所よりも法的手続きによってより固定されていると見られています。

テナント預金制度は、家主から離れてテナントの預金の上に力をシフトしています。 これは、賃貸物件の明確かつ正確な記録を作ることの重要性を変換しました。 その状態の正確な記録を含むよく準備されたプロパティインベントリは、テナントの”チェックイン”と”チェックアウト”の両方で行う必要があります。

あなた自身の特性の目録を準備するべきであるか。

賃貸物件を管理する家主の大半は、独自の不動産在庫を準備しています。 それは”ロケット科学”ではありません。 しかし、徹底した在庫を作るには時間がかかります。

家主は徹底的で整然としている必要があり、よく設定されたプロフォーマインベントリフォームを持つことは、家主がカバーする必要がある重要な領域を明確に設定することによって、準備プロセスに役立ちます。

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賃貸物件の規模によっては、徹底した在庫には最低1時間かかります。 ラッシュ十分の仕事は、おそらく任意のテナント預金紛争の証拠の負担を満たすのに十分ではありません。 最近、家主のために定期的に行動する弁護士は、1の50の在庫が裁判所で”立ち上がる”のに十分な基準であると報告しました。 警告されます。

家主が不動産在庫を準備したくない

在庫準備プロセスを回避するには、二つの方法があります。

まず、物件がエージェントによって完全に管理されている場合、在庫取出しとその後の”チェックアウト”は、管理業務の一つとして彼らによって行われるべきである。 これは明らかに家主の時間を節約します。 それはまた特性の状態か清潔の問題があればことを意味する;代理店はこれらを調整し、借用者にバランスを渡す前にこの費用をカバーするのに沈殿物の金銭を使用するべきである。

エージェントを採用する際に注意すべきことの一つは、合法的に彼らが家主の代表として行動することです。 これは、彼らが預金のお金を保持することができるが、合法的にそれはまだ家主の責任であり、エージェントがバストに行くか、お金でオフに実行された場 彼らの金銭を回復するために法的措置を取る借用者は裁判官が代理店と借用者間の契約のprivityがないことを支配したので家主に対してそれを取るように指示された。

家主は、常に任意のレットエージェントが信託口座に自分の預金を保持しているか、そのような住宅レットエージェント協会（ARLA）が運営するもののような適 この方法では、エージェントは、預金のお金は常にテナントを返済するために家主に利用できるようになりますバストに行く必要があります。

在庫を準備しなければならないことを回避するための第二の方法は、専門の在庫店員を採用することです。 目録事務員のリストのために独立した目録事務員(AIIC)の連合を訪問しなさい。 またはVist私達の目録リンクページ。 これらの個人はあなたのための全プロセスを遂行する;彼らはまた中間の借用の点検、また最終的な’点検’をしてもいい。 このサービスの欠点は、それが安くないということです。 チェックインとチェックアウトの費用は、標準の100-140ベッドフラットのためにそれぞれ約£2に実行されます。 これらの手数料は、プロパティの大きさと国の面積（ロンドンが最も高価になります）に応じて、異なります。

このために、家主は在庫が専門的かつ包括的に行われていることを心の一部を持つことになります。 このサービスのコストをテナントに渡すことは可能です。 これは、エージェントが使用される非常に一般的な方法です。 しかし、ハードと高速のルールはありませんし、エージェントは均等に家主にこのサービスのコストを渡すことができます。 したがって、家主は、彼らの許可と管理手数料が彼らのサービスにサインアップする前に含まれるものについて最初から明確にすることが重要です。

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プロパティインベントリを準備するためのガイド

在庫を準備する上で最も重要なことは、簡単に記憶され、複製されるようにシンプルなシステムを採用することです。 これは、家主が一貫した結果を達成することを保証します。 あなたのシステムを開発する際には、それが生成する在庫があることを確認してください:

• 注文–それを準備するとき、この方法は、家主が物事を欠場する可能性が低く、また、それを読んで誰もが簡単に内容に従うことができることです。
• 包括的–これは、在庫が紛争が上昇し、潜在的に裁判官の前に終わる可能性がある参照の文書であることを覚えておいてください
• 検証可能–その精度は、いくつかのまたはnilの追加または変更を持つ人によって合意することができます。
• 平易な英語で書かれているので、読みやすく理解しやすいです。 これは、明らかに書かれた明白な報告書は、テナントは、彼らが署名していたかわからなかったと主張することができるものよりも多くの信頼性を持 これは防衛すべきではありませんが、裁判官は人間だけです。

上記の重要なポイントを達成するための在庫を生産する最良の方法は、任意のプロパティを一連の部屋に分割することです。 これは主としてまっすぐ進む;例えばほとんどの特性に台所、ラウンジ、寝室、等がある。 しかし、家主はまた、廊下、コンサバトリー、庭園、ガレージなどの部屋としてプロパティのいくつかの部分を分類する必要があります。 これらの部屋のリストを確立したら;それは一連の構成部品にそれらを細分する場合である。 一度分類されたこれらの構成部品は、全体的なフレームワークを構築します。

プロパティホークインベントリで使用される標準構成部品は次のとおりです:

• ドア
• 床
• 壁
• 天井

軽い付属品

• 木製の仕事
• 電気器具
• 窓
• 暖房
• 電気製品
• 電気製品
• 電気製品
• >
• 家具

標準構成部品と同様に、各部屋にはその部屋に固有の個々の部品がある場合があります。 これらすべての部品が記録されたら、次の段階は、備品や付属品ではないアイテムを記録することです。 これは特性が供給されるところで特に重要、時間のかかるである。 この場合、供給されたすべての項目を書き留めておく必要があります。 これが完了すると、あなたは完全な在庫を持つことになります。

次の段階は、条件のスケジュールとして知られているものを完了することです。 これは在庫と同時に行うことができます。 プロセスの目的は、各構成部品の状態を書き留めておくことです。

例えば、ドアのコンポーネント部分の下のラウンジの場合、あなたは二つのドアがあるという事実を記録するだろう、新たにクロムハンドルで塗装された白。 プロセスのこの部分は、私が後で議論するように、アイテムの状態と最も一般的な”公正な消耗”とは何かに関する紛争であるため、特に重要です。 この側面は、アイテムの除去よりも証明することははるかに困難であり、家主がそれが新しいまたは良好な状態であったことを決定的に証明できな これは、税務上の目的だけでなく、あなたのテナントとの意見の相違が生じた場合にも領収書を保持することの重要性を強調しています。

多くの在庫事務員は、プロセスをスピードアップするために一連の略語を使用しています。 これは、インベントリに付随する用語の完全なリストを提供する罰金です。 略語は便利ですが、完了したらレポートを確認する必要があるテナントにとっても混乱する可能性があります。

家主が確保するための重要なことは次のとおりです:

• 各項目の適切な説明があることを確認できるように、
• 正確な状態の声明が各コンポーネント項目に付随すること

家主は、”きれいにきれい”や”素敵な暖炉”のような感情的な言語などのあいまいな言語を一切避けるべきである。 記述を簡潔、事実上保ちなさい。

家主がこれらのガイドラインに従っている場合、彼らは包括的な書面による目録と条件のスケジュールで終わるべきであり、すべての不測の事態をカバーする

写真&ビデオ証拠と書面による財産目録

携帯電話や安価なビデオ技術にカメラが登場すると、書面による目録の使用はやや時代遅れになっているように見えるかもしれない。 確かに今、それはちょうどあなたの投資不動産の状態のいくつかの写真をスナップ家主の場合です; 結局のところ、”写真は千の言葉よりも大声で話す”。 それでは、不動産の在庫のための画像はどのように重要ですか？

残念ながら、それになると、物事はそれほど単純ではありません。 証拠の目的のための目録の部分を形作る開始のために写真は最初にすべての関係者によって最終的に証明され、一致する必要がある。 これは、家主/代理人とテナントがすべてのアイテムの二つのコピーに署名するか（それぞれが一つのセットを保持する）、または各当事者が完了時に交換される別々のフルセットに署名することによって行われなければならない（譲渡/複製またはリース/カウンターパートのように）。 また、借地契約にセットを組み込むことも可能です。 この場合、家主は、”家主とテナントは、添付の状態とテナントの開始時にasの状態を示すことに同意する”のような何かを読んで余分な句を含める必要が”

これはすべてあまりにも問題には聞こえません。 あなたは写真の証拠に関わる実用的な困難の一つを考慮するまで、これはあります。 プロパティ全体を包括的にカバーするために必要な個々の写真の数を一瞬考えてみましょう。 比較的小さな二つのベッドフラットのためにも、数は簡単に数百に伸ばすことができます。 テナントは、写真の各ペアの信憑性をチェックし、移動日にそれらすべてを副署する信じられないほど骨の折れるプロセスに直面しています。 これに加えて、写真&ビデオが擦り傷や汚れのようなものを示すのに十分に明確であることの実用的な困難があります。 自然な照明は一般にこれらが示すことができるように非常によくなければならない。 問題は、自然光が良好でない限り、フラッシュは通常、汚れの任意の”ニュアンス”と一緒に、画像を漂白することです。 家主がそれぞれの写真を確認し、バランス、露出などを調整しなければならない場合、彼らは何時間もそこにいるでしょう–私は経験から話します。 また、家主は、写真が撮影されたときに確認することが重要である写真のそれぞれにハードコピーの日付があることを確認する必要があります。 それ以外の場合は、テナントは、写真が彼らの占領前に一度に撮影された防衛を使用することができます。

法的には、写真とビデオの両方の証拠が法廷で認められています。 それらを使用することの難しさの一つは、すなわち彼らの信憑性を確立しています 彼らが撮影されたとき、彼らはdoctoredされていないこと。 したがって、ビデオまたは写真のコレクションの電子コピーがCDまたはDVDに撮影されている場合は、CD ROMにこれを書き込むことをお勧めします。 これらのディスクは、証拠を検証する際に重要である一度書かれたもので書き直されたり、修正されたりすることはできません。 家主は、ハードコピーが作られた場所でテナントに渡し、それを受け取ったことを確認し、内容に同意するために署名させる必要があります。

結論としては、写真とビデオの証拠は、最初に示唆している万能薬ではないかもしれないということです。 これはおそらく、家主や代理人によるその養子縁組が今日までに限られている理由を説明しています。 現実には、家主は、正確な書面を確保することに集中すべきであるということです準備され、すべての当事者によって署名されています。 それが使用されている写真の証拠は、おそらく最高の選択的に使用され、その内容をサポートし、強調表示するために、詳細な書かれたインベントリと

“チェックイン”プロパティインベントリ

チェックインは、テナントが合意され、家主が鍵を引き渡す立場にある時点で行われます。 これは、テナントと家主/エージェントが完全に準備された在庫/条件の声明を持っている必要がありますプロパティの清潔さに同意するだけでなく、在庫の詳細を確認する必要があります場所によってプロセスです。 プロセスには、プロパティのツアーが含まれます。 元の在庫の間に矛盾がある場合は、これらを書き留めておく必要があります。 受諾可能なコピーが作成されたら地主および借用者は文書が事実の公正な表現であることを認めるために署名し、日付を記入しなければならない。 プロパティインベントリは、テナント契約の条件の一部を形成します。 写真が関与しているとき、彼らは署名し、日付を記入するか、テナント契約の条項と呼ばれる必要があります。

テナントの中間検査

中間検査は、プロパティが維持されていることを確認するために、テナントのほぼ途中で家主またはその代理人によって行 一般的にそれは短い訪問であり、家主またはエージェントは、不当な量の損害が発生しておらず、財産が清掃されていることを財産をクロスチェックするために合意された在庫を使用する必要があります。 それはまた借用者が報告しなかった特性が付いているあらゆる小さい問題について調べる家主の有用な方法である場合もある。 このように地主は余りに深刻になる前に問題に取り組むために先制的な行為を取る位置にあるべきである。 最初の中期検査は、家主がテナントをチェックし、テナントが継続することに満足しているかどうか、または所有を必要とするセクション21通知を発

‘チェックアウト’とあなたの財産の在庫

これは、テナントの最終段階であり、十分に準備された在庫を持つことの利点が明らかになるポイントです。 それはあなたが写真のメモリに恵まれていない限り、”チェックイン”の時にプロパティの元の状態が最高の状態で”hazey”である可能性が高いことを意味 家主は、プロパティの在庫を通過し、彼らが外に移動する準備ができている時にその状態を確認するためにプロパティでテナントを満たすために 徹底的な検査を行うのに十分な時間があることを確認してください。 損傷または清潔の項目の下で注意するのに元の特性の目録のコピーを使用しなさい。 家主は、紛争が発生し、裁判所や仲裁に行く必要があり、これらはあなたのケースの一部を形成することができるように正確かつ徹底的なノートを作

賃貸物件の代替品を特定する

テナントが供給された家具（カーテン、ランプシェード、枕など）の一部を自分のものに交換することは珍しいことではない テナントがテナントの終わりにこれらのアイテムを戻す限り、私はこれに問題はありません。 家主が望んでいないのは、テナントがあなたの良いものと彼らの”ゴミ”を交換することです。 このため、
に在庫を準備する際には、色のサイズ、モデル、シリアル番号を引用して、各アイテムを完全に記述することが非常に重要です。
であっても、可能であれば、ユニークな消えないマークであなたのアイテムをマークしてください。

賃貸物件で余分なアイテムを特定する

不要な”もの”を得ることは、アイテムを失ったり、不良品に交換したりするよりも問題になることがあります。 特に学生や共有者との私の経験は、テナントが不要な持ち物を捨てる機会として移動を使用できるということです。 私は彼らが非常に寛大されていると思うと確信していますし、あなたが熱心な”車のブーター”であれば、楽しい”bric-a-brac”の継続的な供給を提供することができま 残念なことに私はそうではなく、アイテムを取り除くのは非常に時間がかかり、高価です。 地方自治体は一般に約£15の小さい料金のための大きい国内項目を取る;しかしなぜ誰か他の人の屑の取り外しの組織し、支払わなければならない 私は最近、テナントが私に自分の車を残したケースを持っていました。 セラー、屋根裏部屋、ガレージに残されているもののために特に外を見てください。 これらは、テナントが不要な買いだめをダンプするために頻繁に使用されるすべての便利な隠れ場所です。 家主への私のアドバイスは、プロパティが”完全に”あなたの満足にクリアされるまで、”チェックアウト”に同意しないでください。

注意すべきことの一つは、’チェックアウト’がコンパイルされているときにテナントが存在する必要はないということです。 それは彼らがテナントに直接答えることなく、正確かつ公平なノートを取ることに集中することができますので、いくつかの家主やエージェントは、実際

完了した”チェックアウト”声明をテナントに掲示するか、不一致の領域がある場合はそれを通過するためにそれらを満たすために後続の手配を行 それ以外の場合、テナントは’check out’ステートメントの署名されたコピーをポストすることができます。 この二段階のアプローチの欠点は、家主やエージェントが意見の相違がある場合は、テナントを満たすために追加の旅をしなければならないことを必要とするので、より時間がかかることです。 私のアドバイスは、常に家主がプロパティで”チェックアウト”に同意するために、テナントが移動した日になるだろう。 こうすれば地主はまたそれの署名されたコピーを得て本当らしい;彼らがそれらにそれを掲示することを覚えている借用者に頼らなければならな テナントは、フォームを検討するより多くの時間を主張してその場で署名することを拒否しない場合、これは彼らが家主の声明に異議を唱えることを警告する可能性があります。 これは、その説明が完全に正確であり、すべての証拠が収集され、検証されていることを確認するために家主を促す必要があります。

“フェアウェア&ティア”テナント中

“チェックアウト”時の最も一般的な不一致は、賃貸物件の”フェアウェアとティア”を構成するものの話題を中心に発生します。 浴室用キャビネットが存在するか、炊飯器が動作するかどうかを決定するのは非常に簡単です。 より困難で主観的なのは、寝室のカーペットのマークが数年の使用の結果であるか、または熱狂的な当事者からの赤ワインの汚れであるかどうかです。 “公正な摩耗と涙”を定義する法令には何もありません。 しかし、住宅許可代理店協会（ARLA）は、その上のビューに来るときに考慮すべきものにそのメンバーのためのいくつかの有用なガイドラインを生産しています。 これらは:

• テナント開始時のアイテムの元の年齢、品質および状態
• アイテムの平均有用寿命対価値比（減価償却）
• そのようなアイテムの合理的な予想される使用
• プロパティ内の居住者の数と種類
• テナント占有率の長さ

法的に家主は、テナントの開始時よりも財政的にも物質的にも、またはテナントの終了時よりも優れた立場にあるべきではありません。 “涙” したがって、家主は彼のテナントに彼の賃貸財産の一部を持つための全費用を請求する権利がないこと（および確立された法的教義である）、または”これは改善を構成するだろう、家主に利用可能な適切な救済策は、からの範囲かもしれません:

• 破損したアイテムの交換経済的な修理を超えて深刻かつ広範囲に損傷しているか、その状態が使用できなくなる
• 修理または清掃
• アイテムの固有の価値の減少または有用な通常の寿命の短縮に対する補償

公正な消耗を考慮し、改善を回避する技術があり、それはと呼ばれている。配分。 配分は測定可能な固まりに’公正な消耗’の費用を破壊し、それにより非常に主観的なプロセスのようであることができるものがの項目に金銭価値を割 それはおそらくいくつかの非常に一般的な例によって最もよく説明されています：

1。 項目へのマイナーな損傷、カーペットまたはマットレス等の中小の汚れまたは印–多分£15–£35例えばきれいな”点”の費用または、全項目の完全なきれいのへの借用者の貢献として、または減少のための補償としてこの量。 台所worktop–多分£5–£25の中小のサイズの破片か印、傷または焼跡。 家主はもちろん、新しいアイテムを購入することを決定することができます,彼らが望んだ場合は、新しいカーペットを置くか、新しいキッチンワー 費用は、上記の原則に基づいて、当事者間で配分され、共有されるべきである。 例えば、新しいカーペットの費用£500–家主に£465、テナントに£35を配分しました。

2. まれな状況では、（ワークトップ/カーペット/マットレス/アイテムなどへの）損傷が非常に広範囲または重度であり、達成可能な家賃レベル/letabilityまたは財産の質に影響を与えるように、最も適切な救済策は、交換であり、アイテムの年齢および有用な寿命に応じてコストを配分することができる。 以下は、これがどのように計算されるかの例です。

(a)同様の交換用カーペットのコスト/項目=£500-00
(b)既存のカーペットの実際の年齢/項目=2年
(c)そのタイプのカーペットの平均有用寿命/項目=10年
(d)カーペットの残存寿命/項目=8年
(e)(a)(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率(c)で割った値の減価償却率年
(f)テナントに対する合理的な割当コスト(d)回(e)として計算)= £400.00

入居保証金について意見の相違がある場合はどうなりますか？

Tenancy Deposit Scheme(TDS)の前に、預金を保持している家主または代理人は、損傷の費用をカバーするために控除を行い、最終的な”チェックアウト”が完了してから10営業日以内 テナントは、家主の決定を受け入れるか、争われた金額を回復するために郡裁判所に問題を取るだろう。 TDSは、6th April2007以降に作成されたテナントのためにこれを変更しました。 今何が起こるかの詳細なガイダンスについては、テナント預金スキーム（TDS）のセクションを参照してください。