넣어 및 콜 옵션 계약에 대한 귀하의 가이드

넣어 및 콜 옵션 계약은 부동산 개발자 또는 옵션 판매자를위한 중요한 도구입니다. 넣어 및 콜 옵션 계약 제대로 초안 얼마나 효과적인 그것은 귀하의 요구를 보호에 큰 영향을 만들 수 있습니다 보장. 이것은 평균 재산 변호사에게서 좋은 재산 개발 변호사를 분리하는 것이 이다.

당신은 새로운 개발 사이트를 발견하고 당신은 판매자가 그것을 확보하기 위해 가능한 한 빨리 가입 싶어. 달러 표시는 너의 눈안에 있고 너는 거래를 끝내고 작은 세부사항에 관하여 잊기안에 만회되는 조금을 얻는다. 너 같은 소리 야? 가난하게 설계도를 그린 두고 외침 선택권 계약은 성공적인 거래와 실패의 차이 이을 수 있는다. 좋은 사업 결정을 내리기에서 너를 눈 멀게 하는 달러 표시를 시키지 말라.

풋 앤 콜 옵션 계약이란 무엇입니까?

풋 앤 콜 옵션 계약은 구매자(콜 옵션)에 의해 요청 된 경우 한 당사자가 하나 이상의 속성을 판매하는 데 동의하고 다른 당사자가 판매자(풋 옵션)에 의해 요청 된 경우 동일한 속성을 구입하는 데 동의하는 계약입니다.

풋 앤 콜 옵션 계약은 구매자가 계약에 따라 구매자로 제 3 자를 지명 할 권리를 포함하는 것이 매우 일반적입니다. 이것은 이제까지 저 재산에 침전해야것을 하기없이 선택권 계약을 사용하여 너를 위에 매출하는 재산에 허용하는 기계장치 이다.

실제로 콜 옵션은 합의 된 기간 동안 실행되어 구매자가 해당 콜 옵션 기간 동안 통지를 제공하여 부동산을 구매할 수있는 기회를 제공합니다. 콜 옵션 기간이 만료되면,판매자는 합의 된 풋 옵션 기간 동안 통지를 제공하여 속성을 구입하는 구매자를 강제 할 수있는 기회를 가지고있다.

왜 풋 및 콜 옵션 계약을 사용합니까?

일반 판매 계약보다는 풋 앤 콜 옵션 계약을 사용할 때의 주요 이점은 잠재적 인 세금 혜택입니다. 풋 및 콜 옵션 계약을 사용하여 다음을 수행할 수 있습니다:

• 양도 의무를 지불 할 구매자의 의무를 지연
• 두 번 양도 의무를 지불하지 않고 부동산을 구입하는 다른 구매자를 지명
• 속성이 판매자의 세금 의무에 영향을 미칠 수있는 과세 목적으로 판매되는 기간을 변경(주로 양도 소득세)

만약 내가 부동산을 구매하도록 강요하고 싶지 않다면?

부동산 구매 권리(콜 옵션)를 원하지만 소유자가 부동산(풋 옵션)을 구매하도록 강요 할 수 있기를 원하지 않는다면 콜 옵션 계약이 답입니다.

토지 소유자가 콜 옵션 계약을 체결하는 데 동의하는 것은 종종 어렵지만,콜 옵션을 행사하기 전에 거래에서 물러날 수 있다는 점에서 구매자에게 더 유익합니다.

캐치는 무엇입니까? 같은’캐치’가 없지만,판매자는 일반적으로 그들이 속성을 구입하도록 강제 할 수 있습니다 넣어 및 콜 옵션 계약에 대한 것보다 콜 옵션 계약에 대한 높은 보증금이 필요합니다. 보증금은 환불 및 콜 옵션 계약을 사용할 때 실사가 만족 된 후 판매자에게 공개하는 것이 일반적이다.

옵션 계약에 따른 일반적인 시간 프레임은 무엇입니까?

‘개발자 스타일’옵션 계약에 대한 가장 일반적인 시간 프레임은 다음과 같습니다:

• 실사–30~60 일
• 개발 승인–실사 후 6~12 개월
• 합의–옵션 행사 후 30 일

다음 풋 앤 콜 옵션 계약으로 찾아야 할 사항

악마가 세부 사항에 있으며 이것이 전문가를 구분하는 것입니다.평균 부동산 개발 변호사. 여기에 몇 가지 팁과 트랩은 다음 넣어 협상 할 때 피려 및 옵션 증서를 호출.

향상 지불

사람들이 풋 앤 콜 옵션 계약을 사용하는 주된 이유 중 하나는 퀸즐랜드에서 이중 양도 의무를 유발하지 않고 부동산을 판매 할 수있는 옵션을 제공하는 것입니다.

때때로 구매자는 개발 승인을 얻은 다음 옵션 계약에 따라 부동산을 더 높은 가격으로 판매합니다. 다른 시간 구매자는 어떤 발달 승인을 얻기없이 이익을 위해 재산을 즉시 에 매출할 것이다. 이것은 종종’짧은 옵션’이라고합니다.

당신이 재산을 판매 할 것인지 아닌지에 관계없이,종종 다른 출구 전략으로 이것을 할 수있는 옵션을 허용하는 것이 좋은 전략입니다. 상황 변화와 융통성은 항상 당신이 이 변화를 취급할 것을 돕는다.

일반적으로 풋 앤 콜 옵션 계약에 따라 궁극적 인 구매자에게 판매를 구성 할 수있는 네 가지 방법이 있습니다:

• 매도를 고려하는 옵션-이 전략은 문서 아래 부동산을 매도하고 합의시 이익을 얻을 수 있다고 생각하기 위해 풋 및 콜 옵션 증서를 올바르게 작성해야합니다.
• 지명 계약-이 전략은 풋 앤 콜 옵션 계약에 적절하게 초안 된 지명 조항이 있어야합니다. 이 조항이 실수로 퀸즐랜드에서 전송 의무를 트리거하지 않도록 초안을 작성하는 것이 특히 중요하다.
• 옵션 할당-이 전략은 풋 및 콜 옵션 계약에 적절하게 초안 지정 조항이 있어야합니다. 구매자를위한 가장 유연한 초안 작성을 통해 판매자의 동의없이 문서를 할당 할 수 있습니다. 더 일반적으로,이 문서는 옵션이 판매자의 할 수없는 할당 할 수 있도록이 동의가 부당하게 보류 또는 지연 될 수 없도록 초안 작성됩니다.
• 합작 투자 계약-합작 계약 구조를 사용하여 풋 및 콜 옵션 계약에 따라 판매하면 거래에 머물 수 있으며 완성 된 개발에 대한 상승 및/또는 이익 공유를받을 수 있습니다. 이 구조는 옵션 계약이 이중 의무를 유발하지 않고 지명 또는 할당을 허용하도록 적절하게 초안되지 않았거나 당사자가 진정으로 프로젝트를 함께 수행하려는 백업 일 수 있습니다.

판매에 가장 적합한 구조를 선택하는 것은 경우에 따라 변경됩니다. 귀하의 부동산 변호사와 이야기하여 귀하의 궁극적 인 구매자와 계약을 체결하기 전에 이에 대한 조언을 얻는 것이 좋습니다.

적절하게 작성된 지명 조항

지명 조항이란 무엇입니까?

지명 조항은 재산의 구매자로 다른 사람을 지명 할 수 있습니다. 그들의 구매 조건은 일반적으로 넣어 및 콜 옵션 증서에 설명 된 조건에 의해 결정 됩니다. 지명 조항은 속성에 정착 하거나 인지세를 지불 하지 않고 제 3 자에 게 속성을 판매 하는 데 사용 하는 가장 일반적인 메커니즘 중 하나입니다.

지명 조항에서 찾아야 할 사항

지명 조항에서 찾아야 할 가장 중요한 것은 귀하의 궁극적 인 구매자가 풋 앤 콜 옵션 계약에 따른 권리를 얻지 못하도록하는 것입니다. 이것은 당신이 여전히 적절한 시간에 콜 옵션을 행사할 수있는 사람이 될 것이며 궁극적 인 구매자가 아니라는 것을 의미합니다.

당신이 콜 옵션을 행사 한 후 궁극적 인 구매자는 결과 계약에 따라 자신의 권리가있다.

이것은 미묘한 차이처럼 들릴 수 있지만,귀하의 지명이 퀸즐랜드에서 이중 양도 의무를 유발하는지 여부에 차이가 있을 수 있습니다.

풋 앤 콜 옵션 증서

옵션 계약을 양도 할 수있는 권리를 포함하여 귀하의 모든 권리를 궁극적 인 구매자에게 양도 할 수 있습니다. 이 구조화 될 수있는 일반적으로 두 가지 방법이 있습니다:

• 판매자의 동의없이 할당 할 수있는 권리-이 경험이 풍부한 재산 변호사는 종종 시도하고이 조항이 판매자의 동의를 필요로 개정 협상 할 것 같은 토지 소유자와 협상하기 어려울 수 있습니다.
• 판매자의 동의하에 만 할당 할 권리-이 구조는 협상하기가 더 쉽지만 풋 및 콜 옵션 계약에 따라 권리를 판매하기로 결정한 경우 더 어려워집니다. 판매자의 동의가 필요한 경우,동의가 부당하게 보류되거나 지연 될 수 없도록 조항을 작성해야합니다.

옵션 계약에 따른 권리 할당은 실수로 양도 의무를 유발할 수 있으므로 숙련 된 부동산 개발 변호사와상의하지 않고 수행해서는 안됩니다. 이것은 적당한 통보에 한정되는 상황안에 사용되는 진보된 전략 이다.

추가 콜 옵션 기간 귀하의 제 3 자 구매자가 제 3 자에게 부동산을 매각하고 콜 옵션을 행사 한

을 종료하면 제 3 자는 그 결과 계약에 따라 구매자가 됩니다. 즉,해당 계약 기간 동안 거래의 이러한 측면에 대한’통제력 상실’을 의미합니다.

거래의 구조에 따라,그것은 종종 당신이 당신의 제 3 자가 처음으로 정착하는 데 실패 할 경우 재산에-판매 또는 자신에 정착 할 수있는 추가 기회를 가지고하는 것이 중요합니다. 이를 통해 필요에 따라 거래를 복구 할 수 있습니다.

이 메커니즘의 완벽한 예는 새로운 구획의 빈 땅 블록에 대한’마케팅 스타일’을 넣고 옵션 계약을 체결 한 곳입니다. 너는 프리미엄에 제 3 자 구매자에게 땅을 위에 매출한다,그러나 너는 또한 첫번째 구매자가 침전하지 않으면 너가 땅을 구매하기에 흥미있을텐데 것 을 있있는 다른 구매자가 있는다.

첫 번째 구매자가 정착하지 못하지만 콜 옵션이 만료되고 개발자가 다른 구매자가 기다리고 있었음에도 불구하고 풋 옵션을 사용하여 토지를 구매하도록 강요한다고 상상해보십시오. 이 퀸즐랜드에서 경험이 부동산 개발 변호사와 함께 발생하는 얼마나 자주 당신은 놀라게 될 것입니다.

실사 대상

부동산 개발은 개발이 시작되기 전에 여러 가지 장애물을 통과하는 복잡한 프로세스입니다. 첫 번째 단계는 일반적으로 사이트 식별,두 번째 높은 수준의 실사,세 번째 높은 수준의 타당성 조사 및 다음 네 번째,상세한 실사 될 것입니다.

위의 1~3 단계는 일반적으로 옵션 증서에 서명하기 전에 수행되며 주머니 비용이 거의 들지 않거나 발생하지 않습니다. 너가 문서 업무를 서명하고 거래안에 잠기면 하자마자,저것은 상세한 당연한 노력이 시작되고 너는 너의 도시 계획자,재산 변호사 및 다른 고문에 용돈을 시작한다.

모든 실사 조항이 동일하게 생성되는 것은 아니며 귀하의 조항이 필요한 보호 수준을 제공하는 것이 중요합니다. 실사 조항의 복잡 한에 대 한 자세한 내용은 여기를 읽을 수 있습니다: 클릭

개발 승인 대상

위의 1~4 단계를 통해 거래가 진행되고 실사 결과에 만족하면 일반적으로 5 단계가 개발 승인 프로세스입니다.

다 절에 대한 주제의 초안 작성에 세부 사항이 중요 할뿐만 아니라 타이밍도 중요합니다. 너무 자주 우리는 개발자들이 수행하려는 개발을 위해 너무 짧은 기간 동안 거래를 시도하고 협상하는 것을 봅니다. 컨설턴트 보고서를 컴파일하고 개발 응용 프로그램에 대한 자료를 지원하는 것은 그 자체로 달이 걸릴 수 있으며,이 후위원회의 정보 요청에 응답하는 데 필요한 시간의 상단에 있습니다. 당신의 도시 계획자 및 재산 변호사는 당신이 다 조항에 당신의 주제를 위해 협상해야 하는 시간 구조에 지도를 제공할 수 있다.

당신은 여기에 다 조항에 따라 복잡한에 대한 자세한 내용을보실 수 있습니다: 딸깍 하는 소리

부동산에 대한 액세스

개발 응용 프로그램을 지원하는 데 필요한 실사를 수행하고 보고서를 작성하려면 일반적으로 여러 가지 이유로 부동산에 대한 액세스가 필요합니다. 귀하의 풋 및 콜 옵션 계약이 귀하 및 귀하의 컨설턴트가 이러한 목적을 위해 액세스 할 수 있도록하는 것이 중요합니다.

도움이 될 수있는 또 다른 접근권은 귀하가 부동산을 판매하려는 곳입니다. 이것은 당신이 필요에 따라 속성을 통해 잠재적 인 구매자를 가져올 수 있습니다.

초기 개발 작업을 수행하기 위해 액세스를 협상하는 개발자가 있습니다. 이것은 매우 지저분해질 수 있으며 매우 특정한 상황에서만 수행해야하는 것입니다.

옵션에 따라 개발 사이트를 획득 한 다음 개발 승인 프로세스를 거치는 것은 비용이 많이 드는 작업이 될 수 있습니다. 개발자들이 개발 승인을 받아 사이트를 선택하는 단계에 도달하기 위해$50,000 에서$100,000 이상을 지출하는 것이 일반적입니다. 동의 경고는 근본적으로 재산에 제목을’얼고’너의 둔과 외침 선택권 계약의 위반안에 재산을 매출하 땅 소유자에게서 너를 보호한다.

간판을 세울 권리

이것이 개발자의 체크리스트에서 가장 높은 요구 사항은 아니지만,이것은 인생을 더 쉽게 만들 수있는 사소한 세부 사항입니다. 개발자가 필요로 할 것으로 예상되는 주요 간판은 다음과 같습니다:

• 개발 응용 프로그램에 대한 광고 요구 사항을 준수하는 간판. 퀸즐랜드에서는 일반적으로 평가 가능한 또는 통지 가능한 코드 평가 가능한 개발 응용 프로그램에 영향을 미칩니다.
• 개발 완료 중 로트 광고 간판.

당신이 지불 한 보증금은 콜 옵션의 행사에 어떻게 처리?

당신이 당신의 자신의 이름으로 콜 옵션을 행사하거나 토지 소유자가 풋 옵션을 행사하는 경우,보증금은 일반적으로 당신이 속성을 구입하는 결과 계약에 따라 보증금을 형성 할 것이다. 그러나 너가 궁극적인 구매자 이기 위하여 제 3 자를 지명하면 무엇?

우리는 종종 경험이 재산 변호사 다음 그들의 계약에 따라 귀하의 제 3 자 구매자에 대 한 보증금으로 개최 하는 보증금을 일으키는 옵션 계약 초안을 참조 하십시오. 예,당신은 그 권리를 준비. 귀하의 보증금은 관련이없는 궁극적 인 구매자에 대한 보안으로 사용됩니다. 이 시나리오를 피할 수있는 유연성을 제공하기 위해 예금 조항이 제대로 작성되는 것이 중요합니다.

우리는 일반적으로 당신이 당신의 보증금은 제 3 자 계약에 따라 보증금이 될 여부에 선택할 수 있도록 예금 조항을 초안 할 것을 권장합니다. 이 선거는 일반적으로 콜 옵션을 행사하는 동시에 이루어지며이 전략은 당신에게 유연성의 가장 큰 수준을 제공합니다.

풋 및 콜 옵션 계약을 사용하여 부동산을 판매합니다. 어떻게 해야 하나요?

옵션 계약을 사용하여 부동산을 판매 할 수있는 여러 가지 방법이 있습니다. 요약은 다음과 같습니다:

매매를 고려하는 옵션

이 모델은 풋 앤 콜 옵션 계약에 매매를 고려하고 판매자가 부동산 정산시 귀하에게 어떤 향상을 지불하도록 요구하는 조항이 있습니다.

찬성:

• 계약 가격은 궁극적 인 구매자에 대한 높은 가격입니다. 이것은 그들이 금융을 얻을 수 있도록 쉽게 또한 그들이 향상 금액을 알 수 없다는 것을 의미합니다.
• 옵션 계약에 따른 시간대를 활용할 필요가 없는 한 최종 구매자와 별도의 계약이 필요하지 않습니다. 그들은 단지 더 높은 가격에 계약을 체결.

단점:

• 너가 너가 선택권을 협상할 당시에 에 판매를 관조하고 있다 고 판매인은 명심할 것이다. 이 일반적으로 어렵게 판매자와 서명 옵션 계약을 얻을 수 있습니다.
• 옵션과 계약이 어떻게 구성되는지에 따라,합의 날짜에 대한 유연성이 떨어질 수 있습니다. 예를 들어,이 옵션은 12 개월의 기간을 가질 수 있으며 계약은 30 일 정산을 가질 수 있습니다. 궁극적인 구매자가 12 달 다 기간을 이용하고 싶으면,거기서 아직도 궁극적인 구매자와 지명 증서 이것을 필요로 할 것이다.
• 당신이 당신의 향상을 지불 할 때에 덜 유연성은 일반적으로 단지 합의에서 지급됩니다로(그것과 함께가는 별도의 지명 계약이없는 한).
• 최종 구매자가 정착하지 못하면 옵션과 거래에 대한 통제권을 잃을 수 있습니다.

지명 계약

이 모델은 풋 앤 콜 옵션 계약

프로에 따라 궁극적 인 구매자를 지명하는 데 동의하는 궁극적 인 구매자와 지명 계약을 체결했다:

• 너가 궁극적인 구매자를 지명할 때 너가 너의 융기를 봉급을 받을 때 많은 융통성안에 있는다.
• 당신은 구매자가 지명 될 때까지 옵션 계약의 제어를 유지합니다.
• 판매자는 상승 금액을 인식하지 못합니다.
• 판매자 동의는 지명을 위해 필요하지 않습니다.
• 지명에 대한 양도 의무는 지급되지 않습니다.
• 일반적으로 판매자와 옵션 계약을 협상하는 것은 지명을 허용하는 것 이외에 판매 조항을 고려하지 않기 때문에 더 쉽습니다.

단점:

• 구매자는 저가에 계약체결을 서명할 것이다. 이것은 그들이 증가 된 가격에 금융을 얻기 위해 어렵게 될 것입니다 또한 토지 레지스트리와 판매 가격은 일반적으로 낮은 금액에 기록됩니다 의미 의미합니다.
• 구매자는 상승 금액을 알고있을 것입니다.

옵션 할당

이 모델은 최종 구매자와 할당 계약을 체결하고 최종 구매자에게 옵션을 할당합니다.

찬성:

• 할당 계약의 조건에 따라 향상 지불 하 고 결제까지 머물 필요 없이 거래를 종료 수 있습니다.

단점:

• 옵션 계약의 조건에 따라,당신은 옵션 계약을 할당하는 판매자의 동의가 필요할 수 있습니다.
• 옵션 계약은 판매자의 동의없이 할당을 허용하는 초안을 작성하는 경우,이 종종 판매자의 변호사에 의해 협상됩니다.
• 풋 앤 콜 옵션 계약인 경우,귀하는 양도 후 옵션 계약에 따른 최종 구매자의 성과에 대해 책임을 질 수 있습니다.
• 할당 옵션의 값에 전송 의무 책임을 트리거할 수 있습니다.

합작

이 모델은 당신이 궁극적 인 구매자와 합작 투자 계약을 체결하고 자신의 파트너로 개발을 수행했다.

찬성:

• 당신이 당신에게 더 높은 지불로 이어질 수있는 프로젝트의 이익을 공유 할 수 있습니다.
• 거래가 어떻게 구성되는지에 대해 매우 유연합니다. 이 정착 시 또는 이전에 당신에 게 지불 하는 인수 수수료를 포함할 수 있습니다.

단점:

• 당신은 끝까지 프로젝트에 묶여 있습니다.
• 협상 방법에 따라 개발 완료가 완료 될 때까지 이익 공유/향상을받을 수 없습니다.

어떤 옵션이 판매에 가장 적합합니까?

가장 일반적인 방법은 지명 계약을 사용하여 판매하는 것이지만 네 가지 모델 모두에 대한 경험이 있습니다.

몇 가지 예:

• 우리는 할당 계약에 갔다 클라이언트를 지원. 그들은 일시불 향상 지불을 받고 완전히 거래를 종료.
• 또 다른 고객은 지명 계약을 사용하여 3 일 이내에 부동산을 매각하고 서명시 보증금으로 반액을 지불 한 다음 약 30 일 후에 결제시 잔액 향상을 받았습니다.
• 다른 고객이 현재 자금 지원 파트너와 함께 프로젝트를 개발하고 있습니다. 이 합작 투자 계약의 서명에 지불 취득 수수료 및 자금 조달 파트너는 개발을 수행하기 위해 모든 비용을 지불 할 책임이 있었다.
• 또 다른 고객은 옵션 계약이 프리미엄에 판매를 고려 토지의 블록의 수에 대한 풋 및 콜 옵션 계약을 체결했다. 구입 가격에 상승은 각 제비의 타협에 우리의 클라이언트에게 그때 지불된다.

최선의 선택은 일반적으로 판매자가 누구인지,구매자가 누구인지,사이트의 성격에 따라 달라집니다. 궁극적인 구매자가 정교한 개발자 이기 위하여 가면,그들은 너에게 지명/지정 계약의 밑에 향상을 지불해서 너무 연기되면 안된다. 다른 한편으로,만약 그것이 엄마와 아빠 구매자와 함께 2 세분으로 1 다음 당신은 그들을 지명/할당 계약에 따라 구매에 입력 투쟁 수도 있습니다.

마찬가지로,당신은 당신이 판매하는 라인을 가로 질러 얻기 위해 열심히 노력했습니다 단순한 판매자가있는 경우,당신은 프리미엄에 판매를 고려 풋 및 콜 옵션 계약으로 그들을 놀라게하고 싶지 않을 수 있습니다. 당신은 당신이 아무것도 서명 할 생각 동기 판매자가있는 경우 또는,이 옵션은 당신에게 가장 큰 유연성을 할 수 있습니다.

질문이 더 있습니까?

맥앤드류 법률 선도 브리즈번 부동산 개발 법률 사무소입니다. 우리는 귀하의 권리를 보호하기 위해 개발자,옵션 판매자 및 토지 소유자를위한 풋 및 콜 옵션 계약 초안에 대한 광범위한 경험을 가지고 있습니다. 에 문의 전화(07)3266 8555 또는 시작하는 온라인 우리와 함께 연락. 우리는 당신의 필요를 토론하기 위하여 자유로운 처음 의논을 제안합니다.