La Crisis de las Hipotecas de Alto Riesgo: Causas y lecciones Aprendidas-Módulo 4 de 5

La Crisis de las Hipotecas de Alto Riesgo: Causas y Lecciones Aprendidas

INTRODUCCIÓN

A finales de la década de 2000, una serie de condiciones económicas se unieron para causar un gran vuelco en los mercados de bienes raíces y financiación hipotecaria. Este “estallido” de la burbuja inmobiliaria real creó un efecto dominó en toda la economía que ahora se conoce como la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

Los impactos de la crisis fueron de escala mundial. En este módulo, veremos qué prácticas hipotecarias comunes en los Estados Unidos conducen a la crisis y cómo respondió el gobierno al colapso. Destacaremos algunos de los factores más importantes que contribuyeron al mayor retroceso económico desde la gran Depresión de la década de 1930.Después de investigar las causas de la recesión económica, la discusión se centra en cómo respondió el Congreso con la Ley de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor de Dod-Frank.

La Crisis de las Hipotecas de Alto Riesgo

En 2007, los mercados de bienes raíces estaban saturados con casas de precios excesivos compradas por personas que presentaban altos riesgos crediticios. Los prestamistas otorgaron hipotecas costosas durante un auge inmobiliario que la gente parecía pensar que duraría para siempre. A medida que el valor de los bienes raíces se desplomó, muchas de estas hipotecas ascendieron a más del valor total de las casas. Muchos propietarios se encontraron incapaces de pagar sus pagos mensuales de la hipoteca, y ya no pudieron refinanciar o vender debido a la caída en picado del valor de los bienes raíces. Millones de estadounidenses que estaban detrás de sus hipotecas no tenían forma de evitar el incumplimiento de pago. Esta complicada combinación llevó a que los prestatarios incumplieran con sus préstamos hipotecarios en números récord, con casi cinco millones de casas embargadas entre 2008 y 2014. Millones de familias quedaron sin hogar. Pero, ¿cómo sucedió todo esto?

El colapso financiero de 2007 a 2009 se conoce comúnmente como la crisis de la deuda secundaria porque esta práctica de préstamos se considera el principal impulsor del colapso. La Reserva Federal define las hipotecas secundarias como ” préstamos hechos a prestatarios que se percibe que tienen un alto riesgo de crédito, a menudo porque carecen de un historial de crédito sólido o tienen otras características asociadas con altas probabilidades de incumplimiento.”El calificador de “subprime” se refiere, por lo tanto, a la calificación crediticia del prestatario, no al préstamo en sí. En otras palabras, las prácticas de préstamos de alto riesgo extendieron los préstamos hipotecarios a personas a las que normalmente se les habría negado crédito bajo políticas financieras más conservadoras.

Los préstamos secundarios comenzaron a aumentar en popularidad a mediados de la década de 1990. En 1994, el total de préstamos hipotecarios de alto riesgo emitidos en los Estados Unidos ascendió a 35 mil millones de dólares. Para 1999, esa cifra se ha más que cuadruplicado a 160 mil millones de dólares. Esta tendencia continuó después del cambio de milenio, y los prestamistas estaban gastando cientos de miles de millones de dólares en préstamos riesgosos. En 2006, solo un año antes de que la crisis financiera llegara oficialmente, los prestamistas emitieron préstamos hipotecarios derime 600 mil millones de dólares.

Alrededor de la misma época en la historia de Estados Unidos, se hizo común que los bancos que emitían hipotecas las vendieran a grandes bancos de inversión, que revendían o comerciaban un gran número de hipotecas creando enormes valores constituidos por intereses hipotecarios. Se hizo común, y sigue siendo común, que los bancos emitieran hipotecas y revendieran y vendieran esas hipotecas a otros bancos o bancos de inversión en pocos días.

Los tres factores de:

1. presión de organizaciones comunitarias y gubernamentales para emitir más hipotecas para permitir que más personas se conviertan en propietarios de vivienda,

2. esta interminable expansión del mercado de la vivienda hace que las viviendas parezcan excelentes garantías para hipotecas, y

3. el hecho de que era poco probable que los bancos emisores conservaran y tuvieran que cobrar los pequeños paquetes que emitían

… todo se combinó para crear una atmósfera en la que los bancos tenían todo el incentivo para aflojar las calificaciones y los requisitos para las hipotecas.

En este entorno, tal vez no sea sorprendente que los bancos se hayan encontrado emitiendo cada vez más hipotecas a personas cada vez menos cualificadas. No sólo se concedieron estos préstamos a prestatarios riesgosos, sino que hasta el setenta por ciento de las solicitudes de estos préstamos pueden haber contenido información falsa.Por lo general, los solicitantes hacen declaraciones falsas sobre los ingresos o crean documentos de verificación de ingresos falsos. Debido a la laxitud de los procedimientos de investigación y a la atmósfera general de crédito laxo, estas tergiversaciones a menudo no se detectaron.

Prácticas crediticias que Contribuyeron a la Crisis

En 2007, los prestamistas estaban muy ansiosos por emitir hipotecas. Muchos en la industria creyeron que si las personas no podían pagar sus hipotecas, simplemente venderían su casa para obtener ganancias en el floreciente mercado de la vivienda y usarían los ingresos para pagar el préstamo. Como resultado, los prestamistas comúnmente emplearon tácticas de préstamo innovadoras para atraer a los prestatarios de alto riesgo. Predominantemente, estas tácticas incluían hipotecas de tasa ajustable con tasas de avance y prácticas de escritura trampa.

Antes del colapso financiero, los prestamistas comúnmente anunciaban hipotecas de tasa ajustable con tasas de interés anticipadas. Estas hipotecas ofrecían tasas de interés de introducción bajas por un breve período de “avance”, durante el cual los prestatarios tenían pagos mensuales más bajos. Por ejemplo, los ARMsprior de tipo teaser más comunes hasta 2007 eran 2/28 ARMs. Estas hipotecas permitían al prestatario pagar un tipo de interés fijo bajo durante los dos primeros años de amortización, con los veintiocho años restantes sujetos a un tipo de interés ajustable que se restablece cada seis meses.

A principios de la década de 2000, casi un tercio de todas las armas tenían tasas iniciales de avance inferiores al cuatro por ciento. Cuando terminó ese período de gracia introductorio, los intereses se dispararon y los prestatarios a menudo se quedaron con requisitos de reembolso mensual que no podían pagar.

Los acuerdos con tasas de interés y otros préstamos hipotecarios excesivamente riesgosos se hicieron posibles mediante estándares laxos en las normas de suscripción y verificación de crédito. Por lo general, los aseguradores verifican la capacidad de un prestatario potencial para reembolsar un préstamo solicitándole al prestatario potencial que proporcione una gran cantidad de documentos financieros.Se espera que los aseguradores revisen los estados de cuenta bancarios, talones de pago,W-2, declaraciones de impuestos de varios años y documentos similares para obtener una imagen clara y basada en evidencia de las finanzas de un prestatario hipotecario. Con el tiempo, sin embargo,los aseguradores comenzaron a requerir cada vez menos documentación para verificar las representaciones financieras potenciales del prestatario. De hecho, con el aumento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo, los prestamistas comenzaron a depender de varias formas de préstamos de ingresos “declarados”o “sin verificación de ingresos”. Los prestatarios podrían simplemente indicar sus ingresos en lugar de proporcionar documentación para su revisión.

La mayoría de estos tipos de hipotecas eran préstamos de activos comprobados de ingresos declarados, en los que los prestamistas otorgaban crédito en función de los ingresos y los niveles de activos declarados de los prestatarios. Se requería que un asegurador verificara los activos de los prestatarios, pero no sus ingresos.

Otro tipo común de préstamos de ingresos declarados eran los préstamos de activos sin ingresos verificados,en los que los aseguradores verificaban los activos pero no investigaban si el prestatario potencial estaba empleado o tenía otras fuentes de ingresos.

El tercer tipo común de préstamo de ingresos declarado, y quizás el más irresponsable, se conocía como préstamos sin ingresos, sin empleo o activos (conocidos como préstamos “NINJA”). Los NINJAloans podrían aprobarse sin documentación financiera sobre la solicitud del prestatario. Las hipotecas NINJA se emitieron sin ninguna verificación independiente de la capacidad del prestatario para reembolsar el préstamo. Como era de esperar, muchos de estos prestatarios resultaron ser incapaces de pagar sus hipotecas.

Los estándares de baja suscripción fomentaron un entorno en el que las personas que presentaban un riesgo real de crédito podían obtener préstamos hipotecarios. A menudo, los prestatarios de alto riesgo se dirigían a préstamos predatorios con disposiciones complejas y duras. De hecho,se crearon préstamos hipotecarios especiales solo para prestatarios que no pudieron recuperar el efectivo para un pago inicial. Bajo un llamado préstamo “a cuestas”, un prestamista de hipotecas emitiría un préstamo para cubrir el pago inicial y los costos de cierre, y luego un segundo préstamo para cubrir el precio de compra de la casa. Estos préstamos permitieron a los prestatarios comprar casas sin pago inicial y evitar el pago de un seguro hipotecario privado, un seguro diseñado para proteger al prestamista en caso de incumplimiento del prestatario.

Los Servicios Inmobiliarios y Financieros Contribuyen al Colapso Financiero

Las prácticas inadecuadas de préstamos a corto plazo desempeñaron un papel importante en el colapso financiero.Sin embargo, esta no es la historia completa. De hecho, las actividades en los mercados de servicios financieros estatales y secundarios contribuyeron en gran medida a los grandes problemas económicos que experimentó el país durante la recesión.

Para empezar, las casas estaban siendo tasadas a valores excesivamente altos, inflando los precios de las propiedades inmobiliarias en todo el país. Durante el floreciente mercado de la vivienda de la década de 1990 y principios de la década de 2000, los tasadores sobrevaloraban habitualmente las viviendas o empleaban métodos de valoración completos. Esto hizo que circularan valores inflados de la vivienda en los mercados inmobiliarios. A su vez, los prestatarios tomaron préstamos por cantidades que eran más de lo que valían las casas en el mercado abierto. Algunos incluso han argumentado que la sobrevaloración de las viviendas por parte de los tasadores fue la verdadera raíz de la crisis financiera.

La titulización de los préstamos hipotecarios puede haber sido la gota que colmó el vaso. La titulización es una práctica necesaria y común en los mercados financieros. La titulización es la práctica de convertir activos, como las pequeñas y medianas empresas, en valores, como acciones y bonos, agrupando activos y recogiendo flujos de ingresos regulares de los valores de nueva formación.

El sector financiero comenzó a titularizar hipotecas a finales de la década de 1980, lo que permitió a los prestamistas mitigar parte del riesgo de otorgar préstamos parciales porque la deuda se mancomunó y se volvió a emitir a inversores en valores. El impago de unas pocas hipotecas de alto riesgo podría compensarse con los beneficios generados por las que se pagaron correctamente.

Este proceso era inmensamente rentable, y los prestamistas creían que se beneficiarían sin importar si un prestatario entraba en mora. Después de todo, si no ganaban dinero con el préstamo, aún podían ganar dinero emitiendo valores o vendiendo la casa a través de una ejecución hipotecaria si el prestatario fallaba. Por lo tanto, se incentivó a los prestamistas a hacer la mayor cantidad posible de casas de préstamos. Como resultado, los bancos comenzaron a aumentar la práctica lucrativa de titularizar préstamos hipotecarios y vender débitos con garantía.

Por supuesto, el concepto de repartir el riesgo solo funciona cuando se reembolsan la mayoría de los préstamos. Si un porcentaje demasiado alto de los préstamos está en mora, los valores de estos valores se desploman. En ese momento, los bancos de inversión que están moldeando a la izquierda estos enormes valores se ven obligados a asumir enormes pérdidas de cartera.Estas pérdidas causaron el fracaso de los grandes bancos de inversión como Bear Sterns y Lehman Brothers y el fracaso de Indymac, uno de los mayores creadores de mortgage en los Estados Unidos.

El Congreso responde a la Crisis Económica

El Congreso aprobó la Ley Dodd-Frank en respuesta a estas condiciones con la intención de prevenir una catástrofe similar en el futuro. La legislación fue extensa,creando una nueva agencia federal—la Oficina de Protección Financiera del Consumidor — y reformando las prácticas tanto en la industria de bienes raíces como en el sector financiero. Dodd-Frank revisó las prácticas de préstamos hipotecarios, aumentó la supervisión de los bancos y las agencias de calificación crediticia, e incluyó una disposición de denuncia de irregularidades que proporciona una recompensa financiera por reportar violaciones de valores. La Ley Odd-Frank era una ley de gran alcance, que incluía la Reforma Hipotecaria y la Ley de Préstamos Anti-Depredadores, así como la Ley de Protección Financiera del Consumidor.

El Acta delegó la elaboración de normas y su aplicación en la recién creada Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Además, modificó aspectos de la Regulación Z y modificó aspectos de la Ley de la Verdad en los préstamos. La Ley requería que los originadores priorizaran la capacidad del prestatario para pagar el préstamo durante el proceso de solicitud. Del mismo modo, los prestamistas están obligados a hacer una “determinación de buena fe en cuanto a la capacidad del consumidor para reembolsar el préstamo.”Esta buena determinación de fe obligó a los prestamistas a endurecer sus normas de suscripción, eliminando así la capacidad de los prestatarios de calificar utilizando dispositivos como los préstamos de ingresos declarados.

La Ley de Protección Financiera del consumidor regula aspectos del mercado de financiación del consumidor, incluidos los préstamos hipotecarios. Para combatir los préstamos predatorios, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor aprobó la regla de divulgación Conozca antes de que deba una hipoteca, que está diseñada para ayudar a los prestatarios a comprender sus préstamos y los documentos adjuntos que firman. Para fomentar este incentivo,la Oficina simplificó los formularios tradicionales de divulgación de hipotecas y creó prácticas estandarizadas de la industria que eran más transparentes. Además, la Oficina administra un conjunto de herramientas legales en línea que proporciona a los consumidores diversos recursos y los educa en el proceso de compra de una vivienda, con la intención de reducir la susceptibilidad de los trabajadores a los préstamos predatorios y la disposición a suscribir acuerdos de préstamo dudosos.

La Ley Dodd-Frank mitigó una gran cantidad de riesgos innecesarios en los mercados de préstamos estatales reales y desplazó parte del riesgo restante de incumplimiento de los propietarios a los prestamistas. Según la ley, los prestamistas que patrocinan valores respaldados por activos deben retener al menos el cinco por ciento del riesgo de crédito asociado. Muchos creen que este requisito reducirá la voluntad de los prestamistas de emitir préstamos de alto riesgo. Si bien esto hace que sea más difícil para algunos prestatarios, potencialmente no calificados, obtener una hipoteca, se espera que mejore la calidad de los valores respaldados por hipotecas que se emiten y apoye un mercado de préstamos más saludable en todo el país.

Conclusión

No hubo una sola causa para la crisis financiera de finales de la década de 2000, sino que la recesión económica se debió a las actividades en los mercados bancario, crediticio e inmobiliario. Sin embargo, el principal culpable fueron los valores respaldados por hipotecas, las liberaciones de deuda con garantía y el aumento de las tasas de interés hipotecarias ajustables en los préstamos de primera y subprime. Después de que estallara la burbuja inmobiliaria, el Congreso respondió con la amplia legislación Dodd-Frank, que incluía la Ley de Hipotecas y la Ley de Protección Financiera del Consumidor. Ahora que desde que se aprobaron estas grandes reformas ha pasado más de lo necesario, las prácticas de préstamo hipotecario han evolucionado para cumplir con las nuevas prácticas requeridas por la ley.

Dodd-Frank Ley de Reforma y Protección del Consumidor de Wall Street, Pub. L. No. 111-203,§ 929-Z, 124 Stat. 1376, 1871 (2010) (codificado en 15 U. S. C. § 780)