La fase de construcción: ¿Qué pasa?

Si ha participado en proyectos de construcción, es probable que esté familiarizado con el término fase de construcción. Es posible que le interese saber cómo la idea general se convierte en realidad. Aunque muchos proyectos de construcción difieren en complejidad, tamaño y alcance, casi todos los proyectos siguen el mismo proceso de finalización. Una buena comprensión de este proceso puede informar las decisiones críticas que rigen el proyecto y asegurar mayores posibilidades de éxito en el camino.

¿Cuál es la fase de construcción?

La fase de construcción es el proceso físico de la construcción y todas las demás actividades asociadas, como el paisajismo, la renovación, la limpieza del sitio y la demolición.

El contratista normalmente realiza el trabajo de construcción. Sin embargo, no es raro que un contratista divida el proyecto en fases más pequeñas para alcanzar los hitos. En este caso, el contratista licitará las etapas individuales a subcontratistas y proveedores.

La fase de construcción es la columna vertebral de la industria, pero los contratos deben adjudicarse a través de un proceso de licitación competitiva antes de la construcción. Debido a la naturaleza competitiva del proceso de licitación, dominar estas ofertas es crucial para llevar negocios a su empresa.

El procedimiento de licitación necesario consta de cuatro pasos, a saber::

• Solicitud de ofertas
• Presentación de ofertas
• Selección de ofertas
• Formación de contratos

Todos estos pasos tienen lugar antes de la fase de construcción, y ampliaremos estos puntos a continuación.

Antes de la fase de construcción

1. La solicitud de ofertas: esto es cuando el propietario del proyecto envía invitaciones a licitación. Dan especificaciones para el proyecto, los requisitos del proyecto, el tipo de contrato y el método de entrega.
2. Presentación de ofertas: en esta etapa, el contratista envía toda la información comercial relevante que abarca los planes de gestión, los proyectos anteriores y su historial para la finalización oportuna del proyecto. También tiene estimaciones de costos basadas en la lista de cantidades.Selección de pujas
3. – la puja ganadora se selecciona en esta etapa. En la mayoría de los proyectos gubernamentales, es el que tiene el precio más bajo. Sin embargo, en proyectos privados, los propietarios pueden elegir ofertas que tengan un precio más alto.
4. Formación del contrato: una vez que el propietario selecciona la oferta ganadora, debe formarse y firmarse un contrato. Esta es una excelente oportunidad para negociar el precio del contrato y los términos del acuerdo si su empresa gana la oferta.

Después de la adjudicación del contrato, comienza el proceso de construcción. El proceso, según la dirección de obra, se divide esencialmente en cuatro fases. Estos son:

1. Planificación
2. Fase previa a la construcción
3. Fase de construcción
4. Fase posterior a la construcción

La correcta ejecución de estas etapas progresivas de planificación de la construcción es la base que garantiza el éxito de un proyecto.

Fase de planificación

La fase de planificación es la primera etapa de cualquier proyecto significativo. Es donde el propietario, el arquitecto y el gerente de construcción discuten el proyecto. Evalúan la viabilidad del proyecto, ya que cada proyecto tiene su propio conjunto único de variables. La fase de planificación solo representa un pequeño porcentaje del costo total, pero tiene un tremendo impacto en la fase de construcción. Es aquí donde descubrimos la importancia de la estimación en la construcción. La mala planificación dará lugar a la apropiación indebida de recursos en la fase de construcción, donde recae más del 90% de la responsabilidad y los costos.

Fase previa a la construcción

Durante la fase previa a la construcción, el arquitecto y los ingenieros comienzan con los documentos de construcción y los documentos contractuales que se presentarán a las autoridades pertinentes para la emisión de permisos de construcción. El arquitecto emite los dibujos al contratista para definir con precisión lo que se está construyendo. Es crucial contratar al contratista en esta etapa para los servicios previos a la construcción a fin de proporcionar experiencia en constructibilidad con un diseño en evolución. El contratista también hace aportaciones sobre los costos previos a la construcción, que deberían incluirse en el presupuesto total de construcción. Este enfoque es fundamental en la gestión del presupuesto, ya que habrá menos oportunidades de aumentos presupuestarios.

Actividades Durante la fase de construcción

La etapa de construcción es el eje del proyecto. Es la fase en la que despega la planificación. Todo el equipo profesional de arquitectos, consultores e ingenieros está involucrado en esta fase. El equipo experimentado tiene que realizar inspecciones de control de calidad, verificar y aprobar las presentaciones técnicas y asegurarse de que el contratista generalmente entrega el proyecto según lo diseñado.

Es aquí donde el contratista divide el trabajo en fases más pequeñas y, en muchos casos, ofrece las etapas más pequeñas a los subcontratistas. Sin embargo, el contratista principal siempre retiene la responsabilidad del proyecto en general.

Durante esta etapa, hay muchas cosas importantes a considerar. Algunos de ellos son los siguientes:

• Garantizar que el contratista conozca sus obligaciones y requisitos de calidad adecuados.
• Garantía del contratista de que corregirá cualquier problema que surja en las obras de construcción inspeccionadas.
• Estipulando el período de responsabilidad por defectos, en su caso
• Comprobando si hay distinciones contractuales entre las diferentes obras descritas. Por ejemplo, ¿hay alguna distinción contractual en los aspectos de las obras civiles y las obras de ingeniería?
• ¿Cuáles son los procedimientos que deben seguirse en caso de litigio?
• La probabilidad de finalización oportuna del proyecto

Las actividades durante esta fase son bastante numerosas. Es esencial estar atento a la secuencia, los plazos de entrega y cualquier cuestión de cumplimiento legislativo o urgente. Aparte de los problemas granulares que cubren la construcción, hay otros componentes vitales de esta fase que debe considerar.

La fase de construcción es Arriesgada

Si realiza un análisis de riesgo en las fases de construcción, el riesgo más alto es la fase de construcción. Aquí es donde el gerente de construcción interviene para mitigar los riesgos. A través de una planificación integral, el gerente de construcción puede identificar la amenaza y contrarrestarla antes de que ocurra. Hay algunos riesgos, como el clima, que, sin embargo, están más allá del control de cualquiera.

Aparte de la mitigación de riesgos, el gerente de construcción debe estar muy atento para mantener el proyecto en marcha. Sus servicios pueden incluir el monitoreo del programa de seguridad del contratista, el monitoreo del alcance, el tiempo y el presupuesto, y cualquier otro control de seguros y gestión de riesgos.

La fase de construcción es un proceso lineal.

Excepto en algunos casos excepcionales, la fase de construcción es un proceso lineal. Esto significa que una parte del trabajo debe completarse antes de embarcarse en una nueva pieza. Para alguien que no trabaja en la construcción, el proyecto podría tardar innecesariamente mucho tiempo. Sin embargo, esto se debe a que un equipo espera a otro para poder comenzar a trabajar. El gerente de construcción se asegura de que la construcción funcione sin problemas para evitar retrasos.

Fase de post-construcción

La fase de post-construcción es donde ocurre la construcción física, pero aún no se ha entregado al propietario. Incluye actividades como la desmovilización, una lista de tareas y el cierre de documentos.

Preguntas frecuentes

Reflexiones finales

Las etapas que hemos discutido dan una idea de la extensión lógica de los procesos de un proyecto de construcción. Como se discutió, la mayoría de los proyectos de construcción son lineales, y el progreso del concepto a un proyecto terminado asume una manera lineal.

Los proyectos de construcción son complejos y pueden ser un dolor de cabeza para alguien que no esté familiarizado con ellos. Siguiendo los pasos correctos en la construcción, las fases desempeñan un papel esencial para guiar el proceso desde el inicio hasta la finalización de un proyecto.