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Simplemente definido, un levantamiento de ALTA es un levantamiento de límites más mucho más ~ uno que se adhiere a un conjunto de estándares mínimos establecidos por la Asociación Americana de Títulos de Propiedad de la Tierra (ALTA) y el Congreso Americano de Topografía y Cartografía (ACSM) para superar el hecho inherente de que en el sistema de tenencia de la tierra de los Estados Unidos de hoy, no hay garantía de propiedad de bienes inmuebles. Una escritura por sí sola es solo evidencia de que podría ser de su propiedad.Ahí es cuando entra en juego el seguro de título. Dado que un banco no presta dinero para comprar o desarrollar bienes inmuebles a menos que se le proporcione una póliza de título para asegurar su inversión, la Ley ALTA fue diseñada para establecer “un nivel de estándares que garantice que todas las partes en la transacción comercial tengan un estándar común.”Con ese propósito en mente, la encuesta ALTA se expande más allá de una encuesta de límites estándar dictada por el estado y requiere que los topógrafos recopilen y documenten datos de una combinación de registros y trabajo de campo que respalden las necesidades de las compañías de títulos de propiedad y los requisitos de seguro de bienes raíces. Estas normas de encuesta más detalladas son nacionales e incluyen un proceso multidimensional y de múltiples partes. El resultado es una encuesta en la que se puede garantizar a los clientes, aseguradores, asegurados y prestamistas la uniformidad, integridad y precisión de los estándares establecidos y la información descubierta.: Estándar Mínimo de Desempeño para Estudios de Títulos de Propiedad de Tierras de ALTA/NSPS (2016) Investigación de Registros: El primer componente de cualquier estudio de ALTA es la recopilación previa de registros públicos y privados extensos de condados/municipios. La clave en el descubrimiento es el compromiso de título y la descripción del registro actual de la propiedad a encuestar o su parcela principal. Los topógrafos también recopilarán descripciones de los archivos de los vecinos de la propiedad, las servidumbres que benefician y/o sobrecargan la propiedad y cualquier documento no registrado que afecte a la tierra.Trabajo de campo: El trabajo de campo sobre el terreno se realiza en función del uso planificado o existente de la propiedad que se está inspeccionando, según lo define el cliente, el prestamista o la aseguradora. El estudio detallado incluirá la ubicación, el tamaño, el carácter y el tipo de los monumentos, así como las líneas de control de los límites. También describirá los derechos de paso y acceso, incluidas las distancias, los nombres de las calles, los bordillos, las calzadas, los senderos visibles, los cursos de agua y cualquier punto de acceso de las propiedades de estacionamiento.El trabajo de campo de ALTA debe detallar las líneas de posesión a lo largo del perímetro de la propiedad, así como las paredes, cercas y otras mejoras dentro de cinco pies de cada lado del límite. Todos los edificios deben ser citados, así como la evidencia de cualquier servidumbre o servidumbres por encima y/o por debajo del suelo que agobien la propiedad inspeccionada. Otras inclusiones son la anotación de cementerios y fuentes de agua.Plano o Mapa: Se requiere que todos los levantamientos de ALTA tengan la preparación de un plano o mapa, que ilustre los detalles de la investigación de registros y los esfuerzos de trabajo de campo basados en el uso planificado o existente de la propiedad. Este documento está diseñado para mostrar las pruebas y los lugares recopilados, incluidos monumentos y líneas; límites, descripciones, dimensiones y cierres; y servidumbres, servidumbres, derechos de paso y otros puntos de acceso visibles. Una vez completada, la placa o mapa es certificada por el topógrafo profesional con su nombre, firma y sello de número de registro/licencia.Opciones adicionales-De vez en cuando, los clientes y/o prestamistas pueden solicitar responsabilidades y especificaciones adicionales de la encuesta para ser parte de los entregables finales. Estas opciones incluyen monumentos colocados en todas las esquinas principales del límite de la propiedad, direcciones del sitio inspeccionado, detalles de la zona de inundación y área de tierra bruta. También puede incluir información sobre relieves verticales, informes de zonificación, altura de edificios y dimensiones exteriores, espacios de estacionamiento, marcadores de servicios públicos, delineación de humedales y otras características sustanciales observadas en el proceso de realización del trabajo de campo.Claramente, esto es mucho detalle, similar a la encuesta de ALTA en sí. Entonces, cuando me enfrento a la pregunta: “¿Necesito una ALTA o bastará solo una inspección de límites?”Lo mejor es hablar con un topógrafo profesional con licencia y con el prestamista propuesto. Juntos podrán proporcionar orientación y recomendaciones para que el proyecto siga avanzando.Para obtener más información o para obtener una encuesta de ALTA, comuníquese con Stout & Caldwell, LLC al 856-786-2202 o [email protected] J. Caldwell es cofundador y director de Stout & Caldwell, LLC, un proveedor líder de servicios profesionales y técnicos de ingeniería y consultoría en el sur de Nueva Jersey.

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