Las 3 Clases de Edificios de Oficinas: Clase A, Clase B y Clase C
- 10/05/21
- 9 LECTURA MÍNIMA
Cuando se trata de espacio de oficina, está bastante claro que la glamurosa torre del centro con mármol italiano importado en el vestíbulo y servicios de conserjería o valet está clasificada como “Clase A” en el mundo de los bienes raíces comerciales.
Al mismo tiempo, probablemente no sea una sorpresa que el espacio sin adornos con sus paredes con paneles y una feroz iluminación fluorescente ubicada en una parte menos que privilegiada de la ciudad probablemente se designe como “Clase C”.
Sin embargo, la clasificación del espacio de oficinas no siempre es tan corta y seca. ¿Qué hay de todo el espacio entre estos extremos? ¿Y qué significan realmente las clasificaciones de” Clase A, B y C ” y quién las determina?
Es más un arte que una ciencia
A pesar de los intentos de clasificar la calidad del espacio, realmente no hay un sistema de clasificación oficial duro y rápido, y los corredores en sus mercados individuales no operan bajo un solo conjunto de definiciones para cada clase.
Grupos como BOMA International y NAIOP ofrecen descripciones amplias de las tres clases, pero es simplemente un marco abierto a la interpretación.
“Todo es subjetivo”, dijo Coy Davidson, Vicepresidente Sénior de Colliers International en Houston, a VTS. “BOMA tiene un estándar, pero sigue siendo totalmente subjetivo para quien pone la lista.”
Reglas básicas
Si bien varía de una empresa a otra, los criterios que los corredores suelen utilizar para clasificar los edificios incluyen: edad del edificio, ubicación/accesibilidad, infraestructura, capacidades tecnológicas, tarifas de alquiler, percepción del mercado, calidad del sistema HVAC, qué tan bien se mantiene, acabados, arrendamiento, propiedad y, por supuesto, servicios. Todos estos pueden determinar si una propiedad está clasificada como espacio de oficina de clase A, B y C o no. He aquí un resumen (con un poco de ayuda de BOMA):
¿Qué es el espacio de oficina de Clase A?
Estos son los “edificios más prestigiosos que compiten por usuarios de oficinas de primer nivel con alquileres por encima del promedio de la zona”, y tienen una “presencia definitiva en el mercado.”Los edificios de clase A tienen una ubicación central privilegiada con una accesibilidad excepcional y, por lo general, son de tamaño significativo. Los edificios de clase A no siempre son de nueva construcción: los edificios distinguidos más antiguos con una propiedad sobresaliente en los mercados principales a menudo son de clase A debido a su presencia en el mercado (piense en Rockefeller Center).
La clase A cuenta con mejoras para inquilinos de alta gama y acabados de primera clase de alta calidad, seguridad de alta tecnología, lo último en sistemas de climatización y ascensores y capacidades tecnológicas de vanguardia. En otras palabras, estos edificios están construidos para impresionar.
Los inquilinos que buscan propiedades de clase A suelen ser empresas para las que el espacio de oficina no es solo para empleados, sino también para clientes, y quieren dar una impresión de primera categoría. Estos negocios se encuentran a menudo en distritos financieros y pueden proporcionar servicios profesionales como bufetes de abogados, estudios de arquitectura, agencias de publicidad o compañías de administración financiera.
Los servicios en edificios de oficinas de clase A pueden incluir (pero no se limitan a):
- Servicios de conserjería
- Servicios de valet
- Seguridad
- Opciones gastronómicas
- Guarderías
- Estacionamiento cubierto
- Gimnasios
- Duchas
- Salones
- Almacenamiento para bicicletas
- Espacio privado al aire libre
¿Qué es el espacio de oficina de Clase B?
Los edificios de clase B ” compiten por una amplia gama de usuarios con alquileres en el rango promedio del mercado.”Por lo general, son edificios agradables y completamente funcionales, pero no suelen presumir de los mismos accesorios de alta gama, arquitectura y vestíbulos llamativos que los edificios de Clase A. Están bien ubicados en mercados sólidos, pero podrían estar a las afueras de un distrito central de negocios. Por lo general, son más antiguos, pero aún así tienen mejoras de inquilino de mayor calidad (aunque los acabados pueden estar algo desactualizados). El mantenimiento y el mantenimiento son sólidos. Los edificios ofrecen sistemas de climatización y ascensores que son funcionales, pero no de primera línea. La capacidad tecnológica es adecuada. Pueden tener estacionamiento en el lugar, pero está descubierto.
Los inquilinos que ocupan edificios de clase B no necesitan necesariamente estar justo en medio de la acción, ni necesitan una muestra exterior de prosperidad, pero quieren asegurarse de que los empleados tengan un espacio de trabajo cómodo y moderno. Los inquilinos de clase B incluyen empresas que valoran la función sobre la forma, y a menudo se encuentran en campos como TI, servicios creativos, centros de llamadas y servicios profesionales más pequeños que atienden a una multitud menos llamativa.
Los servicios de clase B pueden incluir:
- Estacionamiento en el lugar
- Seguridad
- Salas de conferencias
- Almacenamiento para bicicletas
- Comedor tipo cafetería o cafetería
- Espacio compartido al aire libre
¿Qué es el espacio de oficina de Clase C?
Los edificios de clase C generalmente se venden como mejoras para los inversores que desean moverlos al estado de Clase B, pero también son para inquilinos con un presupuesto que necesitan espacio funcional a alquileres por debajo del promedio del área. Estas empresas a menudo utilizan el espacio de oficina de clase C principalmente como base para operaciones de servicio que se realizan fuera del sitio.
Los inquilinos de propiedades de clase C pueden incluir pequeñas empresas industriales o orientadas a servicios, a menudo con trabajadores manuales. Estas pueden incluir empresas que se dedican a la ingeniería, el paisajismo, la fabricación de letreros, la seguridad, la construcción, la plomería, la electricidad, etc.
Los servicios de clase C pueden incluir:
- Estacionamiento en el sitio
- Salas de descanso
Aunque no es perfecto, necesitamos un sistema de clasificación
El sistema de clasificación de edificios varía significativamente entre los mercados. Por ejemplo, un edificio de oficinas de Clase A en Omaha no será comparable a un edificio de Clase A en el centro de Los Ángeles. Por eso es importante que los edificios se vean en el contexto de sus mercados específicos. Sin embargo, esa tampoco es una fórmula exacta, porque las clasificaciones incluso varían dentro de una ciudad, de submercado a submercado y del centro a los suburbios.
“Alquilo un par de edificios suburbanos considerados de Clase A en un submercado pequeño, pero si los colocas en un submercado más grande de Houston, probablemente serían edificios de Clase B”, dijo Davidson. “Además, es posible que haya un pequeño edificio boutique que sea simplemente impresionante, pero tiene solo 20,000 pies cuadrados y no tiene las mismas comodidades que una torre de oficinas de 1 millón de pies cuadrados.”
Davidson señala otros desafíos, incluidos los muchos edificios que se encuentran entre clasificaciones, y el hecho de que un propietario puede tener una “opinión más generosa de su edificio” que el mercado. Las clasificaciones de edificios también pueden cambiar con el tiempo a medida que los edificios envejecen y los mercados cambian.
El consenso es que incluso un sistema de clasificación vagamente designado ayuda a los corredores, propietarios, inversores e inquilinos a comparar edificios que compiten por tipos similares de usuarios.
Leave a Reply