Leyes y Procedimientos de Ejecución Hipotecaria de Carolina del Sur

Si tiene problemas para hacer los pagos de su hipoteca y le preocupa que pueda pasar por una ejecución hipotecaria en Carolina del Sur, debe informarse sobre el proceso y sus derechos. Las leyes federales y estatales, en teoría, establecen un proceso de ejecución hipotecaria estructurado y predecible. Pero los administradores y prestamistas a veces cometen errores y violan la ley al procesar ejecuciones hipotecarias. Si el administrador o prestamista comete un error, es posible que tenga una defensa contra la ejecución hipotecaria.

Siga leyendo para obtener más información sobre cada paso en una ejecución hipotecaria de Carolina del Sur, desde perder su primer pago hasta que tenga que mudarse de casa, y obtenga información útil sobre las leyes federales y estatales diseñadas para protegerlo durante el proceso.

Leyes federales de ejecución hipotecaria

Las leyes federales de servicio hipotecario brindan varias protecciones a los propietarios de viviendas antes y durante el proceso de ejecución hipotecaria, que incluyen:

• el administrador, en nombre del prestamista, debe intentar ponerse en contacto con el propietario para discutir la situación a más tardar 36 días después de que el propietario omita un pago, y nuevamente dentro de los 36 días después de cada morosidad posterior
• a más tardar 45 días después de un pago perdido, el administrador debe informar al propietario por escrito sobre las opciones de mitigación de pérdidas que podrían estar disponibles, y
• hasta que el propietario tenga más de 120 días de mora en los pagos.

Proceso de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur

Las ejecuciones hipotecarias en Carolina del Sur son judiciales, lo que significa que un tribunal maneja el proceso. El prestamista debe presentar una demanda para ejecutar la hipoteca de la casa. Sin embargo, en algunos otros estados, las ejecuciones hipotecarias no son judiciales, lo que significa que generalmente se llevan a cabo con poca o ninguna participación judicial.

En algunos condados de Carolina del Sur, las ejecuciones hipotecarias pasan por un juez de equidad, llamado maestro en equidad, o por un árbitro especial.

Procedimientos de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur

Esto es lo que los propietarios pueden esperar si dejan de hacer sus pagos hipotecarios en Carolina del Sur.

Aviso de Preclosure: Por lo general, se requiere una Carta de incumplimiento

Carolina del Sur no tiene una ley que requiera que el prestamista envíe un aviso al propietario de la vivienda antes de presentar una demanda por ejecución hipotecaria. Pero la mayoría de las hipotecas contienen un lenguaje que requiere que el prestamista envíe al propietario una carta, generalmente llamada “carta de incumplimiento”, y a veces otros avisos antes de iniciar una ejecución hipotecaria. Revise los documentos de su préstamo para averiguar qué avisos tiene derecho a recibir.

Queja, Entrega legal y Citación

Al menos 120 días después de la fecha de morosidad (de acuerdo con las leyes federales de ejecución hipotecaria), y después de cualquier período de aviso que requiera la hipoteca, el administrador inicia la demanda presentando el alegato inicial, llamado “queja”, ante el tribunal.

Después de que el administrador presente la queja, debe entregársela al propietario de la vivienda, junto con una citación. La citación le informa al propietario sobre la demanda, dónde se presenta el caso, cómo comunicarse con el abogado del prestamista y que la respuesta del propietario, llamada “respuesta”, debe presentarse dentro de los 30 días posteriores a la entrega formal de la demanda y la citación.

Intervención de ejecución hipotecaria

Para garantizar que los propietarios tengan la oportunidad de discutir y negociar posibles alternativas a la ejecución hipotecaria, la Corte Suprema de Carolina del Sur emitió una Orden Administrativa que requiere que los prestamistas notifiquen a los propietarios el derecho a la intervención de ejecución hipotecaria. El propietario tiene 30 días desde la entrega del aviso para solicitar la intervención de ejecución hipotecaria, de lo contrario, el caso puede continuar.

El proceso de intervención de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur es muy similar a un proceso típico de mitigación de pérdidas; el prestatario presenta una solicitud y el prestamista determina si el prestatario califica para una alternativa a la ejecución hipotecaria. La principal diferencia es que con el proceso de intervención de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur, el abogado del prestamista debe documentar a fondo cada paso antes de que el prestamista pueda proceder con la ejecución hipotecaria.

Puede utilizar el proceso de intervención de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur si:

• usted vive en el hogar, y
• el hogar es su residencia principal. (Por lo tanto, las casas de vacaciones y las propiedades de inversión no son elegibles.)

Si usted participa en una intervención de ejecución hipotecaria, el prestamista o administrador debe posponer la acción de ejecución hipotecaria hasta que usted complete el proceso. Además, un tribunal que esté supervisando una acción de ejecución hipotecaria puede requerir que las partes participen en la mediación.

Audiencia y Fallo de ejecución hipotecaria

Si el propietario presenta una respuesta, se llevará a cabo una audiencia de ejecución hipotecaria para determinar la validez de la ejecución hipotecaria. Si el tribunal determina que la ejecución hipotecaria es correcta, emitirá un fallo contra el propietario de la vivienda. Si el propietario de la vivienda no presenta una respuesta, es probable que el prestamista obtenga un fallo por incumplimiento, lo que significa que el prestamista gana el caso.

Canje

Antes de la venta, el propietario tiene el derecho de pagar la totalidad de la deuda y detener la venta, lo que se llama el derecho de “canje”.”

Venta por ejecución hipotecaria

Después del fallo, se programa una subasta pública de la casa. El aviso de la venta debe publicarse en tres lugares públicos del condado, incluido el juzgado, y publicarse en un periódico local una vez a la semana durante tres semanas consecutivas antes de la venta.

La subasta será conducida por un maestro de acciones, árbitro o alguacil, dependiendo del condado, y generalmente se llevará a cabo en el juzgado del condado donde se encuentra la propiedad.

Después de la Venta

El producto de la venta se aplica a la deuda hipotecaria del propietario de la vivienda. Si los ingresos exceden el monto total adeudado, el propietario tiene derecho al exceso, suponiendo que no haya otros gravámenes sobre la propiedad. Pero si los ingresos no satisfacen completamente la cantidad adeudada, el prestamista puede solicitar un fallo por deficiencia contra el propietario de la vivienda.

Si el prestamista se reserva el derecho de solicitar un juicio de deficiencia, la licitación de la propiedad debe permanecer abierta durante 30 días adicionales después de la venta por ejecución hipotecaria. Por lo tanto, muchos prestamistas renuncian a su derecho a un juicio de deficiencia para evitar este período de 30 días.

Una vez que la venta es final, ya sea inmediatamente después de la venta, o después de 30 días si se busca un fallo de deficiencia, el propietario debe desalojar la propiedad o enfrentar el desalojo.

Hable con un abogado

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Carolina del Sur, tener una comprensión general de las leyes y el proceso puede brindarle cierto nivel de comodidad. Para leer las leyes de ejecución hipotecaria de Carolina del Sur por sí mismo, vaya al Título 29, Capítulo 3, Artículo 7; Título 15, Capítulo 39, Artículo 5; y el Título 15, Capítulo 29 del Código de Leyes de Carolina del Sur, que proporciona muchos de los requisitos de procedimiento para las ejecuciones hipotecarias.

Tenga en cuenta que los estatutos cambian, por lo que comprobarlos siempre es una buena idea. La forma en que los tribunales y las agencias interpretan y aplican la ley también puede cambiar. Y algunas reglas pueden incluso variar dentro de un estado. Estas son solo algunas de las razones para considerar consultar a un abogado si se enfrenta a una ejecución hipotecaria.

Si necesita ayuda para entender la ley, quiere presentar una respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria o tiene preguntas sobre sus circunstancias particulares, considere comunicarse con un abogado local de ejecución hipotecaria. También se recomienda a los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria que se comuniquen con un consejero de vivienda aprobado por el HUD.