‘Betale når betalt’ eller ikke? Lessons in commercial contract drafting

Opprinnelig var formålet med en ‘pay when paid’ klausul som ble brukt i byggebransjen, å frigjøre entreprenøren fra ansvar for å betale underleverandøren til den var betalt av arbeidsgiveren. Effekten av en slik klausul var å la entreprenøren overføre risikoen for mislighold fra arbeidsgiver til sine underleverandører lenger ned i byggekjeden. Bruken av disse klausulene skapte kaos i byggebransjen i slutten av 1980-tallet og tidlig på 1990-tallet, og som et resultat ble loven endret for å drastisk redusere deres lovlige omfang.

endringen i loven ble oppnådd ved effektiv forbud mot lønn når betalte klausuler av s113 Av Housing Grants, Construction and Regeneration (Hgcr) Act 1996. Det eneste unntaket fra dette forbudet er en lønn når betalt klausul gjelder i tilfelle at det er en ‘oppstrøms’ insolvens i en byggekontrakt. Seksjon 113 (1) AV HGCR Loven gir:

‘en bestemmelse som gjør betaling under en byggekontrakt betinget av at betaleren mottar betaling fra en tredje person, er ineffektiv, med mindre den tredje personen, eller en annen person betaling av hvem er under kontrakten (direkte eller indirekte) en betingelse for betaling av den tredje personen, er insolvent.’

dette betyr at hvis arbeidsgiver er løsemiddel, vil en lønn når betalt klausul i en kontrakt mellom entreprenør og underleverandør ikke gjøre det mulig for entreprenøren å holde tilbake betaling fra underleverandøren.

WILLIAM HARE LTD V SHEPHERD CONSTRUCTION LTD

den ledende saken om gyldigheten av lønn når betalte klausuler er avgjørelsen Av Mr Justice Coulson I William Hare Ltd V Shepherd Construction Ltd I Teknologi Og Konstruksjon Domstol som senere ble opprettholdt I Lagmannsretten.

William Hare Ltd (Hare) var underleverandør beholdt Av Shepherd Construction Ltd (Shepherd) som entreprenør. Hare ble underleverandør for å fremstille og oppføre stålverk på en stor utvikling I Wakefield. Hare hadde et gyldig krav på £996,683.35 for arbeid fullført under kontrakten med Shepherd. Shepherd tilbakeholdt denne betalingen stole på lønn når betalt klausul i kontrakten når arbeidsgiver, Trinity Walk Wakefield Ltd (Trinity), gikk inn i administrasjon. Lønnen når betalt klausul av underleveranser Mellom Shepherd Og Hare ble utarbeidet slik som å innlemme de fire spesifikke insolvens hendelser opprinnelig inneholdt i S113 (2) AV Hgcr Loven, som var som følger:

‘ved anvendelsen av denne delen et selskap blir insolvent:

a) om inngåelse av en administrasjonsordre mot Den I Henhold TIL Del II Av Insolvensloven 1986;
b) om utnevnelse av en administrativ mottaker…;
c) om vedtak om frivillig avvikling uten solvenserklæring…;
d) om inngåelse av en avviklingsordre…’

det vil bli notert at klausulen refererer til ‘inngåelse av en administrasjonsordre’. Underleverandøren Mellom Shepherd Og Hare ble imidlertid inngått i 2008, omtrent fem år etter At Foretaksloven innførte Endringer I Insolvensloven ved innføring Av Schedule B1, som tillot to nye måter for et selskap å gå inn i administrasjon.

I Stedet for å søke til retten for en administrasjonsordre, en kvalifisert flytende kostnad innehaver (ved punkt 14 Av Schedule B1) eller selskapet eller dets styremedlemmer (ved punkt 22 Av Schedule B1) har rett til å utnevne en administrator ved å sende meldinger til retten. Vanligvis kjent som ‘ut av retten avtaler’, retten henvist til disse nye metoder for å plassere et selskap i administrasjon, ikke krever en rettskjennelse, som ‘selvsertifisere’ alternativer. Efta-domstolen påpekte også at Virkningen Av Foretakslovens endringer var å erstatte bestemmelsene om administrasjon i Den opprinnelige Del II Av Insolvensloven av 1986 med bestemmelsene i en ny DEL II I Vedlegg B1, herunder de selvsertifiserende prosedyrene. Retten bemerket at faktisk den opprinnelige Del II ikke har blitt avskaffet, men er beholdt og gjelder for visse spesielle typer selskap som vannverk og jernbaneselskaper. For de aller fleste selskaper gjelder bestemmelsene I Plan B1. I tillegg ble det innført et lovfestet instrument for å endre vilkårene i HGCR-Loven s113(2) for å gjenspeile Bestemmelsene I Schedule B1 for administrasjoner, inkludert de selvsertifiserende alternativene for å sette selskaper i administrasjon.

Shepherd ‘ s arbeidsgiver ble plassert i administrasjon, ikke ved rettskjennelse, men av selskapet og dets styremedlemmer ved hjelp av en selvsertifiserende mulighet i henhold til Bestemmelsene I Schedule B1. Derfor arbeidsgiver ikke bli insolvent med henvisning til en av de fire insolvens hendelser fastsatt i lønn når betalt klausul i underavtalen Mellom Hare og Shepherd. Klausulen var ikke oppdatert for å referere Til Insolvensloven Schedule B1 og særlig den type selvsertifiserende administrasjon som arbeidsgiver inngikk.

på disse fakta, dommeren hadde ingen problemer med å holde at lønnen når betalt klausul i underleverandøren ikke var effektiv for Å tillate Shepherd å holde tilbake summen av nesten £1m Fra Hare på grunnlag av arbeidsgivers administrasjon. Dommeren bemerket at det kan ha vært et annet resultat hadde underleverandøren blitt satt på plass før lovbestemte endringer. I sin Tur Lagmannsretten opprettholdt første instans avgjørelse I favør Av Hare, beskriver Mr Justice Coulson dom som en modell av klarhet.

UTKAST POENG Å MERKE

Den Første instans dom Mr Justice Coulson inneholder en rekke leksjoner for de som utarbeider kommersielle kontrakter.

effekt av endring av lovgivning

Råd For Shepherd hadde fremsatt argumentet om at det ville være et absurd resultat hvis lønn når betalt klausul, som refererte til det som opprinnelig var den eneste metoden for et selskap å inngå administrasjon, skulle holdes som unntatt mer nylig innført selvsertifiserende administrasjon brakt inn Av Foretaksloven. Han hevdet at lønn når betalt klausul bør leses som om ordene ble endret til å si ‘på utnevnelsen av en administrator Under Schedule B1 Av Insolvens Act 1986’.

Mot Det argumenterte Hare vellykket at ingen av insolvenshendelsene under lønn når betalt klausul hadde skjedd, og derfor hadde klausulen ikke blitt påkalt. Hare gjorde det punktet at faktisk referansen til administrasjonsordrer i lønnen når betalt klausul fortsatt hadde betydning, da bestemmelsene I Del Ii Schedule B1 også tillot å lage en rettsordre for å sette et selskap i administrasjon. Det vil derfor være vanskelig å argumentere for at klausulen bør behandles som å henvise til selvsertifiserende alternativer. Dommeren er enig.

lærdommen her er at domstolene ikke vil behandle henvisninger til lovgivning i kontrakter som omfatter endringer og revisjoner av lovgivning innført før datoen for kontrakten. Selv om det ikke klarte å håndtere effekten av endringene I Insolvensloven, mente retten at lønn når betalt klausul var både overbevisende og klar i sin utforming. Det kunne derfor ikke endres av retten, og det var ingen forslag til krav om utbedring og ingen forslag om feil.

retten henvist til en annen klausul i underleverandøren, som omhandlet de praktiske konsekvensene Av Hare insolvens. Denne klausulen brukte ordene ‘ Under Insolvens Act 1986 eller noen endring eller re-enactment derav. Dommeren bemerket at disse ordene var tilstrekkelig til å dekke de ulike metodene for å utnevne en administrator under Schedule B1. Avgjørende, lønn når betalt klausul ikke inneholde disse ordene.

ordene som ble brukt

dommeren brukte Ellse V Hill-Pickford , som bestemte At i enhver tvist om betydningen og effekten av en kontraktsbestemmelse er utgangspunktet den naturlige og vanlige betydningen av ordene som ble brukt. I å forklare at han foretrakk Hare tolkning av ordene i klausulen som det var basert på den enkle betydningen av ordene som brukes, han henvist Til Lord Hoffmann kommentar Ininvestors Compensation Scheme Ltd V West Bromwich Building Society at ‘vi ikke lett akseptere at folk har gjort språklige feil spesielt i formelle dokumenter. Dommeren bemerket også at domstolene må passe på at ordene ikke tolkes for bokstavelig på bekostning av sunn fornuft og at loven generelt favoriserer en kommersielt fornuftig konstruksjon.

klausulens natur

ved å vurdere arten av lønnen når betalt klausul forklarte dommeren at den forsøkte å identifisere omstendighetene Der Hare kunne gjøre en betydelig mengde arbeid for Shepherd under underleverandøren og deretter bli betalt ikke en krone. Han bemerket At Shepherd ønsket å overføre risikoen for arbeidsgiverens mislighold Til Hare uten Hare å ha en kontrakt med arbeidsgiver eller muligheten til å gjøre due diligence på arbeidsgiver i motsetning Til Shepherd som gjorde. Han beskrev klausulen som en form for utelukkelse klausul. Dommeren fortsatte med å merke seg at tradisjonelt betale når betalte klausuler ble tolket snevert mot de som søker å stole på dem.

contra proferentum rule

rettsdommeren sa at i lys av hans faste konklusjon om riktig konstruksjon av klausulen, var contra proferentem-regelen (som angitt I Lexi Holdings Plc v Stainforth EWCA Civ 988) egentlig ikke av betydning i dette tilfellet. Men det kan brukes til effekten at Siden Shepherd var partiet legger frem de relevante ordene i lønn når betalt klausul og var partiet nyter godt av disse ordene, i den grad at det var noen tvil om deres mening, ordene ville bli tolket mot utkastet og nyter parten, og derfor fulgte det at de skal tolkes mot Shepherd.

Tolkeloven og Schedule 17 Til Foretaksloven

Shepherd hadde stolt på Bestemmelsene I Schedule 17 Til Foretaksloven, som sier at, i en kontrakt gjort før Loven, henvisninger til et administrasjonsordre:

‘… skal behandles som å inkludere henvisning til utnevnelse av en administrator i Henhold til Nr. 14 Og 22 I Vedlegg B1.’

Shepherd var forpliktet til å akseptere at dette ikke var relevant for saken fordi underleverandøren ble gjort år etter At Enterprise Act introduserte den nye Schedule B1 regime. Et lignende punkt i Forhold Til Tolkningsloven mislyktes også av samme grunn.

Alternativ visning

dommeren gjorde en sluttkommentar om at hvis, i motsetning til hans primære syn, det var en sak å lese lønn når betalt klausul som om ordene ble endret for å gjenspeile senere lovgivning, var han fast av den oppfatning at den eneste endringen som ville være berettiget ville være en endring fra ‘på å lage en administrasjon ordre mot det under Del II Av Insolvency Act 1986’ til ‘på å lage en ordre mot det Under Schedule B1 av insolvensloven 1986. Det er klart at en slik endring ikke ville ha endret utfallet av saken.

anken

Lagmannsretten hadde ikke mer sympati For Shepherds sak enn dommeren i første instans. Shepherd råd utvidet sitt argument, opprettholde at lønn når betalt klausul var ikke en utelukkelse klausul, men en klausul dele risikoen mellom underleverandør og entreprenør av arbeidsgiver å bli insolvent. Han hevdet at retten hadde skjønn til å endre ordene i klausulen hvis det kunne påvises at en fornuftig person ville konkludere med at noe hadde gått galt med utformingen. Lord Justice Waller sa at en entreprenør stole på en lønn når betalt klausul ikke kunne forvente retten til å anvende prinsipper som er tilgjengelige for retten i å tolke betydningen av klausulen for å komme til unnsetning der klausulen ble feilutkast på en måte som ikke fungerte. Hvis klausulen ble feilutformet på en måte som faktisk fungerte, som i dette tilfellet, så han enda mindre grunn til at domstolene skulle komme til redning.

SAMMENDRAG

det bør påpekes at advokatene som utarbeidet byggekontrakten For Shepherd ikke hadde vært uaktsom på noen måte. Presedens kontrakten hadde blitt opprettet For Shepherd i 1998 når innholdet i lønn når betalt klausul var i tråd med gjeldende lovgivning. Da Shepherd ikke hadde oppdatert kontrakten siden 1998, ble lønnen når betalt klausul utdatert og klarte ikke å beskytte dem.

det er verdt å merke seg at bruken av uttrykket ‘under Loven eller enhver endring eller re-enactment derav’ ble godkjent av retten som et effektivt middel for å sikre påfølgende lovendring er dekket. For de som bruker standardkontrakter, enten i byggebransjen eller på annen måte, er det imidlertid lurt å sikre at de kontrolleres for lovgivningsreferanser og oppdateres regelmessig, for å sikre at de fortsetter å gi den beskyttelsen de opprinnelig ble utarbeidet for.