Bygg på grenselinjen av to eiendommer

Festveggen etc. Act 1996 (“Loven”) gir en bygningseier rett til å bygge en vegg på grenselinjen mellom hans eiendom og en tilstøtende eiers eiendom. Seksjon 1 i Loven dekker detaljer om hvordan og hvor den veggen kan bygges. Den angir også prosessen for å varsle naboen om den foreslåtte muren, og reglene om bruk av projiserende eller forsterkede fundamenter.

Loven omfatter også andre forhold som gjelder erstatning og betaling, herunder hvem som betaler for byggingen av muren, om det foreligger erstatning for skader forårsaket, og reglene om mulige kostnader for senere bruk av muren av en tilgrensende eier. Den skisserer også prosessen med å løse tvister som oppstår mens bygge på linjen av krysset.

I dette innlegget skal vi berøre de mest fremtredende punktene i Lovens seksjon 1, samt andre deler av Loven som er relevante når du har tenkt å bygge en vegg på grenselinjen med en annen eiendom.

veggenes posisjon

Lovens paragraf 1 gjelder bare bygging av nye murer på, eller skrevs, grenselinjen mellom to eiendommer. For å forstå hva dette betyr, må vi først finne ut hva forskjellen er mellom på og skrevs grensen. En vegg bygget på linjen av krysset er en som er bygget opp til linjen av krysset, men helt på land av en eier. Mens hvis det er bygget skrevs over linjen av krysset, det vil skreve land av begge eiendommer, vanligvis konstruert med midtlinjen av veggen plassert på grenselinjen.

hvis en vegg er bygget skrevs over linjen av krysset, så er det ansett som en fest vegg, eller fest gjerde vegg hvis det er en hage vegg. Hvis bygget opp til grensen, men helt på en eiers land, er veggen ikke en festvegg.

Linje Av Veikryss

hvis du har tenkt å bygge en vegg på krysset, må du betjene den tilstøtende eieren med varsel minst en måned før du vil starte byggingen av den veggen. Innkallingen skal indikere din intensjon om å bygge veggen, samt beskrive den tiltenkte veggen.

denne typen varsel er nødvendig uansett om veggen er skrevs linjen av krysset eller bygget på den, men helt på land. Ved første øyekast kan det virke unødvendig å tjene varsel på naboen når veggen vil være utelukkende på eiendommen din, men kravet om å varsle naboen i denne situasjonen eksisterer for å beskytte dem mot uanmeldte arbeider som kan påvirke den juridiske grensen eller stabiliteten til hans land. Videre vil en vegg bygget helt på ditt eget land ofte ha projiserende fot som går under naboens land.

hvis din nabo samtykker til en melding om at du har til hensikt å bygge en mur over grensen, vil muren bli bygget halvt på hver av de to eiernes land, eller i en posisjon som er avtalt mellom de to eierne.

hvis en tilstøtende eier ikke samtykker til en melding som ber om at veggen er bygget over grensen, må veggen bygges på egen bekostning, og helt på ditt land.

Betaling for muren

kostnaden ved å bygge muren skal fordeles ut fra hvem som vil ha mest nytte av muren, ikke fra dens posisjon i forhold til grenselinjen. Spørsmålet om hvem som betaler for veggen er en som må avtales mellom partene basert på omstendighetene på den tiden. Dette er vanligvis ganske rett frem når det gjelder arbeider for å bygge en ny bygning, da kostnaden for å bygge veggen vanligvis vil bli betalt av personen som drar nytte av den foreslåtte bygningen.

et vanlig alternativt eksempel er hvor etter at en vegg er konstruert på bekostning av en eier, gjør den andre eieren senere bruk av den veggen, for eksempel ved å omslutte den for å danne en forlengelse. I denne situasjonen vil eieren som bygger utvidelsen typisk bli pålagt å betale den personen som betalte for den opprinnelige konstruksjonen av veggen summen av halvparten av kostnaden for å bygge området av veggen som skal omsluttes til dagens priser. Mens dette arbeidet er en partistruktur saken og er dekket av en annen del av Loven (avsnitt 2), er det nyttig å påpeke her.

når du har tenkt å bygge en mur helt på ditt land, må du kompensere naboen din for eventuelle skader forårsaket av hans eiendom, for eksempel blomsterbed, innkjørsler eller underjordiske tjenester. Det er derfor forsiktig å registrere tilstanden til den tilstøtende eierens eiendom før arbeidene påbegynnes.

Footings

etter Loven har den som bygger muren rett til å bygge projiserende footings under naboens eiendom som er nødvendig for byggingen av muren. Det er ikke helt klart om kravet til grunnmuren skal være nødvendig, betyr at byggherren ikke har lov til å legge grunnmurer på den tilstøtende eierens land dersom veggen med rimelighet kan bygges ved hjelp av eksentriske grunnmurer er konstruert slik at kanten av fotfestet er i tråd med veggens ytre flate og ikke projiserer utover det, og deretter skaper en rett linje ned fra veggens overflate, og dette er et spørsmål som skal avtales mellom partene eller deres landmålere.

under alle omstendigheter kan en tilstøtende eier ikke bare nekte å tillate projiserende fotinger å bli dannet under deres land, og paragraf 2(2) (G) i Loven gir den tilstøtende eieren rett til å kutte av slike fremspring om nødvendig, men det er ingen rett for dem å gjenopprette kostnadene ved å gjøre det med mindre disse fotene er spesielle grunnlag er definert som et fundament som er forsterket med metallstenger eller stenger.

der det foreslås særskilte stiftelser, må din nabo gi uttrykkelig samtykke til å bygge særskilte fundamenter på deres land. Hvis det ikke gis samtykke, kan det ikke bygges spesielle grunnlag.

spørsmålet om særlige fundamenter kan være vanskelig fordi I henhold til lovens paragraf 11(10) dersom en person bygger særlige fundamenter under naboens jord og at naboen senere må kutte bort disse fundamentene i løpet av arbeidet, da vil de være ansvarlige for å betale kostnadene ved å gjøre det. Disse kostnadene gjelder for den som bor på eiendommen på den tiden, uavhengig av om de konstruerte footings eller ikke. Derfor, selv om du ikke konstruerte de spesielle fundamentene, og du ikke engang var klar over dem på grunn av at de ble bygget før du flyttet inn, må du fortsatt betale kostnadene for å fjerne dem hvis det er nødvendig å gjøre det av naboen din.

Access Matters

Uansett om du bygger muren opp til, eller skrevs, linjen av krysset, har du rett til å få tilgang til tilstøtende eierens land å bygge muren. Denne retten er angitt i avsnitt 8, og den sier at du kan få tilgang til en tilstøtende eiers land etter utløpet av en 14-dagers varsel, eller tidligere i nødstilfeller. Videre er det straffbart for en tilgrensende eier å hindre adgang til eiendommen dersom varsel er gitt i samsvar med punkt 8.

Tvister

i alle saker der en tvist oppstår og ikke kan avtales mellom partene, bør prosessen fastsatt i lovens avsnitt 10 følges. Denne prosessen innebærer utnevnelse av landmålere for å avgjøre de aktuelle sakene og utarbeide en festveggpris (festveggavtale) som vil angi hvordan veggen skal bygges.

de mest omstridte sakene i forbindelse med verk på forbindelseslinjen er: plasseringen av veggen, nødvendigheten av fundamenter til prosjektet under tilstøtende eierens land, eller spørsmål knyttet til erstatning for tap eller skade.