DEMYSTIFYING LOVFESTET MAKT SALG: EN OVERFLADISK TITT PÅ LAND LOVEN OG AUCTIONEERS REGLER-Wmo Talsmenn

I dette tilfellet, og i den enkleste av vilkårene, Den Lovbestemte Makt Salg betyr myndighet og rett gitt på en utlåner ved lov til å annonsere og selge eiendom på en offentlig auksjon uten å ty til En Domstol for autorisasjon, ved mislighold av betaling. Spesiell oppmerksomhet vil bli betalt til en kostnad som en sikkerhetsinteresse.

det er reist mange spørsmål om hvordan finansinstitusjoner utøver sin lovbestemte salgsmakt og om rettssikkerhet følges. Oftere enn ikke due prosessen er sjelden fulgt til punkt og prikke.

Det Var Legislaturens hensikt å gi klarhet om dette kontroversielle emnet for lovbestemt salgsmakt med vedtaket Av Landloven. Sak i punkt, før lovfesting Av Land Loven, chargor rett til innløsning ble overlatt til nåde av rettslig tolkning og rettspraksis. Men Nå Tar Landloven, under Avsnitt 89, uttrykkelig opp dette spørsmålet om innløsning.

egenkapitalen for innløsning refererer til retten til en chargor i mislighold for å gjenopprette eiendom før chargee utøver sin lovbestemte salgsmakt ved å betale hovedstol, renter og andre kostnader som skyldes chargee å kurere misligholdet.

det er ganske uheldig at selv med lovfesting Av Land Act 2012 og fremskritt oppnådd ved rettsvitenskap om dette emnet er det fortsatt tvil rundt det. Skepsisen er spesielt på merknader, når de skal utstedes og plasseringen av ekteskaps eiendom i kraft av salg.

som sagt herfør det er to saker av stor bekymring som bør tas opp nemlig;

1. Merknadene

det er i hovedsak tre merknader som skal utstedes før utøvelse av lovbestemt salgsmakt. Disse merknadene inkluderer;

1. Lovfestet Varsel Under Seksjon 90 I Landloven

Seksjon 90 (1) danner grunnlaget for lovbestemt salgsmakt. Hvis og når chargor (låntakeren) er i mislighold av enhver forpliktelse underlagt ladeinstrumentet og fortsetter å være i mislighold i en måned, kan chargee (utlåner) tjene på chargor en skriftlig varsel om å betale beløpene som skyldes eller utføre som forventet i henhold til avtalen.

Underavsnitt 2 identifiserer hva varselet under underavsnitt 1 skal formidle til laderen. Det inkluderer;

• standardens art og omfang
• hvis standard er for manglende betaling av penger, bør varsel om å rette opp standard være på ikke mindre enn tre (3) måneder.
• hvis standard er for manglende ytelse av noen av paktene i ladeinstrumentet, bør varselet om å rette opp standard ikke være mindre enn to (2) måneder.
• hvis standard ikke er utbedret innen fastsatt tid, kan chargee fortsette å bruke de tilgjengelige rettsmidler.
• chargor har rett til å søke til retten mot visse relieffer søkt av chargee.

de fleste finansinstitusjoner velger salg av belastet land, men klart det er mange flere alternativer tilgjengelig for Dem som oppsøkt Av Seksjon 90 (3). Vi bør imidlertid være oppmerksom på at begrepet som brukes I Avsnitt 90 (3) er ‘mai’, kan i dette tilfellet brukes til å kommunisere at alternativene som er tilgjengelige for chargee, er forskjellige, og det er opp til chargee å velge en.

det er litt konflikt mellom bestemmelsene i punkt 2 og punkt 3 i 90. Seksjon 90 (2) gir chargor en periode på ikke mindre enn 3 måneder for å rette opp standard og samtidig seksjon 90 (3) går videre til mandat chargee å utøve rettsmidler som beskrevet i underavsnittet hvis og når chargor ikke overholder innen 90 dager. Det er et tydelig praktisk problem med anvendelsen av disse to underavsnittene. Et spørsmål igjen ubesvart er: er 3 måneder tilsvarende 90 dager? Og omvendt.

1. Innkallingen til å selge I Henhold Til Seksjon 96 (2) I Landloven og Innløsningsvarsel i Henhold Til Regel 15 (b) I Auksjonarreglene, 1997.

anvendelsen av innkallingen om å selge Under Seksjon 96 (2) Av Landloven og innløsningsvarselet under Regel 15 (b) Av Auksjonarier-Reglene har sakte og jevnt tiltrukket oppmerksomhet fra dommere og utøvere. Det er viktig at vi tar hensyn til arten av kravet i Henhold Til Paragraf 96 (2) I Landloven og Regel 15 (b) Av Auksjonarius Regler og effekten av manglende overholdelse av dette.

Seksjon 96 (2) Av Land Act bringer i forgrunnen et varsel om å selge på minst førti dager mens Regel 15 Av Auksjonarier Reglene beskriver en innløsning varsel om minst 45 dager. Innløsningsvarselet er i tråd med Paragraf 89 I Landloven om innløsningens egenkapital. Samtidig gir varselet under Avsnitt 96 (2) laderen minst 40 dager til å rette opp standardinnstillingen, ellers Vil Laderen gå videre til salg.

det har blitt hevdet gang på gang at kravene I Regel 15 Av Auksjonarier Regler, 1997 er tilstrekkelig med henblikk På Seksjon 96 (2) Av Land Loven. Det har også blitt hevdet at innløsningsvarselet fra Auksjonarius også kan tjene som et varsel om å selge av chargee som forutsatt Av Paragraf 96 (2) I Landloven fordi den er utstedt av En Agent for Chargee som opptrer på instruksjoner og også informerer chargoren om at eiendommen vil bli solgt etter 45 dager, med mindre han/hun innløser den.

imidlertid tjener de to merknadene forskjellige formål og betjenes av forskjellige personer. Dette ble oppsøkt Av Gikonyo J I Albert Mario Cordeiro & En annen vs Vishram Shamji eKLR som følger:

Noen argumenter jeg har møtt synes å foreslå Et Varsel Om Innløsning Under Regel 15 Av Auctioneers Act er tilstrekkelig med henblikk På Seksjon 96 (2) Av Land Act. Jeg tror det er klar juridisk bifurcation mellom disse to lovene, og ethvert forsøk på å smelte de to øker bare forvirringen av formålet med Seksjon 96 (2) I Landloven. Her kan jeg spekulere. Kanskje man kan tro At Innløsningsvarselet i Henhold Til Auctioneers Act er tilstrekkelig fordi; det kommer etter Lovbestemt Varsel; det er i 45 dager som er mer enn 40 dager i Henhold til Seksjon 96 (2) I Landloven; tjener formålet med å gi En Mulighet Til Chargor å innløse eiendommen; og varsler Chargor om forestående salg av eiendommen dersom summen som kreves ikke betales innen 45 dager som er angitt i Varselet. Men jeg bør si at kravene i Paragraf 96 (2) Av Land Loven er obligatorisk og helt atskilt fra kravene i Henhold Til Auctioneers Loven. Innløsningsvarselet i Henhold Til Auksjonarloven er også obligatorisk, men det utstedes separat fra Og etter Den i Henhold til Seksjon 96 (2) I Landloven; strengt i den rekkefølgen.

resultatet av analysen ovenfor er at i fravær Av Varsel om å selge I Henhold Til Paragraf 96 (2) I Landloven, Vil Den Lovbestemte Salgsmakten ikke ha lovlig påløpt selv om en innløsningsvarsel er utstedt.

1. Ekteskaps Hjem

Søkere har gang på gang stormet til retten for å protestere mot en chargee utøve sin lovbestemte makt salg siterer at emnet eiendommen er en ekteskaps hjem. Land Act 2012 gir mer beskyttelse til ekteskaps hjem, men det betyr ikke at når chargee makt salg har lovlig påløpt så det bør stoppes bare fordi eiendommen er en ekteskaps hjem.

Retten I Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR løste dette problemet som følger:

jeg vil disabuse Mortgagors fra det som synes å være en feilplassert holdning, spesielt av defaulters. Den sanne posisjonen til loven om ekteskapsegenskaper er at Et Boliglån ikke vil bli opprettet på slik eiendom uten først å få samtykke fra ektefellen. På samme måte vil ikke salg av ekteskapelig eiendom gjennomføres uten å gi de nødvendige meldinger til ektefelle eller ektefeller Av Mortgagor. Disse beskyttelsene når benyttet vil ikke hindre salg av en ekteskaps hjem der de nødvendige samtykker er innhentet og alle merknader gitt til alle parter med en interesse i ekteskaps hjem, som er gitt som sikkerhet for et lån eller kredittfasilitet.

tommelfingerregelen er at ingen eiendom kan belastes uten ekteskapelig samtykke eller En Erklæring for å bevise sivilstatus hvis en chargor hevder å være singel. Deretter på mislighold, meldinger utstedes som rådet ved lov og kopiert til alle interesserte, inkludert, men ikke begrenset til ektefeller så i hovedsak den lovbestemte makt salg har lovlig påløpt. Det er begrunnelsen For Retten at enhver eiendom, det være seg ekteskaps eller personlig, som tilbys som sikkerhet for et anlegg er gjort på den forståelse at det samme står risikoen for å bli solgt av utlåner i mislighold av betaling av gjeld sikret.

Hederlig Nyamu J I Maithya vs. Bolig Finans Co. Kenya & En Annen 1 EA 133 oppgitt som følger:

” Ladet egenskaper er ment å erverve eller er ment å ha en kommersiell verdi ellers långivere ikke ville akseptere dem som verdipapirer. Følelsen av eierskap som har vært sterkt verdsatt i dette landet gjennom årene har i mange situasjoner vike for kommersielle hensyn. Før utlån, mange långivere banker og boliglån hus er stadig insistere på verdivurderinger blir gjort for å etablere tvangssalg verdier og markedsverdier av eiendommene å utgjøre verdipapirer for lån eller kredittfasiliteter. Tap av eiendommene ved salg er tydelig tenkt av partene selv før sikkerheten er formalisert”.

stillingen Domstolene har tatt på dette problemet er fast og robust. Beskyttelsen av en ekteskaps hjem innenfor lovbestemt makt salg sfære er derfor ikke å bli brukt som spyd av en defaulter på eller som absolusjon av kontraktsmessige forpliktelser etter en kostnad instrument.

Retten I Jimmy Wafula Simiyu vs Fidelity Bank Ltd eKLR bemerket som følger:

Det er ganske arrogant For Søkeren å tro at konvertering Av En Pantsatt eiendom i en ekteskaps hjem vil gi noen form for ukuelig skjold fra realisering av en sikkerhet gitt I Et Boliglån under loven. Loven om å skape Boliglån på og salg av ekteskaps hjem bare tar sikte på å sikre samtykke fra ektefelle eller ektefeller er søkt før slik eiendom Er Pantsatt, og relevante meldinger serveres på ektefelle som hadde gitt samtykke til Boliglån før utøvelsen av Panthaver lovbestemte salgsmakt.

det faktum at belastet eiendom er en ekteskaps hjem er bare relevant dersom Søkeren påstår manglende samtykke fra ektefellen i etableringen av kostnad eller merknader på ektefelle / s har ikke blitt riktig servert i henhold til loven.

1. Erklæring om sivilstatus

det er nå et juridisk krav at ingen ekteskaps eiendom kan belastes uten samtykke fra din ektefelle. Med denne beskyttelsen i loven har det vært en økning i tilfeller av forfalskede Affidavits og ektefeller Av Chargors mushrooming å hevde at de er gift og at eiendommen er ekteskaps bare å beseire chargee makt salg.

Chargees bør merke seg at loven tilbyr regress i slike tilfeller. Falsk banning er en forseelse I Henhold Til Paragraf 114 I Straffeloven. Derimot, vi vil råde At Chargee bør gå videre og forsøke å gjennomføre et søk med Registrar Av Ekteskap for å bekrefte om faktisk chargor er ekteskap. Ekteskapsloven 50 etablerer Ekteskapsregistratorens kontor og dets plikter som blant annet omfatter registrering av ekteskap og opprettholdelse av ekteskapsregister. Vi er i live til det faktum at ikke alle ekteskap er registrert, men ved å gjennomføre dette søket viser det at Chargee har gått lenger og utover for å bekrefte Chargor sivilstand. Vi anbefaler at dette søket er gjort og resultatene knyttet til ladeinstrumentet.

1. Garantister

i noen kostnader der Chargor mangler sikkerhet, vil de engasjere en garantist for å garantere anlegget. I denne artikkelen vil vi fokusere på garantien som en kostnad over en pakke land. En garanti er vanligvis en egen og tydelig kontrakt fra lånerens. garantisten som har gitt sitt land som garanti, har den beskyttelsen Som Tilbys Av Landloven. Garantisten er også part i avgiften.

alle merknader til låntaker fra utlåner, med hensyn til kostnad og forestående salg av belastet land, bør kopieres til garantisten fordi ansvaret for garantisten vil oppstå ved mislighold. Siden garantisten har satt opp sin pakke som garanti, er det bare rimelig og rettferdig at han har rett til meldingene i henhold til paragraf 90 (1) og paragraf 96 (2) I Landloven, og ikke glemme innløsningsvarselet i Henhold til Regel 15 I Auksjonarier-Reglene.