Det Store Problemet Med Fastpris Byggekontrakter

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: DET STORE PROBLEMET med FASTPRIS BYGGEKONTRAKTER

for de fleste huseiere vurderer en renovering eller nybygg, er prisen en av de viktigste faktorene for å bestemme omfanget av prosjektet, etterbehandling er å velge og hvilken entreprenør å velge. For entreprenører kan gi en klient med budsjett sikkerhet være et betydelig salgsargument; dermed anken av fastpris byggekontrakter.

med en fastpriskontrakt kjenner eieren prisen i begynnelsen av prosjektet, de kan budsjettere og ordne finansiering tilsvarende, og de er beskyttet dersom prosjektet går over budsjettet. Entreprenøren påtar seg risikoen for å bringe prosjektet inn til en kostnad som vil dekke utgifter, overhead og fortjeneste. Hvis prosjektet er over budsjettet, absorberer entreprenøren alle tapene.

i tillegg til å være et godt markedsføringsverktøy for entreprenører, kan fastpriskontrakter også redusere den administrative byrden. I motsetning til cost-plus kontrakter, er entreprenører ikke pålagt å avsløre bevis på faktiske kostnader, inkludert arbeidstimer, for å rettferdiggjøre sine avgifter. Eieren må betale fast kontraktspris uavhengig av hva entreprenørens faktiske kostnader er.

det store problemet med fastpriskontrakter er imidlertid å håndtere og regnskapsføre endringer i prosjektets omfang og kostnader gjennom en eiers forespørsel om tillegg, slettinger eller uventede forhold på stedet.

med mindre effektive vilkår er inkludert i kontrakten for å håndtere endringer, kan de bli en betydelig hodepine for både entreprenører og huseiere.

en nylig rettsavgjørelse fra Ontario gir et eksempel på hvordan entreprenører effektivt kan håndtere endringer i et fastprisprosjekt. I Balmoral v. Biggar, saksøker entreprenør, Balmoral, brakt en handling for ubetalte tjenester og materialer for å renovere og bygge et tillegg på tiltalte eierens hus. Eieren hevdet motregninger og motkrav for ca $ 70.000. I spørsmålet var arten av kontrakten for det opprinnelige omfanget av arbeidet og for statister.

entreprenøren hevdet at partene ble enige om en fast pris for det opprinnelige arbeidsomfanget, med statister som skulle prises enten på kost pluss basis eller ellers fastsatt etter avtale på ekstra-for-ekstra basis. Slettinger fra det opprinnelige arbeidsomfanget skulle beregnes ut fra kontraktsformelen for varekostnaden i tilbudet mindre enn 25 prosent.

retten fant At Kontrakten var klar: partene ble enige om en fast pris for det angitte arbeidsomfanget. Om entreprenøren gjorde fortjeneste eller tapte penger var irrelevant. Entreprenøren hadde ingen plikt til å opplyse om faktiske kostnader.

Kontrakten vurderte muligheten for eieren å legge til eller slette elementer fra arbeidets omfang og spesifiserte metoden for å beregne prisen på statister og trekke prisen på varer slettet fra fastpriskontrakten. Kontrakten spesifikt angitt:

Statister som skal beregnes på en kostnad pluss 17% basis eller på et engangsbeløp som skal avtales på forhånd av begge parter og skal betales ved ferdigstillelse mindre 10% tilbakeholdenhet.

Slettinger skal beregnes på en kostnad, minus 25% basis og reduseres fra den relevante eller neste planlagte betalingen.

To av tilleggene i spørsmålet ble belastet på bekostning pluss 17% basis i stedet for et engangsbeløp fordi entreprenøren ikke kunne bestemme omfanget av arbeidet på forhånd. En av disse statister bekymret utgraving av et skjult fundament. Omfanget av den nødvendige utgravningen var ukjent fordi størrelsen på det skjulte fundamentet var ukjent.

Interessant, Kontrakten også pålagt eieren å betale 25% av det opprinnelige beløpet allokert til noen elementer fjernet fra omfanget av arbeidet. Entreprenørens forklaring på denne klausulen var å erkjenne at mens en eier kan ombestemme seg eller bestemme seg for å ansette en annen entreprenør for bestemt element eller elementer, på et tidspunkt, hvis for mange elementer er fjernet, kan det ikke være verdt entreprenørens tid til å gjennomføre prosjektet. Denne klausulen ble opprettholdt og bindende for eieren.

KONKLUSJON

Fastpris byggekontrakter kan være effektive verktøy for entreprenører i markedsføring sine tjenester til budgetconscious huseiere på jakt etter pris sikkerhet. Imidlertid kan skiftende natur de fleste prosjekter skape betydelige hindringer for entreprenører å hoppe gjennom for å tilfredsstille sine kunder og opprettholde lønnsomhet.

I sin berømte sang “Changes” skrev Den avdøde, store David Bowie linjen “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Ved å inkludere spesifikke mekanismer i en fastpriskontrakt for å håndtere tillegg eller slettinger fra arbeidsomfanget, kan entreprenører effektivt møte de noen ganger merkelige og ofte uforutsette endringene som skjer under et prosjekt.

denne artikkelen ble skrevet Av Ian Moes og Jay Spiro, advokater som praktiserer entrepriserett Med Kuhn LLP. Denne artikkelen er kun ment som en veiledning og kan ikke dekke enhver situasjon. Det er viktig å få juridisk rådgivning for bestemte situasjoner. Hvis du har spørsmål eller kommentarer om denne saken eller andre bygge-eller handelsrettslige saker, vennligst kontakt oss på 604-684-8668.