Din Guide Til Salgsopsjonsavtaler

Salgsopsjonsavtaler Er et viktig verktøy for enhver eiendomsutvikler eller opsjonsselger. Sikre Din Put Og Call Option Avtalen er riktig utarbeidet kan gjøre en stor innvirkning på hvor effektivt det er å beskytte dine behov. Dette er hva som skiller en god eiendomsutvikling advokat fra en gjennomsnittlig eiendom advokat.

Du har nettopp funnet et nytt utviklingssted, og du vil få selgeren registrert så snart som mulig for å sikre den. Dollartegn er i dine øyne, og du får litt fanget opp i å få avtale gjort og glemme mindre detalj. Høres dette ut som deg? En dårlig utarbeidet Put-Og Call-Opsjonsavtale kan være forskjellen mellom en vellykket avtale og en fiasko. Ikke la dollartegn blinde deg fra å gjøre gode forretningsbeslutninger.

Hva er En Put-Og Call-Opsjonsavtale?

en salgsopsjonsavtale er en kontrakt der en part samtykker i å selge en eller flere eiendommer dersom kjøperen ber om det (en kjøpsopsjon) og den andre parten samtykker i å kjøpe den samme eiendommen dersom selgeren ber om det (en salgsopsjon).

det er svært vanlig at En Put-Og Call-Opsjonsavtale inkluderer en rett for kjøperen til å nominere en tredjepart til å være kjøper i henhold til kontrakten. Dette er mekanismen som lar deg selge eiendom ved hjelp av en opsjonsavtale uten å måtte bosette seg på den eiendommen.

i praksis går kjøpsopsjonen i en avtalt periode, noe som gir kjøperen muligheten til å kjøpe eiendommen ved å gi varsel i løpet av den kjøpsopsjonsperioden. Når kjøpsopsjonsperioden er utløpt, har selgeren da muligheten til å tvinge kjøperen til å kjøpe eiendommen ved å gi varsel i den avtalte salgsopsjonsperioden.

Hvorfor bruke en put-og call-opsjonsavtale?

de viktigste fordelene ved å bruke en put-og call-opsjonsavtale i stedet for en vanlig salgskontrakt er de potensielle skattefordelene. Ved å bruke en put-og call-opsjonsavtale kan du:

• utsette kjøpers plikt til å betale overføringsavgift
• nominere en annen kjøper til å kjøpe eiendommen uten å betale overføringsavgift to ganger
• endre perioden hvor eiendommen selges for skatteformål som kan påvirke selgerens skatteforpliktelser (primært kapitalgevinstskatt)

Hva om jeg ikke vil bli tvunget til å kjøpe eiendommen?

hvis du vil ha rett til å kjøpe eiendommen (en kjøpsopsjon), men ikke vil at eieren skal kunne tvinge deg til å kjøpe eiendommen (en salgsopsjon), er en kjøpsopsjonsavtale svaret.

selv om det ofte er vanskeligere å få en grunneier til å bli enige om å inngå en anropsopsjonsavtale, er det ofte mer gunstig for kjøperen gitt at de kan gå ut av transaksjonen før anropsopsjonen utøves.

Hva er fangsten? Mens det ikke er noen ‘fangst’ som sådan, vil selgere generelt kreve et høyere depositum for en call option-avtale enn de ville for en put and call option-avtale hvor de kan tvinge deg til å kjøpe eiendommen. Det er også vanlig at depositumet ikke kan refunderes og frigis til selgeren når due diligence er oppfylt når du bruker en opsjonsavtale.

hva er de vanlige tidsrammer under en opsjonsavtale?

de vanligste tidsrammer vi ser for ‘utvikler stil’ opsjonsavtaler er som følger:

• due diligence – 30 til 60 dager
• utviklingsgodkjenning – 6 til 12 måneder etter due diligence
• oppgjør – 30 dager etter utøvelse av alternativet

hva du skal se etter med din neste Put and Call Option Agreement

djevelen er i detalj, og dette er hva som skiller eksperten eiendomsutvikling advokater fra gjennomsnittet. Her er noen tips og feller å se etter når forhandle din neste Put Og Call Option Gjerning.

betaling av heving

en av hovedgrunnene til at folk bruker En Salgsopsjonsavtale er å gi muligheten til å selge eiendommen uten å utløse dobbel overføringstoll i Queensland.

noen ganger kjøperen vil få en utvikling godkjenning og deretter on-selge eiendommen under opsjonsavtalen til en høyere pris. Andre ganger kjøperen vil on-selge eiendommen for en fortjeneste med en gang uten å få noen utvikling godkjenninger. Dette er ofte referert Til Som En ‘Kort Alternativ’.

Uansett om du har tenkt å selge eiendommen eller ikke, er det ofte en god strategi å tillate deg selv muligheten til å gjøre dette som en annen exit-strategi. Omstendigheter endres og fleksibilitet hjelper deg alltid med å håndtere disse endringene.

det er vanligvis fire forskjellige måter du kan strukturere et salg til en endelig kjøper under En Salgsopsjonsavtale:

• Alternativ som vurderer et salg-denne strategien krever At Put and Call Option Deed skal være riktig utarbeidet for å tenke på at du kan selge eiendommen under dokumentet og motta fortjenesten ved oppgjør.
• Nominasjonsavtale – denne strategien krever At Put-Og Call-Opsjonsavtalen har en hensiktsmessig utarbeidet nominasjonsklausul. Det er spesielt viktig at klausulen er utarbeidet slik at den ikke ved et uhell utløser overføringstoll i Queensland.
• Tildeling av alternativet – denne strategien krever At Put – Og Call-Opsjonsavtalen har en hensiktsmessig utarbeidet tildelingsklausul. Den mest fleksible utarbeidelsen for kjøperen gjør at dokumentet kan tildeles uten samtykke fra selgeren. Mer vanlig er dokumentet utarbeidet slik at opsjonen kan tilordnes selgerens kan ikke, og at dette samtykket ikke urimelig tilbakeholdt eller forsinket.
• Joint Venture-Avtale-Ved å Bruke EN Jv-Avtalestruktur for å selge under En Put and Call Option-Avtale, kan du bli i avtalen og motta en opphevelse og / eller fortjenestefordeling på den fullførte utviklingen. Denne strukturen kan være en backup hvor Opsjonsavtalen ikke ble riktig utarbeidet for å tillate nominasjon eller oppdrag uten å utløse dobbelt plikt eller hvor partene virkelig ønsker å gjennomføre prosjektet sammen.

Velge den beste strukturen for din på salg vil endres fra sak til sak. Vi anbefaler å snakke Med Din Eiendom Advokat for å få råd om dette før sluttføre noen avtale med din ultimate kjøperen.

Riktig utarbeidet nominasjonsklausul

Hva er en nominasjonsklausul?

en nominasjonsklausul lar deg nominere en annen person til å være kjøperen av eiendommen. Vilkårene for deres kjøp vil generelt bli bestemt av vilkårene som er skissert i Din Put Og Call Option Gjerning. Nominasjonsklausulen er en av de vanligste mekanismene som brukes til å selge eiendommen til en tredjepart uten at du må bosette seg på eiendommen eller betale stempelavgift.

hva du skal se etter i en nominasjonsklausul

det viktigste å se etter i utarbeidelsen av en nominasjonsklausul er å sikre at den endelige kjøperen ikke får noen rettigheter Under Put and Call Option Avtalen. Dette betyr at du vil fortsatt være en å utøve Kjøpsopsjonen på riktig tidspunkt og ikke den ultimate kjøperen.

den endelige kjøperen har sine rettigheter i henhold til den resulterende kontrakten når Du har utøvd Anropsopsjonen.

Dette kan høres ut som en subtil forskjell, men det kan være forskjellen i om nominasjonen din utløser dobbeltoverføringsplikt i Queensland eller ikke.

Retten Til å tildele Salgs-Og Kjøpsopsjonsdokumentet

Inkludert retten til å tildele Opsjonsavtalen lar deg overføre alle dine rettigheter til en endelig kjøper. Det er vanligvis to forskjellige måter dette kan struktureres på:

• rett til å tildele uten selgerens samtykke – dette kan være vanskeligere å forhandle med grunneier som en erfaren Eiendom Advokat vil ofte prøve og forhandle denne klausulen endres for å kreve selgerens samtykke.
• Rett til å tildele bare med selgerens samtykke – denne strukturen er lettere å forhandle, men gjør det vanskeligere hvis du bestemmer deg for å selge dine rettigheter under Put and Call Option-Avtalen. Hvis selgers samtykke er nødvendig, skal klausulen utarbeides slik at deres samtykke ikke urimelig kan tilbakeholdes eller forsinkes.

Tildeling av dine rettigheter under En Opsjonsavtale bør aldri gjøres uten å konsultere en erfaren Eiendomsutviklingsadvokat, da du ved et uhell kan utløse overføringsplikt på oppdraget. Dette er en avansert strategi som brukes i begrensede omstendigheter med riktig råd.

Ytterligere Kjøpsopsjonsperiode hvis tredjepartskjøperen din avslutter

der du har solgt eiendommen til en tredjepart og utøvd Kjøpsopsjonen, blir tredjeparten kjøperen i henhold til den resulterende kontrakten. Dette betyr at du mister kontroll over dette aspektet av avtalen i løpet av kontrakten.

Avhengig av strukturen i avtalen, er det ofte viktig at du har en ytterligere sjanse til å selge eiendommen eller bosette seg på det selv hvis tredjepart ikke klarer å bosette seg første gang. Dette gjør at du kan gjenopprette avtalen etter behov.

et perfekt eksempel på denne mekanismen i aksjon er der du har inngått en ‘markedsføring stil’ Put Og Call Option Avtale for blokk av ledige land i en ny underavdeling. Du selger landet til en tredjepartskjøper til en premie, men du har også andre kjøpere som du vet ville være interessert i å kjøpe landet hvis den første kjøperen ikke klarer å bosette seg.

Tenk deg at din første kjøper ikke klarer å bosette seg, Men Samtalealternativet ditt er utløpt, og utvikleren utøver Deretter Put-Alternativet som tvinger deg til å kjøpe landet, selv om du hadde andre kjøpere som venter? Du vil bli overrasket over hvor ofte dette skjer med uerfarne Eiendom Utviklingen Advokater I Queensland.

Underlagt Due Diligence

Eiendomsutvikling er en kompleks prosess som innebærer å passere gjennom en rekke hindringer før en utvikling selv starter. Det første trinnet vil vanligvis være nettstedet identifikasjon, andre et høyt nivå due diligence, tredje et høyt nivå mulighetsstudie og fjerde, detaljert due diligence.

Trinn 1 til 3 ovenfor utføres vanligvis før Du signerer Alternativet Gjerning med lite eller ikke ut av lommen utgifter. Når du har signert papirene og låst i avtalen, det er når detaljert due diligence starter og du begynner å bruke penger på din byplanlegger, eiendom advokat og andre konsulenter.

Ikke alle due diligence klausuler er skapt like, og det er viktig at klausulen gir nivået av beskyttelse du trenger. Du kan lese mer om vanskelighetene med due diligence klausuler her: Klikk meg

Underlagt Utviklingsgodkjenning

Når avtalen din har gått Gjennom Trinn 1 til 4 ovenfor, og Du er fornøyd med resultatene av din due diligence, Vil Trinn 5 vanligvis være utviklings godkjenningsprosessen.

ikke bare er detaljene i utarbeidelsen av emnet TIL DA-klausulen viktig, så er timingen. Altfor ofte ser vi utviklere prøve og forhandle avtaler MED EN DA periode som er altfor kort for utviklingen de har tenkt å gjennomføre. Kompilering konsulenter rapporter og støttemateriell for din utvikling søknad kan ta måneder i seg selv, og dette er på toppen av tiden som kreves for å svare på eventuelle informasjonsforespørsler Fra Rådet. Din byplanlegger og Eiendomsadvokat kan gi veiledning om tidsrammer du bør forhandle for ditt emne TIL DA-klausulen.

du kan lese mer om vanskelighetene med underlagt DA klausuler her: Click me

Tilgang til eiendommen

Gjennomføring av due diligence og kompilering av rapportene som kreves til støtte for utviklingsprogrammet ditt, vil vanligvis kreve tilgang til eiendommen av ulike årsaker. Det er viktig at Put-Og Call-Opsjonsavtalen gir deg og dine konsulenter tilgang til disse formålene.

En annen rett til tilgang som kan være nyttig er hvor du har tenkt å selge eiendommen. Dette kan tillate deg å ta med potensielle kjøpere gjennom eiendommen etter behov.

vi har noen utviklere som også forhandler tilgang til å utføre tidlige utviklingsarbeid. Dette kan bli ganske rotete og er noe som bare skal gjøres under svært spesielle omstendigheter.

Right to caveat

Å Anskaffe et utviklingssted under alternativ og deretter gå gjennom utviklings godkjenningsprosessen kan være en dyr oppgave. Det er vanlig for utviklere å bruke $50.000 til $100.000 eller mer for å komme til scenen for å ha et nettsted under opsjon med utviklingsgodkjenning. Et samtykke forbeholdet hovedsak ‘fryser’ tittelen til eiendommen og beskytter deg fra grunneier å kunne selge eiendommen i strid Med Put Og Call Option Avtalen.

Rett til å opprette skilting

selv om dette kanskje ikke er det høyeste kravet på utviklerens sjekkliste, er dette en mindre detalj som kan gjøre livet enklere. Hovedskiltet som vi forventer at utviklere skal kreve er:

• Skilting i samsvar med annonseringskrav for utviklingsapplikasjonen din. I Queensland er dette generelt relatert til impact assessable eller notifiable code assessable development applications.
• Reklame skilting for mange i fullført utvikling.

hvordan behandles depositumet du har betalt ved utøvelse av Kjøpsopsjonen?

hvis Du utøver Kjøpsopsjonen i ditt eget navn eller grunneieren utøver Salgsopsjonen, vil depositumet vanligvis danne innskuddet under den resulterende kontrakten når du kjøper eiendommen. Men hva om du nominerer en tredjepart til å være den ultimate kjøperen?

vi ser ofte uerfarne Eiendomsadvokater utkast Til Opsjonsavtaler som fører til at depositumet ditt blir holdt som innskudd for tredjepartskjøperen din i henhold til kontrakten. Ja, du klar det riktig. Ditt innskudd brukes som sikkerhet for en ikke-relatert ultimate kjøper. Det er viktig at innskuddsklausulene er riktig utarbeidet for å gi deg fleksibilitet til å unngå dette scenariet.

vi anbefaler generelt at innskuddsklausulen utarbeides slik at du har valget om ditt innskudd blir innskudd under tredjepartskontrakten. Dette valget er vanligvis gjort samtidig du utøve Samtalealternativet og denne strategien gir deg størst grad av fleksibilitet.

salg av eiendom ved Hjelp Av Salgsopsjonsavtaler. Hvordan gjør jeg det?

det finnes en rekke forskjellige måter du kan selge en eiendom ved hjelp av en opsjonsavtale. Et sammendrag er som følger:

Alternativ som vurderer et salg

denne modellen har bestemmelser i salgsopsjonsavtalen som vurderer et salg og krever at selgeren betaler heving til deg ved oppgjør av eiendommen.

Pros:

• Kontraktspris er den høyere prisen for den ultimate kjøperen. Dette gjør det lettere for dem å få finans og betyr også at de aldri vet heving beløpet.
• ingen separat avtale er nødvendig med den endelige kjøperen så lenge de ikke trenger å dra nytte av tidsrammer under opsjonsavtalen. De signerer bare kontrakten til en høyere pris.

Ulemper:

• selgeren vil være oppmerksom på at du vurderer et salg på det tidspunktet du forhandler om alternativet. Dette gjør det vanligvis vanskeligere å få opsjonsavtalen signert med selgeren.
• avhengig av hvordan opsjonen og kontrakten er strukturert, kan det være mindre fleksibilitet med oppgjørstidspunktet. For eksempel kan opsjonen ha en 12 måneders DA-periode, og kontrakten kan ha en 30-dagers oppgjør. Hvis den ultimate kjøperen ønsker å dra nytte av 12 måneders DA-perioden, vil det fortsatt være en nominasjonsgjerning med den ultimate kjøperen.
• Mindre fleksibilitet på når du får betalt hevingen din, da det vanligvis bare vil bli betalt ved oppgjør(med mindre det er en egen nominasjonsavtale som følger med).
• du kan miste kontrollen over opsjonen og avtalen hvis den endelige kjøperen ikke klarer å avgjøre.

Nominasjonsavtale

Denne modellen har du inngå en nominasjonsavtale med den ultimate kjøperen der du samtykker i å nominere den ultimate kjøperen under put and call option agreement

Proffene:

• det er mye fleksibilitet i når du får betalt din heving og når du nominere den ultimate kjøperen.
• du beholder kontrollen over opsjonsavtalen inntil kjøperen er nominert.
• selgeren er ikke klar over oppløftingsbeløpet.
• Selgersamtykke er ikke nødvendig for nominasjonen.
• ingen overføringsplikt betales ved nominasjonen.
• det er generelt lettere å forhandle opsjonsavtalen med selgeren da den ikke vurderer salgsbestemmelsene, annet enn å tillate en nominasjon.

Ulemper:

• Kjøperen vil signere en kontrakt til lavere pris. Dette betyr at det vil være vanskeligere for dem å få finansiering på den økte prisen, og betyr også at salgsprisen med landregisteret generelt vil bli registrert på lavere beløp.
• kjøperen vil være oppmerksom på oppløftingsbeløpet.

Tildeling av opsjonen

Denne modellen har du inngå en oppdragsavtale med den ultimate kjøperen og deretter tilordne opsjonen til den ultimate kjøperen.

Pros:

• Avhengig av vilkårene i oppdragsavtalen, kan du bli betalt heving og deretter avslutte avtalen uten å måtte bo i inntil oppgjør.

Ulemper:

• Avhengig av vilkårene i opsjonsavtalen, kan du kreve samtykke fra selgeren for å tildele opsjonsavtalen.
• hvis opsjonsavtalen er utarbeidet for å tillate oppdrag uten selgerens samtykke, vil dette ofte bli forhandlet ut av selgerens advokat.
• hvis det er en put-og call-opsjonsavtale, kan du forbli ansvarlig for utførelsen av den endelige kjøperen under opsjonsavtalen etter oppdraget.
• oppdraget kan utløse en overføringsplikt på verdien av opsjonen.

Joint venture

denne modellen har du inngå en joint venture-avtale med den ultimate kjøperen og gjennomføre utviklingen som sin partner.

Pros:

• kan tillate deg å dele i overskuddet av prosjektet som kan føre til en høyere betaling til deg.
• det er veldig fleksibelt på hvordan avtalen er strukturert. Dette kan inkludere et oppkjøpsgebyr betalt til deg ved oppgjør eller tidligere.

Ulemper:

• du er bundet til prosjektet til slutten.
• Avhengig av hvordan det forhandles, kan det hende at du ikke mottar din fortjenesteandel / heving før oppgjør av den fullførte utbyggingen.

Hvilket alternativ er best for på å selge?

den vanligste måten er å selge ved hjelp av en nominasjonsavtale, men vi har hatt erfaring med alle fire modellene.

noen eksempler:

• Vi hjalp en klient som gikk med en oppdragsavtale. De fikk en engangsbeløp heving betaling og avsluttet avtalen helt.
• En annen kunde brukte en nominasjonsavtale og solgte eiendommen innen 3 dager, fikk betalt halvparten av hevingen som innskudd ved signering og mottok deretter balanseopphevingen ved oppgjør ca 30 dager senere.
• En annen klient utvikler for tiden prosjektet med en finansieringspartner. Det ble betalt et oppkjøpsgebyr ved signering av joint venture-avtalen, og finansieringspartneren er ansvarlig for å betale alle kostnader for å gjennomføre utviklingen.
• En annen klient har inngått en put and call opsjonsavtale for en rekke blokker av land hvor opsjonsavtalen vurderer et salg på en premie. Hevingen til kjøpesummen blir deretter betalt til vår klient ved oppgjør av hvert parti.

det beste alternativet vil generelt avhenge av hvem selgeren er, hvem den sannsynlige kjøperen er og arten av nettstedet. Hvis den ultimate kjøperen skal være en sofistikert utvikler, bør de ikke bli for skremt ved å betale deg en opphevelse under en nominasjons – / oppdragsavtale. På den annen side, hvis det er en 1 til 2 underavdeling med en mamma og pappa kjøper, kan du slite for å få dem til å inngå et kjøp under en nominasjons – / oppdragsavtale.

På Samme måte, hvis du har en usofistikert selger som du har jobbet hardt for å komme over linjen for å selge, vil du kanskje ikke skremme dem med en put and call option-avtale som vurderer et salg på en premie. Alternativt, hvis du har en motivert selger som du tror vil signere noe, gir dette alternativet deg størst fleksibilitet.

Har du flere spørsmål?

McAndrew Law er et ledende Brisbane Eiendomsutvikling Advokatfirma. Vi har lang erfaring med utarbeidelse Av Salgsopsjonsavtaler for utviklere, opsjonsselgere og grunneiere for å sikre at dine rettigheter er beskyttet. Ring oss på (07) 3266 8555 eller ta kontakt med oss på nettet for å komme i gang. Vi tilbyr en gratis første konsultasjon for å diskutere dine behov.