Hva Er En Overage Klausul?

en overage klausul er vanligvis inkludert i en kommersiell eiendom / tomt salg kontrakt og brukes av selger partiet for dem å motta ekstra midler etter salget er fullført og en avtalt ‘trigger event’ har funnet sted. Utløserhendelsen er generelt en økt verdi av eiendommen / landet som oppstår i fremtiden.

Situasjoner der en overage klausul kan inkluderes i en kontrakt

de typiske omstendighetene der en overage klausul er inkludert i en kontrakt er:

• der det er en forventning om at eiendommen / land kan bygges ut; eller
• at verdifull byggetillatelse kan gis i fremtiden.

i andre situasjoner kan enkelte selgere, for eksempel offentlige organer og veldedige organisasjoner, bli pålagt å selge eiendommen/tomten til best mulig pris som kan oppnås, og en overage klausul kan inngå i kontrakten av denne grunn.

Overage clause trigger events

som nevnt tidligere krever en overage clause at kjøperen foretar en ytterligere betaling til selgeren, som representerer en andel av den økte verdien av eiendommen/landet etter at en avtalt utløserhendelse har funnet sted. Denne utløserhendelsen kan være:

• tildeling av byggetillatelse for utvikling eller endring av bruk;
• gjennomføring av byggetillatelse;
• Avhending av eiendommen/land til fordel for byggetillatelse;
• Avhending av eiendommen/land til fordel for byggetillatelse;
• Avhending av eiendommen/land til fordel for byggetillatelse;
• høyere pris innen en fast tidsperiode; eller
• avhending av fullført utbygging.

Overage klausuler gjør det mulig for selger å selge til dagens markedsverdi av eiendommen / landet uten å måtte frafalle en andel i utviklingspotensialet av det når det faktisk er realisert.

Situasjoner der en overage-klausul kanskje ikke er gunstig

mens overage-bestemmelser kan være nyttige i noen salgskontrakter, kan de ikke være passende i alle situasjoner, for eksempel:

• hvis sannsynligheten for at landet/eiendommen utvikles er fjern, kan kostnadene ved å forhandle komplekse betalingsavsetninger oppveie sjansene for at overskuddsbetalingen noen gang blir gjort.
• Tilleggsavsetninger kan også påvirke kjøpesummen som kjøperen er villig til å betale for eiendommen / landet fra begynnelsen.
• når en kjøper kjøper eiendom / land med det formål å ombygge det med en gang, er det generelt å foretrekke for selgeren å gi kjøperen et alternativ eller å inngå en betinget kontrakt for salg av den. Fullføring skjer ikke før etter at byggetillatelse er innhentet, og kjøpesummen kan deretter beregnes basert på markedsverdien, ved hjelp av den faktiske byggetillatelsen som er oppnådd.

Positive og negative overage klausuler

Overage klausuler er noen ganger beskrevet som enten positive eller negative.

• Positive overage-metoder innebærer at selgeren trekker ut et uttrykt løfte fra kjøperen om å foreta en ytterligere betaling dersom en bestemt utløserhendelse skulle finne sted i fremtiden. Hvordan betalingen vil bli beregnet og utløserhendelsen for betaling vil bli nøye definert på forhånd.
• Negative overage klausuler er der selgeren pålegger en restriktiv pakt eller en annen mekanisme, for eksempel en løsepenge stripe, som hindrer en bestemt utvikling eller endring av bruk. Selgeren kan da kreve betaling av økte penger på et senere tidspunkt i retur for utgivelsen av pakten eller salg av løsepenger stripe.

Søke juridisk rådgivning

som overage klausuler vanligvis gjenspeiler komplekse ordninger, er det alltid lurt å søke juridisk rådgivning før det er inkludert i en salgskontrakt.

Å Få utkastet rett i kontrakten blir gjort vanskeligere da partene må vurdere alle rimelig forutsigbare forhold for å sikre at klausulen forblir effektiv for hele overtidsperioden.

det finnes også ulike måter som overage forpliktelser kan utarbeides og sikret, og den mest hensiktsmessige metoden bør velges for å passe de spesielle omstendighetene. Hver metode har sine egne fordeler og ulemper.