hvitvasking av penger i eiendomsmarkedet

hvitvasking av penger gjennom eiendom er et stort problem, spesielt i London.

hvis du er advokat involvert i eiendomstransaksjoner, har du plikter i Henhold Til Hvitvasking, Terrorfinansiering og Overføring av Midler (Informasjon Om Betaler) Forskrift 2017 til:

• identifisere og verifisere identiteten til klienten
• identifisere og ta rimelige skritt for å verifisere eventuelle reelle eiere av klienten
• få informasjon om formålet med kundens forretningsforhold med deg

det siste kravet betyr mer enn bare å finne ut at en person ønsker å selge en eiendom. Det inkluderer å se på all informasjon i beholderen og avgjøre om det er i samsvar med en lovlig transaksjon eller ikke. Dette kan omfatte uavhengig etablere om klienten er eieren av eiendommen de ønsker å selge.

pass på at du overvåker beholdningen for å være oppmerksom på mistenkelige omstendigheter som kan indikere hvitvasking av penger.

for mer informasjon om dine forpliktelser i HENHOLD TIL MLR 2017, les Legal Sector Affinity Groups veiledning For hvitvasking av penger for juridisk sektor og vår praksis notat om boliglånssvindel.

Advarsel tegn på hvitvasking av penger

Advarsel tegn på hvitvasking av penger gjennom eiendomsmarkedet inkluderer:

• kun kontantkjøpere
• en uvanlig salgspris
• kjøperen forsøker å villede en utlåner, for eksempel ved å overdrive salgsprisen
• betalinger fra en rekke forskjellige personer eller kilder
• midler fra en person og registrering i en annen persons navn
• midler fra ukjente tredjeparter
• transaksjoner som involverer nominerte selskaper eller flere eiere
• plutselige eller uforklarlige endringer i eierskap
• direkte betalinger mellom kjøpere og selgere

se vår praksis boliglån svindel for mer informasjon.

I Samsvar med hvitvaskingsforskrifter

når du foretar eiendomstransaksjoner, er det flere trinn du kan ta for å sikre at du overholder:

• MLR 2017
• Utbytte Av Crime Act 2002
• Terrorism Act 2000

Kjenn kundene dine

Sørg for at du er sikker på at klienten din er den de sier de er. Det kan være lurt å spørre kunden ytterligere spørsmål hvis:

• deres holdning er uvanlig – for eksempel er de uinteresserte, hemmelighetsfulle eller vage
• de er ivrige etter å gjennomføre en rask transaksjon
• de ber om viktige endringer midtveis gjennom en transaksjon

Det er viktig å vite hvilke dokumenter du kan godta som bevis på identitet. Du bør også vurdere å bruke en elektronisk tredjeparts verifiseringsløsning.

Sørg for at klienten forstår hva du spør og hvorfor du spør. Oppdater kundepleieinformasjonen din slik at folk vet hva de kan forvente.

Last ned vår brosjyre for å hjelpe deg med å raskt informere kundene dine om dine forpliktelser mot hvitvasking av penger

Forstå transaksjonen

i eiendomstransaksjoner er det ofte komplikasjoner, så sørg for at du identifiserer:

• transaksjonstypen
• risikoen involvert
• firmaets policy og veiledning

ikke vær redd for å stille kundens spørsmål. Hvis du fortsatt ikke er glad, spør din veileder eller noen senior i firmaet ditt om råd.

sørg for at du fortsetter å vurdere risiko i løpet av transaksjonen.

Identifiser kilden til midler

Be klienten om å forklare kildene til midlene og sjekke at forklaringen er gyldig.

Husk at utbetalinger gjennom det vanlige banksystemet ikke nødvendigvis er rene. Sørg for at informasjonen om kilden til midler er i samsvar med din kunnskap om klienten og deres risikoprofil.

for mer informasjon, se avsnitt 2.4 i veiledning Om hvitvasking av penger for juridisk sektor.

Behold en post

Sørg for at du tar notater når du snakker med en klient. Dette vil hjelpe deg med å identifisere eventuelle bekymringer eller uoverensstemmelser som du kanskje må se nærmere på.

Se våre beste tips for conveyancers for å overholde anti-hvitvaskingsforskrifter (PDF 116 KB)

Rapportering mistenkelig aktivitet

Hvis du vet eller mistenker at en hvitvasking lovbrudd finner sted, må du gjøre en avsløring til firmaets Money Laundering Reporting Officer (MLRO).

hvis DU er MLRO og du kjenner til eller mistenker en hvitvasking av penger, må du sende inn en mistenkelig aktivitetsrapport (sar) til National Crime Agency.

du bør imidlertid ikke sende INN EN SAR hvis informasjonen som gir opphav til mistanke eller kunnskap er dekket av legal professional privilege (lpp), med mindre kriminalitet/svindel unntak FRA LPP gjelder.

for mer informasjon om innsending AV EN SAR, se kapittel 6 og 9 i vår veiledning om hvitvasking av penger.

du kan også avsløre konfidensiell informasjon hvis det er rimelig nødvendig for å forsvare deg mot en kriminell anklage eller sivil krav fra klienten din, eller for å forsvare deg selv hvis din oppførsel er under etterforskning av Solicitors Regulation Authority (SRA) eller Solicitors Disciplinary Tribunal.