Marihuana Grow-Op Hus – Hva Du Trenger Å Vite Når Du Kjøper Et Hus – Cannabis & Hemp-Canada

selv om besittelse av marihuana under ulike omstendigheterble avkriminalisert I Canada i 2018, mange boligeiendomervar, og uten tvil fortsette å være, brukt som “grow-ops” toprodusere marihuana.

Hus som ble brukt til å dyrke marihuana, presenterer ofte følgende problemer:

• elektriske systemer er rewired og er ikke trygge;
• fuktighet fra marihuana produksjon kan føre til mugg og ulike helseproblemer; og
• eiendommen kan bli stigmatisert som en “grow-op”eiendom og være verdt mindre.

Hva Kan En Kjøper gjøre?

kjøperen av en bolig ville være lurt å gjøre henvendelser fra leverandøren om eiendommen hadde tidligere vært brukt som en marihuana vokse-op og å sette inn termsinto en avtale om kjøp og salg for å gi så muchbeskyttelse som mulig.

I Ontario, mange boligeiendommer kontrakter inkluderer whatis kjent som en “ulovlige stoffer klausul” som leser, delvis:

Selger representerer Og garanterer … til det beste av selgers kunnskap og tro har bruken av eiendommen og bygningene og strukturene aldri vært for vekst eller produksjon av ulovlige stoffer. Denne garantien skal overleve og ikke fusjonere ved fullføring av denne transaksjonen.

Case Study

I Beatty v Wei Vurderte Lagmannsretten For Ontariobetraktet betydningen av denne klausulen i sammenheng med en mislykketeiendomstransaksjon. I dette tilfellet selger og kjøperinngikk en avtale om kjøp og salg for en boligeiendom i Toronto datert 15.Mai 2016 (“APS”).

APS gitt for:

• et depositum på $ 30,000. 00 som skal betales av kjøperen;
• en kjøpesum på $916,000. 00; og
• en sluttdato på 22 August 2016.

APS inkluderte også klausulen om ulovlige stoffer som er nevnt ovenfor.

Om en måned etter AT APS ble signert, kjøperens realestate agent gjennomført internett-søk og kom overinformasjon som foreslo emnet eiendommen hadde tidligere beena marihuana grow-op, som ble bekreftet av politiet. Selgeren hadde ingen kunnskap om at eiendommen tidligere hadde blitt brukt til å produsere marihuana (som hadde skjedd flere år før theseller hadde kjøpt eiendommen). Kjøperen nektet å lukke APS og selgeren solgte til slutt eiendommen for$86,100. 00 mindre enn prisen i APS. Selger og kjøperkommandert sak mot hverandre.

saken for Lagmannsretten var om kjøperen hadde rett til å trekke SEG fra APS. Retten fant at thepurchaser ikke var berettiget til å komme seg ut AV APS og var derfor pålitelig til selgeren for skader (dvs. $86,100. 00 som er hvor muchless penger eiendommen ble videresolgt av selgeren når thepurchaser nektet å lukke APS).

Lagmannsrettens analyse fokuserte på ordlyden i den illegale stoffklausulen og spesielt når garantien og representasjonen gitt av selgeren var effektiv. I forbindelse med den lavere domstolens avgjørelse holdt Lagmannsretten at garantien og representasjonen gitt av selgeren var effektiv fra DATOEN FOR APS(dvs. 15. Mai 2016). Per thatdate, selgeren hadde ingen kunnskap om at eiendommen hadde tidligerlybeen brukes til å vokse marihuana. Det faktum at informasjon tilkontrakten ble oppdaget senere Til 15. Mai 2016 varirrelevant. Selgeren brøt ikke sin garanti ogrepresentasjon. Følgelig hadde kjøperen ingen rett til å komme seg ut av avtalen og var derfor ansvarlig overfor selgeren for skader.

Konklusjon

selv om dette resultatet kan virke tøffe for kjøperen, i thiswriter mening, Lagmannsrettens resonnement er soundand i samsvar med veletablert lov kontraktligtolkning. En kjøper som søker større komfort i en realestate transaksjon kan forhandle ulike vilkår, for eksempel anunqualified representasjon og garanti for at eiendommen ble aldri brukt til å produsere marihuana, eller muligheten til å komme seg ut av avtalen ifit er oppdaget før lukking at eiendommen ble brukt til å produsere marihuana. Det er ikke uvanlig at kontrakter krever et “bring down certificate” fra leverandøren ved closingstating at alle representasjoner og garantier er sanne.

til Syvende og sist, kontrakter, spesielt de med hensyn til salg av land, er et spørsmål om forhandling og fordeling av risiko.Hver part må vurdere hvor mye eller hvor liten risiko det er forberedtå akseptere, og handle deretter.

innholdet i denne artikkelen er ment å gi en generell guide til emnet. Spesialistråd bør søkesom dine spesifikke forhold.