Multifamily Finansiering Og Selger Carryback

Selger carryback finansiering. Så enkelt, så veltalende. Så skrudd opp så ofte. Denne artikkelen vil diskutere selger carryback fra selger-side perspektiv. De fleste kjøpere tror at å skaffe en selger carryback er en god ting.

De fleste selgere er forvirret om saken; dermed avstå fra sin ‘ vurdering (som en forvirret sinn sier alltid nei-til alt). Som selger representerer bærer et notat en mer verktøy du må få en eiendom solgt. Det er det beste alternativet, men en mulighet til å hjelpe deg med å selge en eiendel når tradisjonelle metoder faller til kort.

Ingenting slår et kontantsalg. Men en avtale som inkluderer en selger carryback, hvis det bidrar til å møte din ende, større mål og mål, er verdt en titt. Fra Nolo:

i selgerfinansiering tar selgeren rollen som utlåner. I stedet for å gi penger til kjøperen, utvider selgeren nok kreditt til kjøperen for kjøpesummen av hjemmet, minus noen forskuddsbetaling. Kjøper og selger signerer et løpende notat (som inneholder vilkårene for lånet).

i en verden delt i to politisk, økonomisk, på politikk og premiss for samfunnsutvikling – hvorfor snakke om de enkle tingene, som selger carryback finansiering? Fordi selgerfinansiering er en fristelse til selv en kontantkjøper.

Eiendomsinvestorer lærer tidlig og ofte AT OPM (andres penger) er der for å hjelpe dem med å bygge sin formue. Disse “fortune builders” kjøper og kjøper mer basert på innflytelse. Dette korthuset har ingen ende i sikte før det gjør det. Som musikalske stoler, når musikken stopper, stopper den for alle som spiller spillet. Dette er grunnen til at du, selgeren, må forstå nivået av risiko forbundet med å bære tilbake et boliglån.

Carryback Finansiering

Selger carryback finansiering er referert til som ” kreativ finansiering.”Det er ikke så mye kreativt, men avvik fra en utlåners perspektiv. De fleste er klar over at hvis en selger carryback er involvert i et salg, er den sannsynlige årsaken at konvensjonell finansiering alene ikke ville få avtalen gjort.

selgeren carryback er der for å hjelpe deg, selgeren, få avtalen gjort. Hvis det ikke hjelper deg, ikke gjør det. Selger carryback av sin natur er høy risiko og ment å være transaksjons, noe som betyr å bistå i å få avtalen stengt. Det er ikke ment å være langsiktig finansiering.

ofte er målet å hjelpe kjøperen å komme til neste re-finansiering hendelse eller salg re-salg av eiendelen. Som selger er noen sikt utover fem år ytterligere øke risikoen. Fra Sannheten Om Boliglån:

Selger carryback finansiering er i utgangspunktet når en selger fungerer som bank eller utlåner og bærer en andre boliglån på emnet eiendom, som kjøperen betaler ned hver måned sammen med sin første boliglån. Det kan også bli referert til som eier finansiering eller selger finansiering.

jeg kjørte nylig av en nasjonal burgerkjede som annonserte sin siste pris: En Kalkun Jalapeno Burger. Nå er det kreativt! Ikke veldig tiltalende i min bok, men kreativ. Uten tvil er dette tilbudet et produkt av hundrevis av timer med markedsundersøkelser og smakstester. Det ble trolig først tilbudt i bare noen få butikker. Hvis den har ben, fortsetter butikkutvidelsen.

Gode ideer blir testet, deretter utvidet over et marked. Men alle gode design fungerer ikke overalt, ikke sant? Vestkysten folk spiser jordbær; østkysten folk spiser kirsebær. Bytte dette rundt ville forvirre mange.

Boliglån produkter er utviklet på samme måte; ulike boliglån produkter er ment å tillate avtaler å fortsette under varierte forhold.

HVIS du husker, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) er et relativt nytt boliglån produkt. Den første transjen var ikke en milliard dollar portefølje, mer sannsynlig hundre millioner, så tinkered med til det ble ansett levedyktig å selge til institusjonelle investorer.

hvor gammel er selger carryback finansiering? Sannsynligvis tett bak gammel manns språkskapelse da den første bonden solgte et utviklet felt til en annen i bytte for en prosentandel av avlinger (for en stund – selvfølgelig). Mer sannsynlig, etter oppfinnelsen av kuleramme når bønne-telling forvandlet fra hobby til yrke.

dagens problem med selgerbackfinansiering er at de fleste låneinstitusjoner er imot sekundærfinansiering. Mer konsist er de fleste finansinstitusjoner motvillige til å tillate ikke-institusjonell sekundær finansiering. Mezzanine finansiering er en utmerket strategi for kjøpere av kommersielle avtaler for å maksimere innflytelse der den første lien holderen er involvert i alle lag pakket inn i boliglån.

En Selger Carryback Som Fungerer

en selger carryback som fungerer for selgeren er når egenkapitalen i avtalen tilsvarer minst tjue prosent (20%), og beløpet tilbakeført av selgeren ikke overstiger en tredjedel (33%) av senior boliglån finansiering.

Eksempel: avtale innløsningskurs er $1.000.000. Kontant nedbetaling er $200.000, første boliglån er 600.000 med en selger carry-back på $200.000.

Hvorfor er dette en rimelig selger-carryback avtale struktur? Fordi det er minst en forsvarlig posisjon. Det er egenkapital bak selger carryback og en håndterlig første boliglån foran selger carryback. Hvis selgeren måtte utelukke denne stillingen, tilsvarer boliglånsfinansieringen på plass ved opprinnelse til en seksti prosent (60%) lån til verdi (LTV) av den opprinnelige kjøpesummen.

Vurder denne anbefalingen som et max-leverage-punkt og bare for inntektsgivende leieeiendom. Hvis selgeren skulle hindre, er det nå et eksisterende boliglån til adresse. Hvis det ikke var noen gjeld før, må selgeren – nå eier – administrere denne gjelden uavhengig av nåværende leieinntekter.

En Selger Carryback Som Ikke Fungerer

en selger carryback som ikke fungerer for selgeren, med samme dollarbeløp som i forrige transaksjon:

Dårlig Eksempel: Deal strike price er $1,000,000. Kontant nedbetaling er $100.000, første boliglån er 800.000 med en selger carryback på $100.000.

i dette eksemplet er selgerens carryback boliglån i en prekær posisjon. Sannsynligheten for foreclosing på denne posisjonen er usannsynlig som selv en vellykket foreclosure forlater opprinnelse selger belemret med en eiendom finansiert på 80% av salgsprisen.

når du vurderer en selger carryback, anta at du, selgeren, blir nødt til å hindre på senior finansiering. Hvor mange selgere har mental utholdenhet til å ta tilbake denne samme avtalen svært levered å ha solgt eiendelen? Veldig få. Dermed går bærebacken opp i røyk.

for en erfaren eiendomsinvestor kan det være “bare en annen avtale” i løpet av virksomheten. For ikke-erfarne, måtte fortsette med foreclosure å beskytte en sekundær del av finansiering anses (av dem) å være en verdifull ressurs, kan dette være en livshendelse. I så fall unngå selger carryback finansiering. For den erfarne, full damp fremover, og vær så snill å vurdere tommelfingerregelen som presenteres her.

En annen “felle” for selgere er når den eneste årsaken til å bruke carryback er å overvinne kredittrisiko hevet om kjøperen. Her er hvor omfanget av rettferdighet er i dine hender. Men å være dommer unnskylder deg ikke fra å bli brent i transaksjonen. Å bli “banken” bringer med seg alle rettigheter og privilegier til å måtte samle inn. Veie forsiktig.

Selger Carryback Og Land

den eneste måten en selger carryback fungerer godt for selger av land er med kontanter egenkapital betalt til selger ved lukking og når den eneste boliglån på plass, etter lukking, er holdt av selger.

med betydelig egenkapital tilbys av kjøperen (dvs. en 50% kontant forskuddsbetaling), kan du vurdere å la kjøperen få et boliglån med en liten selger carryback. Selv da er notatet ditt bare et stykke papir med palydende i tilfelle av foreclosure.

Ved å Bruke mitt eksempel på et $1.000.000 salg, hvis selgeren bærer et $ 100.000-sekund boliglån bak et $ 500.000 første boliglån på en eiendom uten inntekt (land), er det lite incitament til å fortsette med foreclosure. Ved mislighold må selgeren, hvis det lykkes, adressere gjelds-og gjeldstjenesten uten tilsvarende inntekt fra eiendommen.

Vet at selger bærebager har sin plass. De bør ikke være den ledende transaksjonstype valg, men de kan hjelpe en selger berge en avtale som ellers ville være en taper og / eller skape egenkapital som ellers ville forsvinne helt. Gjenkjenne risikoen. Ikke jage utvinning unødvendig i tilfelle av standard. Vet når du skal kaste og gå videre.