Nyheter

i de to ukene teller Ned Til Jul et overraskende antall mennesker velger å flytte huset. Hvert år gjør vi alt vi kan for at dette skal skje. Noen faktorer er imidlertid utenfor vår kontroll, været er en av dem. I fjor hadde vi snø og iskaldt forhold å stri med. Denne uken prognosen er bekymringsfull med høy vind prognose. Etter å ha sett Bildene Fra Skottland kan vi bare håpe at forholdene ikke blir så alvorlige.

etter høy vind har vi vanligvis en flurry av telefonsamtaler fra klienter som spør, hvem eier gjerdene på eiendommen deres, hvem er ansvarlig for å sette dem opp igjen eller erstatte dem, og kan vi vennligst sjekke deres gjerninger for svaret? Dette kan virke enkelt nok, men svaret er faktisk sjelden rett frem.

Alle når de kjøper en eiendom vil vanligvis motta fra oss en kopi av Land Registry tittel, eventuelle dokumenter nevnt i tittelen, Land Registry tittel plan, og en eiendom informasjonsskjema utfylt av selgeren. Tittelen kan inneholde informasjon om grense eierskap, men vanligvis gjør det ikke. Selgeren, i eiendomsinformasjonsskjemaet, kan angi hvilke grenser de tror de kan eie eller ha opprettholdt eller kan svare ‘ukjent’.

det er likevel et skille mellom ‘grenser’ og ‘grensefunksjoner’. Land Registry tittel plan vil vise eiendommen omfang kantet med en rød linje. Det er bare i liten skala og vil ikke vise grensefunksjoner som gjerder og vegger. Den røde linjen på tittelplanen viser bare den generelle posisjonen til grensen, og er ikke nøyaktig. Du kan for eksempel ikke ved å øke omfanget av planen, demonstrere hvor den faktiske grensen er. Så Land Registry tittel plan vil ikke hjelpe.

tittelen trenger ikke å inneholde grenseinformasjon, og i mange tilfeller vil det ikke være noe i det hele tatt. Hvis dette er å finne det er oftest der eiendommen har blitt solgt av utviklere. Vanligvis så utviklerne planen vil bruke ‘ T ‘markeringer som indikerer at grensen Med’ T ‘ merking møtt innover tilhører denne egenskapen. Dette vil vanligvis kombineres med en forpliktelse til å opprettholde denne grensen. Ellers kan det foreligge en erklæring om at visse grenser anses å være eid i fellesskap mellom naboer.

så, vi kan være i stand til å gi råd om at tittelen inneholder en gjerning som refererer til en plan Med ‘T’ markeringer på den. Er det da nok? Det kan være, men ikke nødvendigvis, for selv om gjerningen inneholder en forpliktelse, binder forpliktelsen i streng lov ikke noen unntatt den opprinnelige første kjøperen. Så hvis du tror det er opp til naboen din å erstatte eller reparere gjerdet som det skal være deres, kan det i praksis ikke være noe du kan gjøre for å få dem til å gjøre noe.

også posisjonen kan ha endret seg over tid. Eiere og nye eiere og deres naboer kan ikke ha fortsatt å følge posisjonen som er angitt i tittelen når eiendommen først ble solgt. De har kanskje ikke engang tenkt på hva ‘gjerningene’ kan si, eller kanskje har nettopp nådd sin egen avtale. Så, hvis et gjerde ble reist og eid Av No1 Jones Avenue, men gjerdet blåste ned eller falt i forfall, og de to tilstøtende eierne kom sammen og ble enige om å dele kostnaden for et nytt gjerde, uansett hva som er i tittelen, ville gjerdet være deres i fellesskap. Eller hvis eieren Av No1 Jones Avenue nekter å gjøre noe eller betale for noe, og den tilstøtende eieren setter opp et nytt gjerde( for et stille liv), så tilhører dette gjerdet klart dem.

noen ganger kan den nøyaktige grenseposisjonen skjules av eiere, for eksempel ved å legge til andre funksjoner som en hekk på den ene siden av et originalt gjerde, eller sette opp et annet gjerde på sin side av det opprinnelige.

Bortsett fra tittelen, så hva om selgere eiendom informasjonsskjema? Kan dette hjelpe? Selgerens svar kan godt være en god kilde til informasjon. Spørsmålet i skjemaet er imidlertid ganske bredt og uten ytterligere detaljert skriftlig informasjon kan det være uklart, eller det kan være at selgeren utilsiktet har gitt feil informasjon uansett.

så svaret er å alltid sjekke tittelen, og også all informasjon fra den opprinnelige selgeren, men ikke bli overrasket om dette fortsatt er ufullstendig. Til syvende og sist er det en god ide å konsultere/forhandle med de berørte naboene og bli enige om et utfall.