OFF-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: An Advisory

INNLEDNING

det er et gammelt ordtak at når avtalen er for god, må man alltid tenke to ganger. Vi er for tiden engasjert i store gruppesøksmål søksmål mot en beryktet eiendomsselskap I Kenya, som fokuserer mest på off-plan utviklingen.

dette eiendomsselskapet lurte flere personer til å inngå kontrakter for kjøp av boliger og land. Ukjent for de intetanende medlemmene av offentligheten, hadde selskapet ikke kjøpt landet, og de hadde heller ikke inngått noen juridisk bindende avtale med grunneieren om at prosjektet skulle starte. Sluttdatoen for prosjektet kom og gikk uten noen aktivitet som skjer på land. Arten av rettssaker førte meg til å vurdere å skrive en rådgivende artikkel om off-plan eiendomsinvestering.

til fordel for våre lesere, tillate oss å definere hva en off-plan investering i eiendom egentlig betyr. En off-plan investering oppstår der en investor investerer penger i en eiendom, eller et prosjekt som ennå ikke er fullført. Noen ganger, en off-plan investor investerer i et prosjekt som er ennå å starte, bank på et løfte om at prosjektet vil bli startet og fullført innen en angitt varighet.

Mekanikk Av Off-Plan eiendomsinvesteringer

i off-plan investeringer, investor gir selskapet med midler som er nødvendige for å starte og inngå et eiendomsprosjekt. Eiendomsselskaper vil da stole på å samle et stort antall investorer, for å heve kapitalen som trengs for å fullføre et boligprosjekt. Det er av denne grunn at du alltid vil finne at de fleste off-plan investeringer er for boliger.

det er alltid en formodning at når mange mennesker kommer sammen og bidrar til et felles boligprosjekt, er risikoen spredt over den store gruppen, og dermed minimerer sjansene for tap og øker sjansene for fortjeneste.

Juridisk Dynamikk Som Involverer Off-Plan Eiendomsinvesteringer

alle eiendomstransaksjoner involverer land. Dermed må de ulike lovene knyttet til land og dets bruk komme til å spille. For Eksempel, Under Seksjon 23 (3) Av Law Of Contract Act CAP 23 Laws Of Kenya, alle kontrakter med hensyn til disponering av en interesse i land må være skriftlig, signert, og bevitnet av en person som var til stede under signeringen av kontrakten.

de grunnleggende prinsippene i lov av kontrakten gjelder også for kontrakter for salg av land. Det må være et tilbud om å selge, som må aksepteres og en pris betalt for det. Det må også være en intensjon om å skape juridiske forhold av personene i transaksjonen, og personene må ha den nødvendige kapasitet.

et generelt prinsipp i henhold til loven med hensyn til kontrakter for salg av land, ER at den som selger eiendommen MÅ ha lovlig eierskap av eiendommen. Man kan ikke gi det man ikke har (Nemo dat quon non-habet). Dette gjelder også off-plan prosjekter.

det er viktig for enhver person som er villig til å investere i off-plan eiendomsprosjekter, for å fastslå at landet som skal huse prosjektet, er i eiendomsselskapets navn. Noen eiendomsselskaper sette klausuler i kontrakten som sier at kontrakten er “utførende” i naturen. De gjør dette som et middel til å unngå eller villede publikum til å inngå kontrakter for kjøp av land og boliger når landet ikke engang er kjøpt.

en utførende kontrakt er en kontrakt for utførelsen av en fremtidig aktivitet, ikke for fremtidig eierskap av eiendom. For eksempel, hvis jeg i dag inngår en kontrakt med deg om å komme og male huset ditt i morgen, er det en utførende kontrakt. Det er fordi jeg er bundet i dag til å gjøre en aktivitet i morgen.

jeg kan imidlertid ikke lovlig inngå en kontrakt med deg om å selge deg en bil i morgen, når jeg ikke har den bilen.

Dermed mens gjennomføre due diligence, investorer i off-plan eiendomsprosjekter må være sikker på at selskapet selger, eier pakke av land som prosjektet vil stå. Byggingen av husene kan være utførende, men eierskap av landet må være aktuelt.

Track Record Av Eiendomsselskapet

før engasjerende i en off-plan investering, er det viktig å gjøre et historisk søk over posten av eiendomsselskapet. Har selskapet noen vellykkede prosjekter? Hvor lang tid tok disse prosjektene å fullføre? Er det noen misfornøyde kunder i selskapet? Et godt eiendomsfirma bør ha en oversikt over rettidig levering av prosjekter.

Prosjektgjennomføringstidslinjer

før du signerer en kontrakt for en off-plan-utvikling, bør en investor kunne bedømme om tidslinjene som er angitt i kontrakten, for levering av prosjektet til ferdigstillelse, er rimelige. Noen selskaper setter inn klausuler i kontrakter for fullføring av utvikling på mindre enn 6 måneder. Når avtalen er for god, tenk to ganger.

Prosjektfinansiering

en investor bør kunne sammenligne kostnadene ved å investere i off-plan utviklingen med eiendomsselskapet, vis a vis engasjere seg i eget kjøp og utvikling av landet. Som investor vil jeg sammenligne kostnadene ved å kjøpe et hus som sitter på en kvart hektar, ved hjelp av off-plan-metoder, med å faktisk kjøpe landet til dagens priser, og bygge meg selv huset. Hvis kostnaden er sterkt variant, bør det føre meg til å spørre videre.

Bruker Av Landet

en investor i off-plan utvikling bør også gjennomføre en due diligence søk på landet for å bestemme den registrerte “bruker” av landet. Begrepet “bruker” i dette tilfellet angir de tillatte aktivitetene på landet. Den” bruker “av land for en off-plan utvikling, må være “bolig” i naturen og ikke “landbruks”.

hvis et selskap selger et boligprosjekt som er basert på land som er betegnet som “landbruks”, vil prosjektet være bundet til å mislykkes, med mindre en endring av bruk er først gjennomført før prosjektet er gjennomført.

Heftelser

landet bør også være fri for eventuelle heftelser som boliglån, avgifter, og eventuelle andre overlegne rettigheter tredje personer over land. Dette er for å unngå unødvendige rettssaker over stallede prosjekter.

Konklusjon

Mens vi alltid fraråder off-plan investeringer, til investor som er opptatt av å investere i off-plan utvikling, er ovennevnte due diligence svært viktig for å beskytte investeringer. Det lønner seg alltid å søke juridisk rådgivning før du setter penn til papir for slike engasjementer. Når avtalen er for god, tenk to ganger.