Spesielle Hensyn For Å Bringe En Foreclosure Handling Av En Junior Lienholder

i en standard foreclosure handling, lienholder med en første posisjon prioriterte filer passer for å utelukke alle junior lienholders og gjenopprette utestående saldo på et gjeldsbrev sikret av boliglån. Men hva skjer når en junior lienholder bestemmer seg for å hindre på sin lien? Scenariet er mye det samme som det ville være for en senior lienholder flytte for å hindre, men spesielle hensyn må tas i betraktning.

når en senior lienholder filer en handling for å hindre på et stykke fast eiendom, er alle kjente junior lienholders navngitt som tiltalte for å hindre ut sine interesser i eiendommen slik at tittelen kan passere rent til neste kjøper. En dress av en junior lienholder kan imidlertid ikke fungere så effektivt. Spesielt må en beslutning gjøres om senior lienholder bør gjøres en del av foreclosure handlingen og hva som skjer med at senior lien både før og etter rettslig salg.

den første utgaven er om en senior lienholder kan gjøres en part i en foreclosure handling brakt av en junior lienholder. Svaret er nei. En senior lienholder er verken en uunnværlig part i handlingen eller en skikkelig part i den. Et uunnværlig parti er et nødvendig parti som er så viktig for en dress at ingen endelig beslutning kan gjøres uten ytterligere joinder. Sudhoff v. Føderale Nat. Mortg. Ass ‘ n, 942 Så.2d 425, 426 (Fla. 5. DCA 2006). Den eneste part i et boliglån foreclosure handling som kan betraktes som “uunnværlig” er avgiften enkel eier av eiendommen. Dette skyldes det faktum at ” en foreclosure fortsetter som resulterer i en endelig resolusjon og et salg av pantsatt eiendom, uten innehaveren av den juridiske tittelen være før retten vil ikke ha noen effekt å overføre sin tittel til kjøperen på nevnte salg.”Jordan v. Sayre, 3 Så. 329, 330 (Fla. 1888). Med andre ord, gebyret enkel eieren er en uunnværlig part fordi, uten ham eller henne, foreclosure fortsetter ville være ugyldig. Men er en junior lienholder fortsatt i stand til foreclosing ut junior lienholders uten nødvendigheten av senior lienholder å være part i handlingen fordi foreclosure av disse junior lienholders har ingen effekt på senior lienholders rettigheter til eiendommen.

Videre er en første eller senior panthaver ikke en nødvendig eller riktig part til foreclosure saksbehandling brakt av en andre eller junior panthaver. Cone Bros. Const. Medeier. v. Moore, 193 Så. 288, 290 (Fla. 1940). Dette er fordi, i motsetning til en junior lienholder interesse som overføres fra eiendommen til fondet som står i stedet for eiendommen, forblir en senior lienholder sikkerhet interesse med eiendommen selv etter foreclosure salg. Garcia V. Stewart, 906 Så.2d 1117, 1120 (Fla. 4. DCA 2005).

En annen sak å vurdere er hva som skjer med eventuelle overskudd inntektene etter rettslig salg forårsaket av junior lienholder ‘ s foreclosure handling. Slike inntekter skal bare fordeles mellom de andre juniorrettighetene og i prioritert rekkefølge. Hvis det er en tvist om prioritet, er retten pålagt å prioritere interessen til de konkurrerende junior lienholders, samt beløpene som skal betales hver. Citibank, FSB v. Pnc Mtg. Corp. Av Am., 718 Så.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). En senior lienholder til foreclosure-handlingen har ikke rett til noen fortjeneste fra salget, da en senior lienholder ikke kan utelukkes, og dens lien forblir knyttet til eiendommen. Overskudd kan ikke brukes til å refundere kjøperen for betalinger som skyldes den første panthaver etter rettslig salg. Miller v. Stravos, 174 Så.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Dynamikken i en junior lien foreclosure salg er som følger :” han vellykket budgiver på en junior lien foreclosure tar tittelen lagt før heftelser. Kjøperen tar eiendommen belastet med hovedansvaret for betaling av tidligere boliglån og må derfor betjene tidligere heftelser for å hindre tap av eiendommen ved foreclosure av tidligere heftelser.”

Garcia v. Stewart, 906 Så.2d 1117, 1120 (Fla. 4. DCA 2005). Senior heftelser forbli på utelukket eiendommen og senior lienholder kan fortsatt hindre på eiendomsmegling å tilfredsstille utestående senior lien. Id på 1121. Dette scenariet forblir det samme uansett om senior lien allerede er i standard. ID.

junior lienholder flytte for å hindre på eiendommen kan utøve sin rett til innløsning, eller med andre ord, kan det betale noen senior heftelser for å beskytte sin interesse i eiendommen. I Florida, retten til innløsning er lovbestemt og gir:

“når som helst før den senere av innlevering av et sertifikat for salg av kontorist av retten eller den tid som er angitt i dommen, ordre, eller resolusjon av foreclosure, kan mortgagor eller innehaveren av noen underordnet interesse kurere mortgagor gjeld og hindre en foreclosure salg ved å betale mengden av penger som er angitt i dommen, ordre, eller resolusjon av foreclosure, eller hvis ingen dom, ordre, eller resolusjon av foreclosure har blitt gjengitt, ved anbud ytelsen grunn under sikkerhetsavtalen, inkludert eventuelle forfalte beløp på grunn av utøvelse av rett til akselerere, pluss rimelige utgifter for å fortsette til foreclosure påløpt til anbudstidspunktet, inkludert rimelige advokatutgifter til kreditor. Ellers er det ingen rett til innløsning.”

Fla. Statistikk. § 45.0315. Utøve en rett til innløsning brukes vanligvis av junior lienholders, eller gebyr tittel eier, i et forsøk på å hindre en foreclosure salg av senior lienholder. Imidlertid kan en junior lienholder som beveger seg for å hindre også betale noen senior heftelser for å tillate tittelen på eiendommen å passere rent på foreclosure salg. I denne situasjonen kan junior lienholder kjøpe eiendommen på rettslig salg uten bekymring at senior lienholder vil flytte for å hindre mot junior lienholder etter det tar tittelen til eiendommen.

hvis senior lienholder institutter en foreclosure handling mens junior lienholder er foreclosure handling er fortsatt under behandling, må junior lienholder betale alle senior lienholder søksmål utgifter, inkludert advokat honorar hvis aktuelt, å slukke senior lien. I dette scenariet kan det være det beste handlingsforløpet for å la senior lien bli utelukket og deretter vente på at eventuelle inntekter skal utbetales. Imidlertid må junior lienholder vurdere sin plass i prioritet linje med andre junior lienholders og om det vil ha rett til noen utbetaling av overskudd inntektene.

det er ikke normen for en junior lienholder å søke foreclosure når en senior lien forblir på eiendommen. Av denne grunn må visse hensyn tas i betraktning for å avgjøre om og hvordan junior lienholder bør fortsette med foreclosing på eiendommen.