verdien av eksisterende byggetillatelse

tilfelle Av Hillside Parks Limited v Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) er en nyttig påminnelse om at verdien av en site-wide byggetillatelse kan effektivt bli slukket der tilskuddet og initiering av påfølgende planlegging tillatelser har gjort det umulig å fullføre den opprinnelige utviklingen som planlagt.

det var ikke uvanlig (men mindre så i disse dager) å se byggetillatelse gitt for småskala boligutvikling der det ble forstått at ordningen ville bli bygget ut tomt for tomt over en lengre periode (i overkant av 20 år i noen tilfeller). Slike områder eller individuelle tomter vil da komme til markedet, blir solgt til fordel for en bevart byggetillatelse. Denne saken er en advarsel til potensielle utviklere og deres profesjonelle rådgivere om i hvilken grad slike daterte tillatelser faktisk kan stole på.

I Hillside-saken var det kun bygget 41 boliger av 401 mulige i perioden mellom 1967 (da byggetillatelse opprinnelig ble gitt) og 2017, da det ble søkt og innhentet en erklæring som bekrefter at de gjenværende boligene lovlig kunne fylles ut under den opprinnelige byggetillatelsen.

utfordringen fra planmyndigheten var at den hadde gitt en rekke planleggingstillatelser på stedet etter 1967 og faktisk svært lite av den opprinnelige ordningen hadde blitt bygget i henhold til den opprinnelige planen, mye av det som senere hadde blitt samtykket i konflikt med den planen, og som et spørsmål om faktum og dom, ville det nå være umulig å fullføre utviklingen i henhold til ordningen samtykket i 1967.

utbygger, som opplevde betydelig verdi i å kunne fullføre de resterende 300 + husene uten behov for en ny tildeling av byggetillatelse, søkte å stole på rettspraksis om at der en byggetillatelse ga tillatelse til en rekke uavhengige utbyggingshandlinger( i dette tilfellet bygging av husklynger), kunne hver handling utføres uavhengig av spørsmålet om noen av de andre handlingene også kunne utføres på den tiden.

dommen, finne for myndighet og mot utbygger, var så mye pragmatisk som lovlig. Dommeren mente at det den opprinnelige byggetillatelsen hadde godkjent, var en sammenhengende utbyggingsordning for hele anlegget, og enten skulle det gjennomføres i henhold til den ordningen (inkludert en godkjent masterplan) eller det ikke var det. dommeren trodde ikke at byggetillatelsen var for uavhengige utbyggingshandlinger, enten det var klynger av hus eller individuelle tomter, og slik at rettspraksis som utvikleren stolte på, ikke gjaldt. Praktisk sett hadde også de mellomliggende arbeidene (i henhold til separate planleggingstillatelser) i praksis gjort det umulig å bygge ut 1967-ordningen som godkjent. Selv om det ikke er utforsket i dette detaljnivået, kan det ha vært tilfelle at en individuell tomt (kanskje gjenstand for et individuelt kjøp av en selvbygger) ville ha vært i stand til å bli konstruert i samsvar med masterplanen. Men siden byggetillatelsen her er relatert til hele nettstedet, er spørsmålene ikke om deler av det kan justeres med de opprinnelige planene, men om utviklingen som helhet kan fullføres.

dommeren kommenterte at det som ble foreslått ikke var et mindre avvik fra den godkjente masterplanen. Som klart forlater døren åpen, om bare litt, men hver sak må bli dømt på sine fakta på den tiden. Andre steder bør ekstrem forsiktighet utvises i tilfeller der verdien av et nettsted stammer fra en bevart, men ganske gammel, byggetillatelse og, viktigere, andre samtykker har blitt gitt og implementert på nettstedet i mellomtiden.