bijzondere overwegingen voor het instellen van een executoriale vordering door een Junior Lienholder

In een standaard executoriale vordering, de pandhouder met een eerste positie van priority files pak aan om alle junior lienholders executeren en het uitstaande saldo terug te vorderen op een promesse gedekt door de hypotheek. Maar wat gebeurt er als een junior pandhouder besluit zijn pandrecht in beslag te nemen? Het scenario is vrijwel hetzelfde als het zou zijn voor een senior lienholder die overschakelt op de markt, maar er moet rekening worden gehouden met bijzondere overwegingen.

wanneer een senior lienholder een vordering indient om een stuk onroerend goed te executeren, worden alle bekende junior lienholders als gedaagden genoemd om hun belangen in het onroerend goed uit te sluiten, zodat de eigendom netjes aan de volgende koper kan worden overgedragen. Echter, een pak van een junior lienholder kan niet zo efficiënt werken. Met name moet worden bepaald of de senior pandhouder deel moet uitmaken van de executieprocedure en wat er met dat senior pandrecht gebeurt zowel vóór als na de gerechtelijke verkoop.

de eerste vraag is of een senior lienholder partij kan worden bij een door een junior lienholder ingestelde executieprocedure. Het antwoord is nee. Een senior lienholder is noch een onmisbare partij bij de actie, noch een echte partij bij de actie. Een onmisbare partij is elke noodzakelijke partij die zo essentieel is voor een rechtszaak dat er geen definitieve beslissing kan worden gegeven zonder verdere samenvoeging. Sudhoff tegen Federal Nat. Mortg. Ass ‘ N, 942 So.2d 425, 426 (Fla. 5e DCA 2006). De enige partij bij een hypotheek afscherming actie die kan worden beschouwd als “onmisbaar” is de vergoeding eenvoudige eigenaar van het onroerend goed. Dit is te wijten aan het feit dat “een executieprocedure die resulteert in een definitief besluit en een verkoop van het gehypothekeerde onroerend goed, zonder dat de houder van de wettelijke titel voor de rechter is, geen effect zal hebben om zijn eigendom over te dragen aan de koper bij genoemde verkoop.”Jordan V. Sayre, 3 dus. 329, 330 (Fla. 1888). Met andere woorden, de eenvoudige eigenaar van de vergoeding is een onmisbare partij omdat zonder hem of haar de executieprocedure nietig zou zijn. Een junior lienholder is echter nog steeds in staat om junior lienholders uit te sluiten zonder dat de senior lienholder partij bij de actie moet zijn, omdat de afscherming van deze junior lienholders geen gevolgen heeft voor de rechten van de senior lienholder op het onroerend goed.

Voorts is een eerste of senior hypotheken geen noodzakelijke of zelfs geen geschikte partij in de executieprocedure die door een tweede of junior hypotheken wordt ingeleid. Cone Bros.Const. Gezamenlijk. v. Moore, 193 Dus. 288, 290 (Fla. 1940). In tegenstelling tot het belang van een junior lienholder dat wordt overgedragen van het onroerend goed naar het fonds dat in de plaats van het onroerend goed staat, blijft het zekerheidsbelang van een senior lienholder zelfs na de verkoop van de executieverkoop bij het onroerend goed. Garcia V. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4e DCA 2005).

een andere kwestie die in overweging moet worden genomen, is wat er gebeurt met eventuele overschotten van de opbrengsten na de gerechtelijke verkoop als gevolg van de executieprocedure van de junior lienholder. Deze opbrengsten worden uitsluitend onder de andere achtergestelde pandhouders verdeeld in volgorde van prioriteit. Als er een geschil is over de prioriteit, is de rechter verplicht om prioriteit te geven aan de belangen van de concurrerende Junior pandhouders, evenals de verschuldigde bedragen elk. Citibank, FSB tegen PNC Mtg. Corp. van Am. 718 dus.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). Een senior pandhouder bij de executieprocedure heeft geen recht op enige opbrengst van de verkoop, aangezien een senior pandhouder niet kan worden afgeschermd en zijn pandrecht aan het onroerend goed gebonden blijft. Surplusopbrengsten kunnen niet worden gebruikt om betalingen die na de gerechtelijke verkoop aan de eerste hypotheeknemer verschuldigd zijn, aan de koper terug te betalen. Miller V. Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). De dynamiek van een junior pandrecht verkoop zijn als volgt: “hij succesvolle bieder bij een junior pandrecht afscherming neemt eigendom afhankelijk van de eerdere pandrechten. De koper neemt het onroerend goed dat belast is met de primaire aansprakelijkheid voor de betaling van de voorafgaande hypotheek en moet daarom de vorige pandrechten verlenen om verlies van het onroerend goed door afscherming van de vorige pandrechten te voorkomen.”

Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4e DCA 2005). De senior pandrechten blijven op het afgeschermde onroerend goed en de senior pandhouder kan nog steeds beslag leggen op het onroerend goed om het uitstaande senior pandrecht te voldoen. Id op 1121. Dit scenario blijft hetzelfde, ongeacht of het senior pandrecht al in gebreke is. ID.

de ondergeschikte pandhouder die overschakelt op het onroerend goed kan zijn recht op aflossing uitoefenen, of met andere woorden, hij kan alle achtergestelde pandrechten afbetalen om zijn belang in het onroerend goed te beschermen. In Florida is het recht op terugbetaling wettelijk geregeld en:

“Op enig moment vóór de later van het indienen van een certificaat van verkoop door de griffier van de rechtbank of van de tijd die is opgegeven in het vonnis, beschikking of besluit van de verhindering, de hypotheekgever of de houder van een ondergeschikt belang kunnen genezen van de hypotheekgever, de schulden en het voorkomen van een gedwongen verkoop van het huis door het betalen van het bedrag van de gelden, bedoeld in het arrest, beschikking of besluit van de verhindering, of als er geen vonnis, beschikking of besluit van de afscherming is gerenderd, via een aanbesteding de prestaties verschuldigd is krachtens de verzekeringsovereenkomst, met inbegrip van alle bedragen verschuldigd door de uitoefening van een recht op versnellen, plus de redelijke kosten van het tot het tijdstip van de aanbesteding over te gaan tot afscherming, met inbegrip van redelijke advocaatkosten van de schuldeiser. Anders is er geen recht op verlossing.”

Fla. Stat. § 45.0315. Het uitoefenen van een recht op terugbetaling wordt doorgaans gebruikt door de junior lienholder, of de eigenaar van de fee, in een poging om een verkoop van executoriale titel door de senior lienholder te voorkomen. Echter, een junior pandhouder die verhuist naar executieverkoop kan ook de senior pandrechten af te betalen om de eigendom van het pand schoon te laten passeren bij de executieverkoop. In deze situatie kan de junior lienholder het pand kopen bij de gerechtelijke verkoop zonder de zorg dat de senior lienholder zal verhuizen naar executoriale tegen de junior lienholder nadat het eigendom van het pand neemt.

indien de senior lienholder een executieprocedure inleidt terwijl de junior lienholder nog hangende is, moet de junior lienholder alle proceskosten van de senior lienholder betalen, inclusief advocaatkosten indien van toepassing, om het senior lien te ontbinden. In dat scenario kan het de beste manier zijn om toe te staan dat het senior pandrecht in beslag wordt genomen en vervolgens te wachten op de uitbetaling van de opbrengsten. De junior lienholder moet echter zijn plaats in de prioriteitslijn met andere junior lienholders in overweging nemen en of hij recht heeft op enige uitbetaling van overtollige opbrengsten.

het is niet de norm voor een junior pandhouder om een executoriale titel te vragen wanneer een senior pandrecht op het onroerend goed blijft. Om deze reden moet rekening worden gehouden met bepaalde overwegingen om te bepalen of en hoe de junior lienholder moet overgaan tot het executeren van het onroerend goed.