bouwen op de grenslijn van twee eigenschappen

de Partijwand enz. Wet 1996 (“de wet”) geeft een eigenaar van een gebouw het recht om een muur te bouwen op de grenslijn tussen zijn eigendom en het eigendom van een aangrenzende eigenaar. Hoofdstuk 1 van de wet behandelt de details over hoe en waar die muur kan worden gebouwd. Het beschrijft ook de procedure voor het melden van uw buurman over de voorgestelde muur, en de regels met betrekking tot het gebruik van projecterende of versterkte funderingen.

de wet heeft ook betrekking op andere zaken met betrekking tot de vergoeding en betaling, waaronder Wie betaalt voor de bouw van de muur, of er compensatie is voor eventuele schade, en de regels over de mogelijke kosten voor het latere gebruik van de muur door een aangrenzende eigenaar. Het schetst ook het proces van het oplossen van geschillen die ontstaan tijdens het bouwen op de lijn van kruising.

in dit artikel gaan we de meest prominente punten van Sectie 1 van de wet behandelen, evenals andere delen van de wet die relevant zijn wanneer u van plan bent een muur op de grenslijn met een andere eigenschap te bouwen.

de positie van de wand

Sectie 1 van de wet heeft uitsluitend betrekking op de bouw van nieuwe wanden op of op de kruislijn tussen twee eigenschappen. Om te begrijpen wat dit betekent, moeten we eerst bepalen wat het verschil is tussen op en op de grens. Een muur die op de lijn van kruising wordt gebouwd is één die tot de lijn van kruising wordt gebouwd maar volledig op het land van één eigenaar. Terwijl als het wordt gebouwd op de lijn van kruising, zal het de landerijen van beide eigenschappen, meestal gebouwd met de middellijn van de muur geplaatst op de grenslijn.

als een muur op de lijn van de kruising wordt gebouwd, dan wordt het beschouwd als een partijmuur, of partijhek muur als het een tuinmuur is. Als gebouwd tot de grens, maar volledig op het land van een eigenaar, dan is de muur niet een partij muur.

Knooppuntaanwijzingen

als u van plan bent een muur op de knooppuntaan te bouwen, moet u de aangrenzende eigenaar hiervan minstens een maand van tevoren op de hoogte stellen voordat u met de bouw van die muur wilt beginnen. Het bericht moet uw voornemen om de muur te bouwen, evenals het beschrijven van de beoogde muur aan te geven.

dit type bord is vereist, ongeacht of de muur zich op de kruislijn bevindt of erop is gebouwd, maar volledig op uw land. Op het eerste gezicht lijkt het misschien onnodig om uw buurman op de hoogte te brengen wanneer de muur zich uitsluitend op uw eigendom bevindt, maar de verplichting om uw buurman in deze situatie op de hoogte te stellen bestaat om hen te beschermen tegen onaangekondigde werken die de wettelijke grens of stabiliteit van zijn land kunnen beïnvloeden. Bovendien zal een muur die geheel op uw eigen land is gebouwd vaak uitstekende voetstukken hebben die onder het land van uw buurman gaan.

als uw buurman instemt met een kennisgeving van uw voornemen om een muur op de grens te bouwen, zal de muur worden gebouwd op de helft van het land van elk van de twee eigenaren, of in een positie die is overeengekomen tussen de twee eigenaren.

als een aangrenzende eigenaar niet akkoord gaat met een kennisgeving waarin wordt gevraagd dat de muur langs de grens wordt gebouwd, moet de muur op uw eigen kosten worden gebouwd, en volledig op uw land.

betaling voor de muur

de kosten voor de bouw van de muur moeten worden verdeeld op basis van wie het meest van de muur zal profiteren, niet op basis van de positie ten opzichte van de grenslijn. De kwestie van wie de muur betaalt, is een kwestie die tussen de partijen moet worden overeengekomen op basis van de omstandigheden op dat moment. Dit is meestal vrij eenvoudig in het geval van werken om een nieuw gebouw te bouwen als de kosten van het bouwen van de muur zal meestal worden betaald door de persoon die profiteert van het voorgestelde gebouw.

een algemeen alternatief voorbeeld is wanneer nadat een muur ten koste van de ene eigenaar is gebouwd, de andere eigenaar vervolgens gebruik maakt van die muur, bijvoorbeeld door er een uitbreiding van te maken. In deze situatie, de eigenaar de bouw van de uitbreiding zou meestal worden verplicht om de persoon die betaalde voor de oorspronkelijke bouw van de muur de som van de helft van de kosten van de bouw van het gebied van de muur te omsluiten op te betalen op de huidige tarieven. Hoewel dit werk een partijstructuur is en onder een ander hoofdstuk van de wet valt (artikel 2), is het nuttig hier op te wijzen.Wanneer u van plan bent een muur volledig op uw grond te bouwen, moet u uw buurman vergoeden voor schade aan zijn eigendom, zoals bloembedden, opritten of ondergrondse diensten. Het is daarom verstandig om de toestand van het eigendom van de naburige eigenaar te registreren voordat met de werkzaamheden wordt begonnen.

funderingen

krachtens de wet heeft de bouwer van de muur het recht om projectie funderingen onder de grond van het eigendom van de buurman te bouwen die nodig zijn voor de constructie van de muur. Het is niet helemaal duidelijk of de eis dat de funderingen noodzakelijk zijn, betekent dat de eigenaar van het gebouw geen funderingen mag plaatsen op het land van de aangrenzende eigenaar als de muur redelijkerwijs met excentrieke funderingen kan worden gebouwd, zodat de rand van de fundering in lijn is met de buitenzijde van de muur en niet verder uitsteekt, waardoor vervolgens een rechte lijn naar beneden van de wand wordt gecreëerd, en dit is een kwestie die tussen de partijen of hun landmeters moet worden overeengekomen.

in ieder geval kan een aangrenzende eigenaar niet zomaar weigeren toe te staan dat projectievoeten onder hun grond worden gevormd, en artikel 2, lid 2, onder g), van de wet geeft de aangrenzende eigenaar het recht om dergelijke projecties zo nodig af te snijden.

wanneer speciale stichtingen worden voorgesteld, moet uw buurman uitdrukkelijk toestemming geven om speciale stichtingen op hun grond te bouwen. Als er geen toestemming wordt gegeven, kunnen er geen speciale funderingen worden gebouwd.

de kwestie van bijzondere stichtingen kan moeilijk zijn, omdat volgens Artikel 11, lid 10, van de wet, wanneer iemand speciale stichtingen onder de grond van een buurman bouwt en die buurman die stichtingen later in de loop van de werkzaamheden moet afsnijden, dan zijn zij verantwoordelijk voor de kosten van deze stichtingen. Deze kosten zijn van toepassing op degene die op dat moment in het pand woont, ongeacht of ze de fundering hebben gebouwd of niet. Dus zelfs als je de speciale funderingen niet hebt gebouwd en je er niet eens van op de hoogte was omdat ze voor je intrek waren gebouwd, zul je nog steeds de kosten moeten betalen om ze te verwijderen als je buurman dat nodig heeft.

Access Matters

ongeacht of u de muur tot aan of op de kruislijn bouwt, hebt u recht op toegang tot het terrein van de aangrenzende eigenaar om de muur te bouwen. Dit recht wordt uiteengezet in paragraaf 8, en het stelt dat u toegang hebt tot het land van een aangrenzende eigenaar na het verstrijken van een opzegtermijn van 14 dagen, of eerder in het geval van een noodsituatie. Bovendien is het een overtreding voor een aangrenzende eigenaar om de toegang tot hun eigendom te verhinderen als kennisgeving is gedaan in overeenstemming met artikel 8.

geschillen

In elk geval waarin een geschil ontstaat en niet tussen de partijen kan worden overeengekomen, moet de procedure van artikel 10 van de wet worden gevolgd. Dit proces omvat de benoeming van inspecteurs om de geschilpunten te bepalen en een party wall award (Party wall agreement) voor te bereiden waarin zal worden uiteengezet hoe de muur moet worden gebouwd.

de kwesties die het vaakst aan de orde zijn in verband met werken op de kruislijn zijn: de positie van de muur, de noodzaak dat funderingen onder de grond van de aangrenzende eigenaar moeten worden gebouwd, of kwesties in verband met de vergoeding van verlies of schade.