De subprime hypotheekcrisis: oorzaken en lessen geleerd-Module 4 van 5

de Subprime hypotheekcrisis: oorzaken en geleerde lessen

Inleiding

eind 2000 kwam een reeks economische omstandigheden samen die tot een grote opleving van de markten voor vastgoed en hypothecaire financiering hebben geleid. Dit “barsten” van de estate bubble creëerde een rimpel effect in de hele economie die nu wordt gerefereerd aan als de subprime hypotheekcrisis.

de gevolgen van de crisis waren mondiaal van aard. In deze module zullen we kijken naar wat de gebruikelijke hypotheekpraktijken in de Verenigde Staten tot de crisis hebben geleid en hoe de regering op de ineenstorting heeft gereageerd. We zullen enkele van de belangrijkste factoren benadrukken die hebben bijgedragen aan de grootste economische terugval sinds de Grote Depressie van de jaren 1930. na het onderzoeken van de oorzaken van de economische recessie, gaat de discussie over hoe het Congres reageerde met de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.

de Subprime hypotheekcrisis

tegen 2007 waren de vastgoedmarkten oververzadigd met te dure woningen die werden gekocht door mensen met hoge kredietrisico ‘ s. Kredietverstrekkers gaven dure hypotheken tijdens een onroerend goed boom die mensen leken te denken zou duren voor altijd. Toen de waarde van onroerend goed daalde, waren veel van deze hypotheken meer dan de totale waarde van de woningen. Veel huiseigenaren vonden zichzelf niet in staat om hun maandelijkse hypotheekbetalingen te betalen, en ze konden niet langer herfinancieren of verkopen als gevolg van kelderende onroerend goed waarden. Miljoenen Amerikanen die achter hun hypotheken stonden, konden niet voorkomen dat ze in gebreke bleven. Deze egrowingcombinatie leidde ertoe dat kredietnemers in een recordaantal in gebreke bleven op hun woningleningen,waarbij tussen 2008 en 2014 bijna vijf miljoen woningen werden afgeschermd. Miljoenen gezinnen werden dakloos. Maar hoe is dit allemaal gebeurd?

de financiële ineenstorting van 2007 tot 2009 wordt gewoonlijk aangeduid als de subprimemortgagecrisis omdat deze kredietverleningspraktijk wordt beschouwd als de belangrijkste oorzaak van de ineenstorting. De Federal Reserve definieert subprimemortgages als ” leningen die worden verstrekt aan leners die een hoog kredietrisico hebben, vaak omdat ze een sterke kredietgeschiedenis ontberen of andere kenmerken hebben die geassocieerd zijn met een hoge kans op wanbetaling.”De qualifier” subprime ” verwijst dus naar de kredietrating van de kredietnemer, niet naar de lening zelf. Met andere woorden, subprime lending practices extended hypotheken to people who would have typically were deniedonred credit under moreconservative financial policies.

Subprimeloans begon te stijgen in populariteit in het midden van de jaren 1990. In 1994 bedroegen de totale subprime hypothecaire leningen die in de Verenigde Staten werden uitgegeven 35 miljard dollar. In 1999 is dat aantal meer dan verviervoudigd tot $160 miljard. Deze trend zette zich voort na het begin van het millennium, en kredietverstrekkers werden soongiving uit honderden miljarden dollars in riskante leningen. In 2006, net een jaar voordat de financiële crisis officieel toesloeg, gaven kredietverstrekkers $ 600 miljard insubprime hypothecaire leningen uit.

rond dezelfde tijd in de Amerikaanse geschiedenis werd het gebruikelijk dat banken die kortegoeden uitgeven, deze verkopen aan grote investeringsbanken, die grote aantallen hypotheken zouden doorverkopen of verhandelen door enorme effecten te creëren die uit hypotheekinteresten bestaan. Het werd gebruikelijk, en is nog steeds gebruikelijk, voor banken om hypotheken uit te geven en om te draaien en deze hypotheken binnen dagen aan andere banken of investeringsbanken te verkopen.

de drie factoren van:

1. druk van gemeenschapsinstellingen en overheidsinstellingen om meer hypotheken uit te geven om meer mensen in staat te stellen huiseigenaar te worden,

2. door deze eindeloze uitbreiding van de woningmarkt lijken woningen een uitstekende zekerheid voor hypotheken, en

3. het feit dat de emitterende banken waarschijnlijk niet zouden aanhouden en moeten incasseren op de door hen uitgegeven aandelen

… allemaal gecombineerd om een sfeer te creëren waar en banken allesprikkels hadden om de kwalificaties en vereisten voor hypotheken te versoepelen.

in deze omgeving is het misschien niet verwonderlijk dat banken zelf steeds meer hypotheken hebben uitgegeven aan mensen die steeds minder gekwalificeerd waren. Niet alleen werden deze leningen verstrekt aan risicovolle kredietnemers, maar liefst zeventig procent van de aanvragen voor deze leningen kan valse informatie bevatten.Gewoonlijk zouden aanvragers valse verklaringen over inkomsten maken of valse inkomstenverificatiedocumenten maken. Als gevolg van lakse onderzoekprocedures en de Algemene losse kredietsfeer zijn deze onjuiste voorstellingen vaak onopgemerkt gebleven.

kredietverleningspraktijken die tot de Crisis hebben bijgedragen

voorafgaand aan 2007, kredietverstrekkers waren zeer enthousiast om hypotheken uit te geven. Velen in de industrie geloofden dat als mensen niet in staat waren om hun hypotheken te betalen, ze hun huis gewoon zouden verkopen voor een winst in de bloeiende huizenmarkt en de opbrengst zouden gebruiken om de lening af te betalen. Als gevolg daarvan gebruikten kredietverstrekkers gewoonlijk innovatieve leningstactieken om subprime leners te verleiden. Voornamelijk, deze tactiek omvatte verstelbare rente hypotheken met teaser tarieven en Tricky underwriting praktijken.

vóór de financiële ineenstorting adverteerden kredietverstrekkers doorgaans hypotheken met variabele rente met teaserrentetarieven. Deze hypotheken boden lage introductierentevoeten voor een korte “teaser” periode, gedurende welke de leners minder maandelijkse betalingen hadden. Bijvoorbeeld, de meest voorkomende type teaser ARMsprior tot 2007 waren 2/28 armen. Dankzij deze hypotheken kon de kredietnemer gedurende de eerste twee jaar van terugbetaling een vaste lage rente betalen, waarbij de resterende achtentwintig jaar onderworpen was aan een aanpasbare rente die om de zes maanden werd hervergesteld.

begin 2000 had bijna een derde van alle armen aanvankelijk minder dan vier procent teaserpercentages. Toen deze aflossingsvrije periode eindigde, stegen de rentepercentages enorm en bleven de kredietnemers vaak achter met maandelijkse terugbetalingseisen die zij zich niet konden veroorloven.

op grond van lakse normen op het gebied van acceptatie en kredietcontrole konden leningen met teaser-tarieven en andere buitensporig risicovolle hypothecaire leningen worden verstrekt. Over het algemeen Controleren verzekeraars of een potentiële kredietnemer in staat is een lening terug te betalen door de potentiële kredietnemer te verzoeken een overvloed aan financiële documenten te verstrekken.Van Underwriters wordt verwacht dat ze bankafschriften bekijken, stubs betalen, W-2′ s,een aantal jaren aan belastingaangiften en soortgelijke documenten om een duidelijk, op bewijsmateriaal gebaseerd beeld te krijgen van de financiën van een hypotheeknemer. Na verloop van tijd begonnen de verzekeraars echter steeds minder documentatie te verlangen om de financiële verklaringen van de potentiële kredietnemer te verifiëren. In feite, met de opkomst vansubprime hypothecaire leningen, kredietverstrekkers begonnen te vertrouwen op verschillende vormen van “verklaarde”inkomen of “geen verificatie van het inkomen” leningen. Leners konden eenvoudig huninkomens vermelden in plaats van documentatie ter beoordeling te verstrekken.

de meestvoorkomende onder deze soorten hypotheken waren zogenaamde “income verified assets” – leningen, waarbij kredietverstrekkers krediet verstrekten op basis van de door de leningnemers opgegeven inkomsten en activaniveaus. Een verzekeraar moest het vermogen van de verzekeraar controleren, maar niet zijn inkomen.

een andere veelvoorkomende vorm van leningen met staatsinkomens was een lening zonder inkomen,waarbij de verzekeraars de activa verifieerden, maar niet keken of de potentiële kredietnemer in dienst was of over andere inkomstenbronnen beschikte.

de derde, en misschien wel het meest onverantwoordelijke, veelvoorkomende soort lening met opgegeven inkomen stond bekend als een geen inkomen, geen baan of activa leningen (bekend als “NINJA” leningen). NINJAloans konden worden goedgekeurd zonder financiële documentatie over de aanvraag van de lener. NINJA hypotheken werden uitgegeven zonder enige onafhankelijke verificatie van het vermogen van de lener om de lening terug te betalen. Het is niet verwonderlijk dat veel van deze leners hun hypotheken niet konden betalen.

lage acceptatienormen bevorderden een omgeving waarin mensen die een echt kredietrisico vormden, huisleningen konden krijgen. Vaak waren subprime-leners gericht op roofzuchtige leningen met complexe en harde voorzieningen. In feite werden speciale hypothecaire leningen gecreëerd alleen voor leners die niet in staat waren om met het geld te komen voor een aanbetaling. In het kader van een zogenaamde” piggyback ” – lening zou een hypotheekverstrekker één lening verstrekken om de aanbetaling en de afsluitingskosten te dekken, en vervolgens een tweede lening om de aankoopprijs van de woning te dekken. Dankzij deze leningen konden kredietnemers huizen kopen met nul aanbetaling en geen particuliere hypotheekverzekering betalen—een verzekering die bedoeld was om de kredietnemer te beschermen indien de kredietnemer in gebreke zou blijven.

vastgoed en financiële diensten dragen bij aan Financiëlecollapse

incorrecte hypotheken speelden een grote rol in de financiële ineenstorting.Dit is echter nog steeds niet het hele verhaal. In feite hebben de activiteiten op de markten voor vastgoed en secundaire financiële diensten in grote mate bijgedragen tot de grote economische problemen die het land tijdens de recessie ondervond.

om te beginnen werden woningen beoordeeld op buitensporig hoge waarden, waardoor de vastgoedprijzen in het hele land werden opgeblazen. Tijdens de bloeiende huizenmarkt van de jaren negentig en het begin van de jaren 2000 overschatten taxateurs routinematig huizen of maakten zij gebruik van complete waarderingsmethoden. Dit zorgde ervoor dat hoge huizenwaardes circuleerden op de vastgoedmarkten. Op hun beurt namen leners leningen aan voor bedragen die meer waren dan de huizen waard waren in de open markt. Sommigen hebben zelfs betoogd dat de overwaardering van huizen door taxateurs de echte oorzaak van de financiële crisis was.

securitisatie van hypotheekleningen kan de druppel zijn geweest die de emmer van de kameel brak. Securitisatie is een noodzakelijke en gangbare praktijk op de financiële markten. Securitisatie is de praktijk van het omzetten van activa-zoals kortlopende activa – in effecten – zoals aandelen en obligaties-door het samenbrengen van activa en het innen van regelmatige inkomstenstromen uit de nieuw gevormde effecten.

de financiële sector begon eind jaren tachtig met het securitiseren van hypotheken. hierdoor konden kredietverstrekkers een deel van het risico van het verstrekken van subprim-leningen beperken omdat de schuld werd gepoold en opnieuw werd uitgegeven aan effectenbeleggers. De default van een paar subprime hypotheken kan worden gecompenseerd door de voordelen gegenereerd door degenen die goed werden betaald.

dit proces was onmetelijk winstgevend, en kredietverstrekkers geloofden dat zij zouden profiteren ongeacht of een kredietnemer in gebreke zou blijven. Immers, als ze geen geld verdienen aan de lening, kunnen ze nog steeds geld verdienen door het uitgeven van effecten of door het huis te verkopen door middel van afscherming als de lening zou vervallen. Dus, geldschieters werden gestimuleerd om zoveel mogelijk Home loansas mogelijk te maken. Als gevolg hiervan begonnen de banken de lucratieve praktijk van het securitiseren van hypothecaire leningen en het verkopen van gedekte debtobligaties op te voeren.

het concept van risicospreiding werkt natuurlijk alleen wanneer de meeste leningen worden terugbetaald. Indien een te hoog percentage van de leningen in gebreke blijft, dalen de waarde van deze leningen. Op dat moment worden de investeringsbanken die deze enorme effecten Links houden, gedwongen om enorme portefeuilleverliezen op zich te nemen.Deze verliezen veroorzaakten het falen van grote investeringsbanken zoals Bear Sterns Andlehman Brothers en het falen van Indymac, een van de grootste hypotheekverstrekkers in de Verenigde Staten.

het Congres reageert op de economische Crisis

Congressenacteerde de Dodd-Frank Act als reactie op deze omstandigheden met de bedoeling een soortgelijke catastrofe in de toekomst te voorkomen. De wetgeving was uitgebreid,het creëren van een nieuw federaal agentschap—de Consumer Financial Protection Bureau — en het hervormen van praktijken in zowel de vastgoedsector en de financiële sector. Dodd-Frank reviseerde de praktijken op het gebied van hypothecaire leningen, verscherpt toezicht op banken en ratingbureaus, en omvatte een klokkenluidersbepaling die financiële beloning biedt voor de melding van effectenschendingen. De Dodd-Frank Act was een verreikende wet, die de Hypotheekhervorming en de anti-roofzuchtige Leenwet omvatte, evenals de Wet op de Financiëlebescherming van de consument.

het Agentschap heeft de regelgeving en de handhaving gedelegeerd aan het nieuw geslagen Bureau voor Financiëlebescherming van de consument. Voorts wijzigde zij aspecten van Verordening Z en wijzigde zij aspecten van de Truth in Lending Act. De wet verplichtte de initiators om prioriteit te geven aan het vermogen van de kredietnemer om de lening tijdens het aanvraagproces terug te betalen. Ook kredietgevers zijn verplicht om te goeder trouw te bepalen of een consument in staat is de lening terug te betalen.”Dit goede geloof vastberadenheid dwong kredietverstrekkers om hun underwritingstandards aan te scherpen, waardoor leners’ vermogen om te kwalificeren met behulp van apparaten zoals stated inkomen leningen.

de Wet op de financiële bescherming van consumenten regelt aspecten van de consumentenfinancieringsmarkt, met inbegrip van woningkredieten. Om roofzuchtige leningen te bestrijden, de Consumer Financial Protection Bureau geslaagd voor de Know Before You own hypotheken Disclosure rule, die is ontworpen om te helpen leners begrijpen hun leningen, en de begeleidende documenten die ze ondertekenen. Om deze stimulans te bevorderen,heeft het Bureau de traditionele vormen van hypotheekverschaffing vereenvoudigd en gestandaardiseerde industriepraktijken gecreëerd die transparanter waren. Bovendien beheert het Bureau een online juridische toolkit die consumenten verschillende middelen ter beschikking stelt en hen onderwijst over het aankoopproces, met de bedoeling de vatbaarheid van kopers voor roofzuchtige leningen te verminderen en de bereidheid om intorisky leningsovereenkomsten aan te gaan.

de Dodd-Frank Act verzachtte een groot deel van de onnodige risico ‘ s op de markten voor real estatelening en verschoof een deel van het resterende risico van wanbetaling van huiseigenaren naar kredietverstrekkers. Volgens de wet moeten kredietverstrekkers die effecten op onderpand van activa sponsoren, ten minste vijf procent van het daaraan verbonden kredietrisico behouden. Velen geloven dat deze eis de bereidheid van kredietgevers om subprime leningen uit te geven zal verminderen. Hoewel dit het voor sommige, potentieel ongekwalificeerde, leners moeilijker maakt om een hypotheek te verkrijgen, wordt verwacht dat het de kwaliteit van de uitgegeven effecten met hypothecair onderpand zal verbeteren en een gezondere kredietmarkt in het hele land zal ondersteunen.

conclusie

er was geen enkele oorzaak voor de financiële crisis van de late jaren 2000. in plaats daarvan was de economische recessie te wijten aan activiteiten op de bank -, krediet-en vastgoedmarkten.Echter, de belangrijkste boosdoener was hypotheek-backed securities, collaterized debtobligations, en stijgende aanpasbare hypotheekrente op zowel prime en subprime leningen. Nadat de onroerend goed zeepbel barstte, reageerde het Congres met de ingrijpende Dodd-Frank wetgeving, die de hypotheekwet en de Consumer Financial Protection Act omvatte. Nu meer dan adecade is overgegaan sinds deze belangrijke hervormingen werden goedgekeurd, hypotheekverleningspraktijken zijn geëvolueerd om te voldoen aan de nieuwe praktijken vereist door de wet.

Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, Pub. L. No. 111-203,§ 929-Z, 124 St. 1376, 1871 (2010) (gecodificeerd bij 15 U. S. C. § 780)