de waarde van de bestaande bouwvergunning

het geval van Hillside Parks Limited / Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) is een nuttige herinnering dat de waarde van een bouwvergunning voor het gehele gebied effectief kan worden gedoofd wanneer de verlening en de invoering van latere bouwvergunningen het onmogelijk hebben gemaakt om de oorspronkelijke ontwikkeling zoals gepland te voltooien.

het was niet ongewoon (hoewel minder vaak tegenwoordig) om een bouwvergunning te zien worden verleend voor kleinschalige residentiële ontwikkeling, waarbij ervan werd uitgegaan dat de regeling over een langere periode per perceel zou worden gebouwd (in sommige gevallen meer dan 20 jaar). Dergelijke sites of individuele percelen zullen dan op de markt komen en worden verkocht met het voordeel van een bestaande bouwvergunning. Dit geval is een waarschuwing aan would-be ontwikkelaars en hun professionele adviseurs over de mate waarin dergelijke gedateerde machtigingen daadwerkelijk kan worden vertrouwd op.

in het geval Hillside waren slechts 41 van de mogelijke 401 woningen gebouwd in de periode tussen 1967 (toen oorspronkelijk een bouwvergunning werd verleend) en 2017, toen een verklaring werd aangevraagd en verkregen waarin werd bevestigd dat de resterende woningen rechtmatig konden worden voltooid onder de oorspronkelijke bouwvergunning.

het punt van betwisting van de planningsautoriteit was dat zij na 1967 een aantal planningsvergunningen op het terrein had verleend en dat inderdaad zeer weinig van de oorspronkelijke regeling volgens het oorspronkelijke plan was gebouwd, veel van wat later was goedgekeurd in strijd was met dat plan en dat het, feitelijk en naar het oordeel, nu onmogelijk zou zijn om de ontwikkeling volgens de in 1967 goedgekeurde regeling af te ronden.

de projectontwikkelaar, die een aanzienlijke waarde zag in het feit dat hij de resterende 300+ woningen kon voltooien zonder een nieuwe bouwvergunning nodig te hebben, wilde zich baseren op de rechtspraak dat wanneer een bouwvergunning een aantal onafhankelijke ontwikkelingshandelingen (in dit geval de bouw van clusters van woningen) goedkeurde, elke handeling kon worden uitgevoerd ongeacht de vraag of een van de andere handelingen op dat moment ook kon worden uitgevoerd.

het arrest, waarin zowel voor de autoriteit als tegen de opdrachtgever werd geoordeeld, was even pragmatisch als juridisch. De rechter was van mening dat wat de oorspronkelijke bouwvergunning had toegestaan een samenhangend ontwikkelingsplan was voor het hele terrein en dat het ofwel volgens dat schema moest worden uitgevoerd (inclusief een goedgekeurd masterplan) ofwel niet. de rechter geloofde niet dat de bouwvergunning voor onafhankelijke ontwikkelingshandelingen was, of het nu om clusters van huizen of individuele percelen ging.de rechtspraak van de ontwikkelaar was dus niet van toepassing. Ook in de praktijk hebben de tussenliggende werken (op grond van afzonderlijke planningsvergunningen) het thans onmogelijk gemaakt om de goedgekeurde regeling van 1967 uit te bouwen. Hoewel niet onderzocht in dit niveau van detail, kan het het geval zijn geweest dat een individueel perceel (misschien het onderwerp van een individuele aankoop door een zelfbouwer) zou kunnen worden gebouwd in overeenstemming met het masterplan. Aangezien de bouwvergunning hier betrekking had op het gehele terrein, is het niet de vraag of delen ervan kunnen worden afgestemd op de oorspronkelijke plannen, maar of de ontwikkeling als geheel Zo kan worden voltooid.

de rechter merkte wel op dat wat werd voorgesteld geen ‘kleine afwijking’ was van het goedgekeurde masterplan. Dat laat duidelijk de deur open, al was het maar een beetje, maar elke zaak zou moeten worden beoordeeld op zijn feiten op het moment. Elders dient uiterste voorzichtigheid te worden betracht in gevallen waarin de waarde van een locatie voortvloeit uit een bestaande, maar eerder oude, bouwvergunning en, belangrijk, andere toestemmingen zijn verleend en in de tussentijd op het terrein uitgevoerd.