het grote probleem met bouwcontracten tegen vaste prijzen

“CH-CH-CH-CH-CHANGES”: het grote probleem met bouwcontracten met vaste prijs

voor de meeste huiseigenaren die een renovatie of nieuwbouw overwegen, is de prijs een van de belangrijkste factoren bij het bepalen van de reikwijdte van hun project, de afwerking te selecteren en welke aannemer te kiezen. Voor aannemers kan het bieden van een klant met budgetzekerheid een belangrijk verkoopargument zijn; zo is het beroep van vaste prijs bouwcontracten.

bij een contract met een vaste prijs kent de eigenaar de prijs aan het begin van het project, kan hij de financiering dienovereenkomstig begroten en regelen en wordt hij beschermd als het project over het budget gaat. De contractant neemt het risico van het brengen van het project in tegen een kosten die de kosten, overhead en winst zal dekken. Als het project over het budget gaat, absorbeert de contractant alle verliezen.

naast een goed marketinginstrument voor contractanten kunnen contracten met vaste prijzen ook hun administratieve lasten verminderen. In tegenstelling tot cost-plus-contracten zijn contractanten niet verplicht om het bewijs van de werkelijke kosten, met inbegrip van arbeidsuren, te verstrekken om hun honoraria te rechtvaardigen. De eigenaar moet de vaste contractprijs betalen ongeacht de werkelijke kosten van de aannemer.

het grote probleem bij contracten met vaste prijzen is echter het omgaan met en het verwerken van wijzigingen in de omvang en de kosten van het project door het verzoek van de eigenaar om extra ‘ s, schrappingen of onverwachte omstandigheden op het terrein.

tenzij in het contract effectieve voorwaarden zijn opgenomen om veranderingen aan te pakken, kunnen deze een belangrijke hoofdpijn worden voor zowel aannemers als huiseigenaren.

een recente rechterlijke beslissing uit Ontario geeft een voorbeeld van hoe contractanten veranderingen aan een project tegen vaste prijs effectief kunnen beheren. In de zaak Balmoral tegen Biggar stelde de eiser, Balmoral, een vordering in voor onbetaalde diensten en materialen om een aanvulling op het huis van de gedaagde eigenaar te renoveren en te bouwen. De eigenaar claimde verrekening en tegenvordering voor ongeveer $ 70.000. Het ging om de aard van het contract voor de oorspronkelijke omvang van het werk en voor extra ‘ s.

de contractant voerde aan dat de partijen akkoord gingen met een vaste prijs voor de oorspronkelijke omvang van het werk, waarbij extra ‘ s hetzij op basis van de kostprijs, hetzij op basis van een overeenkomst op basis van extra-per-extra worden vastgesteld. Schrappingen uit de oorspronkelijke omvang van het werk moesten worden berekend op basis van de contractuele formule van de postkosten in de offerte verminderd met 25 procent.

het gerecht oordeelde dat het Contract duidelijk was: de partijen kwamen een vaste prijs overeen voor de gespecificeerde omvang van het werk. Of de aannemer winst maakte of geld verloor was irrelevant. De opdrachtnemer was niet verplicht de werkelijke kosten bekend te maken.

het Contract voorzag in de mogelijkheid dat de eigenaar items toevoegt of verwijdert uit het werkterrein en specificeerde de methode voor het berekenen van de prijs van extra ‘ s en het in mindering brengen van de prijs van items geschrapt uit de vaste prijs overeenkomst. In het Contract werd specifiek vermeld:

Extra ‘ s moeten worden berekend op basis van de kosten vermeerderd met 17% of op basis van een forfaitair bedrag dat vooraf door beide partijen moet worden overeengekomen en na voltooiing moet worden betaald, verminderd met 10% achterstalligheid.

schrappingen worden berekend op basis van de kosten, verminderd met 25% en verminderd van de desbetreffende of volgende geplande betaling.

twee van de extra ‘ s in kwestie werden aangerekend op basis van de kosten vermeerderd met 17% in plaats van op basis van een forfaitair bedrag, omdat de contractant de omvang van de werkzaamheden niet vooraf kon bepalen. Een van deze figuranten betrof het opgraven van een verborgen fundering. De omvang van de vereiste opgraving was onbekend omdat de grootte van de verborgen fundering onbekend was.Het is interessant dat de eigenaar in het Contract ook 25% van het oorspronkelijke bedrag moest betalen dat was toegewezen aan items die buiten het bestek van het werk vielen. De Verklaring van de contractant voor deze clausule was dat, hoewel een eigenaar van gedachten kan veranderen of kan besluiten een andere contractant in te huren voor een bepaald artikel of bepaalde artikelen, het op een gegeven moment, als te veel artikelen worden verwijderd, misschien niet de moeite waard is om het project uit te voeren. Deze clausule werd gehandhaafd en bindend voor de eigenaar.

conclusie

bouwcontracten met vaste prijs kunnen voor aannemers een doeltreffend instrument zijn om hun diensten aan huiseigenaren te verkopen die op zoek zijn naar prijszekerheid. De veranderende aard van de meeste projecten kan echter aanzienlijke hindernissen creëren voor aannemers om door te springen om hun klanten tevreden te stellen en de winstgevendheid te behouden.In zijn beroemde lied “Changes” schreef David Bowie de regel “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Door in een contract met een vaste prijs specifieke mechanismen op te nemen om toevoegingen of schrappingen uit het werkterrein aan te pakken, kunnen aannemers effectief geconfronteerd worden met de soms vreemde en vaak onvoorziene veranderingen die zich tijdens een project voordoen.Dit artikel is geschreven door Ian Moes en Jay Spiro, advocaten die bouwrecht uitoefenen bij Kuhn LLP. Dit artikel is alleen bedoeld als een leidraad en kan niet elke situatie behandelen. Het is belangrijk om juridisch advies te krijgen voor specifieke situaties. Als u vragen of opmerkingen heeft over deze zaak of andere bouw-of handelsrechtelijke zaken, neem dan contact met ons op via 604-684-8668.