het witwassen van geld op de vastgoedmarkt

het witwassen van geld via onroerend goed is een groot probleem, vooral in Londen.

als u een advocaat bent die betrokken is bij onroerendgoedtransacties, heeft u verplichtingen onder de regelgeving inzake witwassen van geld, financiering van terrorisme en overmaking van geld (informatie over de betaler) 2017 naar:

• Identificeer en verifieer de identiteit van uw cliënt
• Identificeer en onderneem redelijke stappen om eventuele uiteindelijk begunstigden van uw cliënt
• te verifiëren informatie verkrijgen over het doel van de zakelijke relatie van de cliënt met u

de laatste vereiste houdt meer in dan alleen te ontdekken dat een persoon een onroerend goed wil verkopen. Het omvat kijken naar alle informatie in de retainer en beslissen of het in overeenstemming is met een wettige transactie of niet. Dit kan inhouden dat onafhankelijk wordt vastgesteld of de klant de eigenaar is van het onroerend goed dat hij wil verkopen.

zorg ervoor dat u de houder in de gaten houdt om alert te blijven op verdachte omstandigheden die kunnen wijzen op het witwassen van geld.

voor meer informatie over uw verplichtingen onder de MLR 2017, Lees de Anti-witwasrichtlijn van de Legal Sector Affinity Group voor de juridische sector en onze praktijknota over hypotheekfraude.

waarschuwingstekens voor het witwassen van geld

waarschuwingstekens voor het witwassen van geld via de vastgoedmarkt omvatten::

• cash-alleen kopers
• een ongewone verkoopprijs
• de koper proberen te misleiden, een geldschieter, bijvoorbeeld door het overdrijven van de verkoopprijs
• betalingen uit een aantal verschillende personen of bronnen
• de middelen van een persoon en de registratie in een andere persoon ‘ s naam
• fondsen die door onbekende derden
• transacties met genomineerde bedrijven of meerdere eigenaars
• plotselinge of onverklaarbare veranderingen in de eigendom
• directe betalingen tussen kopers en verkopers

Zie onze praktijk let op hypotheekfraude voor meer informatie.

de naleving van het witwassen van geld regelgeving

Bij de uitvoering van onroerend goed transacties, zijn er verschillende stappen die u kunt nemen om ervoor te zorgen dat u voldoet aan de:

• MLR 2017
• Opbrengst van Crime Act 2002
• Terrorism Act 2000

Weten uw klanten

Zorg ervoor dat u zeker weet dat uw klant is wie ze zeggen te zijn. U kunt uw cliënt verdere vragen stellen als:

• hun houding is ongebruikelijk-ze zijn bijvoorbeeld ongeïnteresseerd, geheimzinnig of vaag
• ze staan te popelen om een snelle transactie aan te gaan
• ze vragen om belangrijke wijzigingen halverwege een transactie

het is belangrijk om te weten welke documenten u kunt accepteren als bewijs van identiteit. U moet ook overwegen om een elektronische verificatieoplossing van derden te gebruiken.

zorg ervoor dat uw client begrijpt wat u vraagt en waarom u dat vraagt. Update uw klant care informatie zodat mensen weten wat ze kunnen verwachten.

Download onze brochure om u te helpen uw cliënten snel te informeren over uw witwasverplichtingen

inzicht in de transactie

bij vastgoedtransacties zijn er vaak complicaties, dus zorg ervoor dat u:

• het soort transactie
• het betrokken risico
• het beleid en de richtlijnen van uw onderneming

wees niet bang om vragen te stellen aan uw cliënt. Als u nog steeds niet tevreden bent, vraag dan uw leidinggevende of een senior in uw bedrijf om advies.

zorg ervoor dat u de risico ‘ s gedurende de hele transactie blijft beoordelen.

Identificeer de bron van fondsen

vraag uw cliënt de bronnen van hun fondsen toe te lichten en controleer of de verklaring geldig is.

onthoud dat betalingen via het reguliere banksysteem niet noodzakelijk schoon zijn. Zorg ervoor dat uw informatie over de bron van de fondsen in overeenstemming is met uw kennis van de klant en hun risicoprofiel.

voor meer informatie, zie paragraaf 2.4 van de antiwitwasrichtlijn voor de juridische sector.

Houd een record

zorg ervoor dat u notities maakt wanneer u met een client praat. Dit zal u helpen om eventuele problemen of inconsistenties die u nodig heeft om verder te kijken te identificeren.

zie onze toptips voor conveyancers voor het naleven van de anti-witwasregelgeving (PDF 116 KB)

melding van verdachte activiteiten

als u weet of vermoedt dat er sprake is van een witwasdelict, moet u dit melden aan de Money Laundering Reporting Officer (MLRO) van uw bedrijf.

Als u de MLRO bent en u weet of vermoedt dat er sprake is van een misdrijf tegen het witwassen van geld, dient u een verdachte activiteitenrapport (Sar) in te dienen bij het National Crime Agency.

u dient echter geen SAR in te dienen indien de informatie die aanleiding geeft tot uw vermoeden of kennis onder het legal professional privilege (LPP) valt, tenzij de uitzondering inzake criminaliteit/fraude op LPP van toepassing is.

voor meer informatie over het indienen van een SAR, zie de hoofdstukken 6 en 9 van onze leidraad ter bestrijding van het witwassen van geld.

u kunt ook vertrouwelijke informatie openbaar maken indien dit redelijkerwijs noodzakelijk is om uzelf te verdedigen tegen een strafrechtelijke aanklacht of civiele vordering door uw cliënt, of om uzelf te verdedigen indien uw gedrag wordt onderzocht door de Solicitors Regulation Authority (SRA) of het Solicitors Disciplinary Tribunal.