inventaris opmaken

Hoe moet een inventaris opmaken?

dit is onze gids over het opstellen van een inventaris van onroerend goed van verhuurders. Het opstellen van een inventaris van onroerend goed dat uiteindelijk kan beschermen uw huur storting aan het einde van de huurovereenkomst is niet moeilijk, maar het vereist en begrip van de huur storting wetgeving en zorgvuldige voorbereiding en het opstellen van een schema van de staat van uw huurwoning aan het begin van de huurovereenkomst.

Wat is het verschil tussen een inventaris en de staat van de inventaris?

een inventaris van onroerend goed is de catalogus van een huurwoning en de gehele inhoud ervan. Het schema van conditie is een verslag van de toestand van al deze items. Meestal worden de inventaris en schema voorwaarde gecombineerd in een enkel rapport, dus daarom aangeduid als een van beide, of beide.

een inventaris / schema van toestand heeft verschillende functies:

• het is een catalogus van het verhuurde onroerend goed
• het registreert de staat van het onroerend goed en alle items die zijn opgenomen in de huurovereenkomst
• het maakt deel uit van de juridisch bindende overeenkomst die is vastgelegd in de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder.

Verhuurdersverzekering-professionele tarieven – directe offertes

Waarom is het belangrijk om een inventaris / conditio sine qua non op te stellen?

vóór de invoering van de Huurdeposito-regeling, die werd ingevoerd door de huisvestingswet van 2004, namen veel verhuurders geen moeite om een inventaris van onroerend goed op te stellen, of als ze dat wel deden, waren het een paar gekrabbelde briefjes op een stukje papier. Het feit was, voorafgaand aan de huurovereenkomst storting regeling verhuurders waren vrij om zowel ‘rechter en jury’ als het ging om het terugbetalen van een huurder storting. De huur borg werd gehouden door hen en als de huurder niet graag dan zouden ze moeten komen en krijgen. De macht lag in de handen van de huisbaas.

het wil niet zeggen dat huurders geen corrigerende maatregelen hadden. Als een huurder voelde zich gekwetst met een verhuurders beslissing over hoeveel van hun storting ze terug te krijgen, onder de pre April 6 2007 systeem waren ze in staat om de verhuurder naar de rechter te brengen om te betogen dat ze dachten dat ze onredelijk waren het inhouden van hun storting. De rechter zou dan beslissen over de verdiensten van de huurders vorderingen. Echter, de’ gedoe ‘ en het ongemak voor de huurder van het uitvoeren van dit door, betekende dat in de meeste gevallen huurders niet de moeite om zaken verder te nemen, vooral als relatief kleine bedragen waren betrokken.

de Huancydeposito-regeling (TDS) en het effect ervan op vastgoedinventarissen

de Huancydeposito-regeling (TDS) heeft de knusse amateurbenadering voor het opstellen van een vastgoedinventaris op verschillende manieren gewijzigd:

1. De verhuurder controleerde niet langer de deposito ‘ s

2. Huurders zijn aangemoedigd om te nemen op de verhuurder als ze denken dat ze zelfs een kans op het winnen van het argument over een aanbetaling claim. Het aantal gevallen waarin de huurder de gehele of gedeeltelijke inhouding van zijn huurwaarborg

betwist, is sterk toegenomen. De inventaris van het onroerend goed is het belangrijkste document geworden om de staat van het onroerend goed te bewijzen voordat een huurder verhuist naar

4. De wijze van beoordeling van geschillen over de borg van een huurder is veranderd. In plaats van dat zaken door de rechter worden opgelost, worden ze meestal door onafhankelijke arbiters beslist. Arbitrage wordt over het algemeen gezien als minder contradictoir en meer bepaald door een gerechtelijke procedure dan de rechtbanken.

door de regeling Huurdeposito ‘ s is de macht over het deposito van de huurder verschoven van de verhuurder. Dit heeft het belang van het maken van een duidelijke en nauwkeurige registratie van een huurwoning getransformeerd. Een goed voorbereide inventaris met een accurate registratie van de staat moet worden gemaakt bij zowel de ‘check in’ en ‘check out’ van een huurovereenkomst.

moet u uw eigen inventaris opstellen?

de overgrote meerderheid van de verhuurders die hun huurwoningen beheren, stelt hun eigen inventaris op. Het is geen ‘raketwetenschap’. Het maken van een grondige inventaris kost echter wel enige tijd.

een verhuurder moet grondig en methodisch zijn, en het hebben van een goed uitgewerkt pro-forma inventarisformulier helpt bij het voorbereidingsproces door duidelijk de belangrijkste gebieden aan te geven die door verhuurders moeten worden gedekt.

onze gratis property management software biedt een op maat gemaakt formulier dat gebruikers kunnen gebruiken en aanpassen aan hun eigen specifieke eigenschappen, de gegevens worden vervolgens opgeslagen en klaar om te worden bewerkt voor de volgende keer – lees hier meer – Gratis property Inventory Form Software.

afhankelijk van de grootte van een huurwoning duurt een grondige inventaris minimaal een uur. Een haast tien minuten werk, zal waarschijnlijk niet goed genoeg zijn om de bewijslast te voldoen in een huurovereenkomst borg geschil. Onlangs meldde een advocaat die regelmatig optreedt voor verhuurders dat 1 op de 50 inventarissen van een adequate standaard zijn om ‘op te staan’ in de rechtbank. Wees gewaarschuwd.

verhuurders die geen inventaris willen opmaken

er zijn twee manieren om het inventarisvoorbereidingsproces te vermijden.

Ten eerste, als het onroerend goed volledig wordt beheerd door een agent, moeten de inventarisaties en de daaropvolgende “check-out” door hen worden uitgevoerd als een van hun beheerstaken. Dit zal uiteraard een verhuurder tijd besparen. Het zal ook betekenen dat als er problemen zijn met de conditie of netheid van het pand; de agent moet deze corrigeren en gebruik maken van de borg geld om deze kosten te dekken voordat het saldo terug te geven aan de huurder.

bij het in dienst nemen van een agent moet men zich ervan bewust zijn dat deze wettelijk als vertegenwoordiger van de verhuurder optreedt. Dit betekent dat terwijl zij de storting geld kunnen houden, wettelijk is het nog steeds de verantwoordelijkheid van de verhuurder en als de agent gaat failliet of loopt met het geld, de verhuurder heeft nog steeds de huurder hun storting terug te betalen. Huurders die juridische stappen ondernemen om hun geld terug te krijgen zijn gericht om het te nemen tegen de verhuurder, omdat rechters hebben geoordeeld dat er geen privity van contract tussen de agent en huurder.

daarom is het zo belangrijk dat verhuurders er altijd voor moeten zorgen dat een verhuurmakelaar zijn deposito ‘ s op een trustrekening houdt of lid is van een geschikt obligatieregeling zoals die van de Association of Residential Letting Agents (ARLA). Op deze manier moet de agent gaan buste de borg geld zal altijd beschikbaar zijn voor de verhuurder om de huurder terug te betalen met.

de tweede manier om een inventaris op te maken is door een gespecialiseerde Inventarismedewerker in dienst te nemen. Voor een lijst van inventarisklerken bezoek de Vereniging van onafhankelijke Inventarisklerken (AIIC). of bekijk onze inventaris Links pagina. Deze personen voeren het hele proces voor u uit; ze kunnen ook de mid huancyinspectie doen, evenals de laatste ‘check out’. Het nadeel van deze dienst is dat het niet goedkoop. De kosten van een check-in en check-out lopen tot ongeveer £100-140 elk voor een standaard 2 bed flat. Deze kosten variëren, afhankelijk van de grootte van het pand en de oppervlakte van het land (Londen zal de duurste zijn).

hiervoor zal een verhuurder het gevoel hebben dat de inventaris professioneel en volledig is gedaan. Het is mogelijk om de kosten van deze dienst door te berekenen aan de huurders. Dit is vrij gebruikelijk wanneer een agent wordt gebruikt. Er zijn echter geen harde en snelle regels en de agent kan ook de kosten van deze dienst door te geven aan de verhuurder. Het is daarom belangrijk voor een verhuurder om duidelijk te zijn vanaf het begin over wat hun verhuur-en beheerkosten omvatten voordat u zich aanmeldt voor hun service.

gratis Inventarisatieformulier voor onroerend goed

een handleiding voor het opstellen van een inventaris van onroerend goed

het belangrijkste aan het opstellen van een inventaris is een eenvoudig systeem te hanteren, zodat het gemakkelijk kan worden onthouden en gerepliceerd. Dit zorgt ervoor dat de verhuurder consistente resultaten behaalt. Bij het ontwikkelen van uw systeem ervoor zorgen dat de inventaris die het produceert is:

• besteld-op deze manier bij het voorbereiden van het een verhuurder is minder kans om dingen te missen en ook dat iedereen die het leest gemakkelijk de inhoud kan volgen.
• uitgebreid-vergeet niet dat dit zal zijn de inventaris is een referentiedocument indien een geschil een stijging en zou kunnen eindigen voor de rechter
• verifieerbaar – de nauwkeurigheid kan worden overeengekomen door iedereen met weinig of geen toevoegingen of wijzigingen.
• geschreven in gewoon Engels-dus het is gemakkelijk te lezen en te begrijpen. Dit zal helpen de verhuurder moet de zaak naar de rechter wanneer een duidelijk geschreven ondubbelzinnig verslag meer geloofwaardigheid dan een waar een huurder zou kunnen beweren dat ze niet zeker waren wat ze ondertekenden. Dit zou geen verdediging moeten zijn, maar rechters zijn slechts mensen.

de beste manier om voorraden te produceren die aan de hierboven vermelde hoofdpunten voldoen, is door elk onroerend goed in een reeks ruimten te verdelen. Dit is grotendeels rechttoe rechtaan; bijvoorbeeld de meeste woningen zullen een keuken, woonkamer, slaapkamers, enz. Maar een verhuurder zal ook moeten categoriseren sommige delen van het pand als een kamer, zoals gangen, een serre, tuinen, garages, enz. Zodra u een lijst van deze kamers hebt opgesteld, is het een geval van het onderverdelen in een reeks van onderdelen. Wanneer deze onderdelen eenmaal gecategoriseerd zijn, zal een algemeen kader worden opgebouwd.

De standaard onderdelen gebruikt in de Eigenschap Hawk inventaris zijn als volgt:

• Deuren
• Floor
• Muren
• Plafond
• verlichtingsarmaturen
• Hout werk
• Apparaten
• Windows
• Verwarming
• Electricals
• Meubels

naast de standaard onderdelen elke kamer is mogelijk afzonderlijke onderdelen specifiek naar die ruimte; deze moeten ook worden genoteerd. Zodra al deze onderdelen zijn opgenomen, is de volgende fase het opnemen van items die geen armaturen of hulpstukken zijn. Dit is vooral belangrijk en tijdrovend wanneer een woning wordt gemeubileerd. In dit geval zal het nodig zijn om elk geleverd artikel op te schrijven. Zodra dit is gedaan, zult u een volledige inventaris hebben.

de volgende fase is het voltooien van het zogenaamde conditieschema. Dit kan gelijktijdig met de inventaris worden uitgevoerd. Het doel van het proces is om de toestand van elk onderdeel op te merken.

bijvoorbeeld, in het geval van de lounge onder het component deel van de deuren zou u het feit dat er twee deuren, nieuw wit geschilderd met chromen handgrepen noteren. Dit deel van het proces is vooral belangrijk omdat als ik ga om later te bespreken is het geschillen over de toestand van items en wat is ‘eerlijke slijtage’ die het meest voorkomende zijn. Dit aspect is veel moeilijker te bewijzen dan het verwijderen van een item en het is eerlijk om te zeggen dat rechters vaak de kant van de huurder, tenzij de verhuurder overtuigend kan bewijzen dat het was nieuw of in goede staat. Dit benadrukt het belang van het behoud van ontvangsten niet alleen voor fiscale doeleinden, maar ook in het geval van een meningsverschil met uw huurder resulterend in arbitrage of gerechtelijke actie waarbij u dan de staat van uw woning te bewijzen bij ‘overdracht’.

veel inventarismedewerkers gebruiken een reeks afkortingen om het proces te versnellen. Dit is prima mits een volledige lijst van termen bij de inventaris wordt gevoegd. Hoewel afkortingen nuttig zijn, kunnen ze ook verwarrend zijn voor de huurder die het rapport moet verifiëren zodra het is voltooid.

de belangrijkste dingen die een verhuurder moet verzekeren zijn::

• dat er een adequate beschrijving van elk item is zodat ze kunnen worden geverifieerd
• dat een nauwkeurige conditio sine qua non bij elk onderdeel item

een verhuurder moet ten koste van alles dubbelzinnige taal vermijden, zoals “vlekkeloos schoon” of emotionele taal, zoals “mooie open haard”. Houd beschrijvingen kort en feitelijk.

als een verhuurder deze richtlijnen volgt, dan moet hij eindigen met een uitgebreide schriftelijke inventaris en een schema van de staat die u dan zal dekken voor alle eventualiteiten

fotografische & video bewijs vs schriftelijke inventarissen

het zou kunnen lijken dat met de komst van camera ‘ s op mobiele telefoons en goedkope videotechnologie dat het gebruik van een schriftelijke inventaris enigszins verouderd is geworden. Zeker nu is het een geval van de verhuurder gewoon snapping een paar foto ‘ s van de staat van uw vastgoedbelegging; immers ‘foto’s spreken luider dan duizend woorden’. Dus hoe belangrijk zijn beelden voor een inventaris van onroerend goed?

helaas zijn de zaken niet zo eenvoudig. Voor een begin om deel uit te maken van de inventaris voor bewijskrachtige doeleinden foto ‘ s moeten overtuigend worden bewezen en goedgekeurd door alle partijen bij het begin. Dit moet gebeuren door verhuurder / agent en huurders ondertekenen twee exemplaren van alle items (elk houdt een set) of elke partij ondertekenen afzonderlijke volledige sets, die vervolgens worden uitgewisseld bij voltooiing (verlening van verhuur)- net als overdracht/duplicaat of lease/tegenhanger. Als alternatief is het mogelijk om sets in de huurovereenkomst op te nemen. In dit geval, de verhuurder moet een extra clausule te lezen iets als, “de verhuurder en de huurder overeenkomen dat de bijgevoegde tonen de staat en de toestand van de as bij het begin van de huurovereenkomst.”

dit alles klinkt niet al te problematisch. Dit is totdat u een van de praktische problemen in verband met fotografisch bewijs overwegen. Overweeg voor een moment hoeveel individuele foto ‘ s nodig zouden zijn om een volledige dekking van een hele woning. Zelfs voor een relatief kleine twee bed plat het aantal kan gemakkelijk strekken in de honderden. De huurder wordt dan geconfronteerd met de ongelooflijk moeizame proces van het controleren van de waarheidsgetrouwheid van elk paar foto ‘ s en contrasigning ze allemaal op move-in dag. Daarnaast zijn er de praktische problemen van foto ‘ s & video die voldoende duidelijk zijn om dingen zoals slijtplekken of vuil te laten zien. Natuurlijke verlichting zal over het algemeen moeten zeer goed zijn om deze te laten zien. Het probleem is, tenzij het natuurlijke licht goed is, de flits verbleekt meestal beelden, samen met eventuele’ nuances ‘ van vuil. Als u de verhuurder heeft dan om elke foto te beoordelen en vervolgens de balans aan te passen, blootstelling etc, ze zullen er voor uren-Ik spreek uit ervaring. Ook de verhuurder moet ervoor zorgen dat er een papieren datum op elk van de foto ‘s die belangrijk zijn bij het controleren wanneer de foto’ s zijn genomen. Anders zou de huurder een verdediging kunnen gebruiken dat de foto ‘ s zijn genomen op een moment voorafgaand aan hun bezetting.

juridisch is zowel fotografisch als video-bewijs toelaatbaar voor de rechter. Een van de problemen van het gebruik ervan is het vaststellen van hun authenticiteit, d.w.z. toen ze werden genomen en dat ze niet zijn gemanipuleerd. Daarom, wanneer video of een elektronische kopie van een verzameling foto ‘ s wordt genomen op een CD of DVD dan wordt u geadviseerd om dit op een CD-ROM te schrijven. Deze schijven kunnen niet worden herschreven of gemanipuleerd met eenmaal geschreven wat belangrijk is bij het verifiëren van het bewijs. Een verhuurder moet ervoor zorgen dat wanneer een papieren kopie wordt gemaakt dat ze de huurder er een geven en ze laten ondertekenen om te bevestigen dat ze deze hebben ontvangen en akkoord te gaan met de inhoud.

het resultaat is dat fotografisch en video-bewijs niet het wondermiddel is dat het aanvankelijk zou kunnen suggereren. Dit verklaart waarschijnlijk waarom de adoptie ervan door verhuurders en agenten tot op heden slechts beperkt is. De realiteit is dat verhuurders zich moeten concentreren op het waarborgen van een accuraat geschreven wordt voorbereid en ondertekend door alle partijen. Fotografisch bewijsmateriaal waar het wordt gebruikt, wordt waarschijnlijk het beste selectief en in combinatie met een gedetailleerde schriftelijke inventaris gebruikt om de inhoud ervan te ondersteunen en te benadrukken.

de “check-in” inventaris van onroerend goed

de check-in vindt plaats op het moment dat de huurovereenkomst is overeengekomen en de verhuurder in staat is de sleutels te overhandigen. Het is het proces waarbij de huurder en verhuurder / agent die een volledig voorbereide inventaris / verklaring van de staat moet hebben, moet de netheid van het pand overeen te komen en de details van de inventaris te bevestigen. Het proces omvat een rondleiding door het pand. Indien er verschillen zijn tussen de oorspronkelijke inventaris, moeten deze worden genoteerd. Zodra een aanvaardbaar exemplaar is opgesteld, moeten verhuurder en huurder het ondertekenen en dateren om te erkennen dat het document een eerlijke weergave van de feiten is. De inventaris maakt dan deel uit van de voorwaarden van de huurovereenkomst. Wanneer het om foto ‘ s gaat, moeten deze worden ondertekend en gedateerd of worden aangeduid als een clausule in de huurovereenkomst.

tussentijdse inspectie van een huurovereenkomst

de tussentijdse inspectie wordt uitgevoerd door de verhuurder of zijn agent ongeveer halverwege de huurovereenkomst om ervoor te zorgen dat het onroerend goed wordt onderhouden. Over het algemeen is het een kort bezoek en de verhuurder of agent moet de overeengekomen inventaris gebruiken om het pand te controleren dat een onredelijke hoeveelheid schade niet is opgetreden en dat het pand wordt schoongemaakt. Het kan ook een nuttige manier zijn om de verhuurder uit te vinden over eventuele kleine problemen met de woning die de huurder niet heeft gemeld. Op deze manier moeten de verhuurders in staat zijn om preventieve actie te ondernemen om een probleem aan te pakken voordat het te ernstig wordt. De eerste tussentijdse inspectie is ook een manier om de verhuurder te controleren op de huurder en het maken van een oordeel over de vraag of ze blij zijn voor de huurovereenkomst te blijven of dat ze willen overgaan tot de uitgifte van een artikel 21 kennisgeving vereist bezit.

de “check out” en uw inventaris

dit is de laatste fase van elke huurovereenkomst en het moment waarop de voordelen van een goed voorbereide inventaris duidelijk worden. Het kan zijn dat er vele maanden zijn verstreken sinds het begin van de huurovereenkomst, wat betekent dat, tenzij u Gezegend bent met een fotografisch geheugen, de oorspronkelijke staat van het pand op het moment van de ‘check-in’ waarschijnlijk ‘hazey’ is op zijn best. De verhuurder moet regelen om te voldoen aan de huurder bij het pand te gaan door de inventaris van het onroerend goed en controleer de staat op het moment dat ze klaar zijn om te verhuizen. Zorg ervoor dat u uzelf voldoende tijd geeft om een grondige inspectie uit te voeren. Gebruik een kopie van de originele inventaris van onroerend goed om een item van schade of netheid noteren. De verhuurder moet voorzichtig zijn om nauwkeurige en grondige notities te maken als deze deel van uw zaak zou kunnen vormen als er een geschil ontstaat en ga naar de rechter of arbitrage.

het identificeren van vervangende artikelen in een huurwoning

het is helaas niet ongewoon dat huurders een aantal van de kleinere artikelen van de geleverde meubels (gordijnen, lampenkappen, kussens, bijvoorbeeld) ruilen voor hun eigen. Ik heb hier geen probleem mee zolang de huurder deze items aan het einde van de huurovereenkomst terugzet. Wat verhuurders niet willen is dat de huurder hun ‘rommel’ ruilt met jouw goede spullen. Daarom is het zo belangrijk bij het opstellen van de inventaris om elk item volledig te beschrijven, met vermelding van kleurgrootte, model en serienummers, waar mogelijk
Even code Markeer uw items met bijvoorbeeld een unieke onuitwisbare markering.

het identificeren van extra items in een huurwoning

het verkrijgen van ongewenste “spullen” is soms meer een probleem dan het verliezen van items of het laten vervangen door minderwaardige goederen. Mijn ervaring met name met studenten en deelgenoten is dat huurders kunnen gebruiken bewegen als een kans om hun ongewenste bezittingen weg te gooien. Ik weet zeker dat ze denken dat ze erg genereus zijn en als je een fervent ‘car booter’ bent, kan het een continue toevoer van heerlijke ‘bric-a-brac’bieden. Helaas ben ik niet, en het is zeer tijdrovend en duur om zich te ontdoen van items; vooral Grotere zoals meubels en apparaten. Lokale overheden zullen over het algemeen nemen grote binnenlandse items weg voor een kleine vergoeding van ongeveer £15; maar waarom zou je moeten organiseren en betalen voor het verwijderen van andermans afval! Ik had een recente zaak waarbij een huurder me hun auto achterliet. Kijk vooral uit voor spullen die worden achtergelaten in de kelder, zolder en garage. Dit zijn allemaal handige schuilplaatsen die vaak worden gebruikt door huurders om hun ongewenste schat te dumpen. Mijn advies aan verhuurders is, ga niet akkoord met de ‘check out’ totdat het pand is ‘volledig’ vrijgegeven naar uw tevredenheid.

het is niet nodig dat de huurder aanwezig is bij het opstellen van de “check out”. Sommige verhuurders of agenten eigenlijk liever dit het geval te zijn, omdat het hen in staat stelt om zich te concentreren op het nemen van nauwkeurige en onbevooroordeelde notities zonder rechtstreeks te antwoorden aan de huurder.

de ingevulde “check out” – verklaring kan dan aan de huurder worden overgemaakt of er kan een later akkoord worden gesloten om hem te ontmoeten om het door te nemen als er meningsverschillen zijn. Anders kan de huurder een ondertekende kopie van de ‘check out’ verklaring terugsturen. Het nadeel van deze twee fasen aanpak is dat het meer tijdrovend als het vereist dat de verhuurder of agent hebben om een extra reis te maken om de huurder te ontmoeten moet er een meningsverschil. Mijn advies zou altijd zijn voor een verhuurder om het eens te zijn met de ‘check out’ bij het pand en op de dag dat de huurder verhuist. Op deze manier verhuurders zijn ook meer kans om een ondertekend exemplaar van het terug te krijgen; dan als ze moeten vertrouwen op de huurders herinneren om het te posten aan hen. Als de huurder weigert om ter plaatse te tekenen en aan te dringen op meer tijd om het formulier te overwegen, dan kan dit een waarschuwing zijn dat ze een verklaring van verhuurders zullen betwisten. Dit moet een verhuurder vragen om ervoor te zorgen dat hun beschrijvingen volledig accuraat zijn en dat al het bewijs wordt verzameld en geverifieerd.

“eerlijke slijtage & scheur” tijdens een huurovereenkomst

de meest voorkomende meningsverschillen op het moment van uitchecken doen zich voor over het onderwerp wat “eerlijke slijtage” van een huurwoning is. Het is vrij eenvoudig om te beslissen of een badkamerkast aanwezig is of het fornuis werkt. Wat moeilijker en subjectiever is, is of de tekens op het slaapkamertapijt slechts een gevolg zijn van meerdere jaren gebruik of rode wijnvlekken van uitbundige partijen. Er is niets in de statuten dat “eerlijke slijtage” definieert; het begrip is te breed om in de wet te worden vastgelegd. De Association of Residential Letting Agents (ARLA) heeft echter een aantal nuttige richtlijnen voor haar leden over wat te overwegen bij het komen tot een visie op het. Deze zijn:

• de oorspronkelijke leeftijd, kwaliteit en staat van een item bij aanvang van de huurovereenkomst
• de gemiddelde nuttige levensduur / waardeverhouding (afschrijving) van het item
• het redelijkerwijs verwachte gebruik van een dergelijk item
• het aantal en de soort bewoners van het onroerend goed
• de duur van de bewoner

wettelijk mag een verhuurder niet eindigen; hetzij financieel of materieel in een betere positie dan hij was bij het begin van de huurovereenkomst of dan hij zou zijn geweest bij het einde van de huurovereenkomst tear’. Hieruit volgt (en is een gevestigde juridische grondbeginsel) dat een verhuurder niet het recht heeft zijn huurders de volledige kosten in rekening te brengen voor het hebben van een deel van zijn huurwoning, of een armatuur of fitting “teruggezet naar de staat die het was bij het begin van de huurovereenkomst.”Dit zou verbetering betekenen; passende rechtsmiddelen beschikbaar voor de verhuurder kan variëren van:

• vervanging van het beschadigde artikel indien het ernstig en ernstig beschadigd is na economisch herstel of indien de toestand het onbruikbaar maakt
• reparatie of reiniging
• compensatie voor vermindering van de intrinsieke waarde van het artikel of de verkorting van de nuttige normale levensduur

er bestaat een techniek om rekening te houden met eerlijke slijtage en ook verbetering te voorkomen en dit wordt “verdeling” genoemd. Verdeling is het proces van het opsplitsen van de kosten van ‘fair wear and tear’ in meetbare brokken, waardoor u een monetaire waarde kunt toewijzen aan items in wat een zeer subjectief proces kan lijken. Het is waarschijnlijk het beste te illustreren aan de hand van enkele zeer algemene voorbeelden:

1. Kleine schade aan een item, een kleine tot middelgrote vlek of teken op een tapijt of matras etc-misschien £15 – £35 bijvoorbeeld de kosten van een” spot ” schoon of, dit bedrag als bijdrage van de huurder aan een volledige schoonmaak van het hele item, of als compensatie voor de vermindering. Een kleine tot middelgrote chip of mark, krassen of branden op een keuken werkblad-misschien £5 – £25. Een verhuurder kan natuurlijk beslissen om een aankoop van een nieuw item, om een nieuw tapijt neer te zetten of een nieuwe keuken werkblad geïnstalleerd als ze willen, maar ze kunnen niet rechtmatig de huurder voor de volledige kosten. De kosten moeten volgens de hierboven genoemde beginselen worden verdeeld en over de partijen worden verdeeld. Bijv. kosten van nieuw tapijt £500-toegewezen £ 465 aan verhuurder, £35 aan huurder.

2. In de zeldzame gevallen waarin de schade (aan het werkblad/Tapijt/ matras/voorwerp enz.) zo groot of ernstig is dat het haalbare huurniveau/letbaarheid of de kwaliteit van het voorwerp wordt aangetast, kan vervanging het meest geschikte middel zijn en kunnen de kosten worden verdeeld volgens de leeftijd en de nuttige levensduur van het voorwerp. Hieronder is een voorbeeld van hoe dit kan worden berekend.

(a) kosten van soortgelijk vervangend Tapijt/post = £500-00
(b) werkelijke leeftijd van bestaand Tapijt/post = 2 jaar
(c) gemiddelde nuttige levensduur van dat type tapijt/Post = 10 jaar
(d) resterende levensduur van tapijt/post berekend als (C) verminderd met (b) = 8 jaar
(e) waardevermindering berekend als (a) gedeeld door (c) £50 per jaar
(F) redelijke verdeling kosten voor huurder berekend als (d) tijden (e))= £400.00

Wat gebeurt er als er een meningsverschil is over de huurovereenkomst?

voorafgaand aan de huurovereenkomst (TDS) zou de verhuurder of agent die de borg heeft, een aftrek toepassen om de kosten van de schade te dekken en vervolgens het saldo aan de ex-huurders terugbetalen binnen 10 werkdagen nadat de laatste “check-out” is voltooid. De huurder zou dan ofwel accepteren de verhuurders beslissing of de zaak aan de county court om het betwiste bedrag terug te vorderen. De TDS heeft dit veranderd voor huurcontracten gecreëerd na 6 April 2007. Raadpleeg het gedeelte over de Huurdeposito-regeling ( TDS ) voor gedetailleerde informatie over wat er nu gebeurt.