Marijuana Grow-op Houses-What You Need to Know When Buying A House-Cannabis & Hemp-Canada

hoewel het bezit van marihuana onder verschillende omstandigheden in Canada in 2018 werd gedecriminaliseerd, werden veel residentiële eigendommen, en ongetwijfeld nog steeds, gebruikt als “grow-ops” om marihuana te produceren.

huizen die werden gebruikt om marihuana te kweken, leveren vaak de volgende problemen op:

• elektrische systemen worden opnieuw bedraad en zijn niet veilig;
• vocht uit de marihuanaproductie kan leiden tot schimmel en verschillende gezondheidsrisico ‘ s; en
• de eigenschap kan worden gestigmatiseerd als een”grow-op” – Eigenschap en minder waard zijn.

wat kan een koper doen?

de koper van een woning zou er goed aan doen de verkoper te vragen of het pand vroeger als marihuana kweekbedrijf was gebruikt en in een koop-en verkoopovereenkomst voorwaarden op te nemen om zo veel mogelijk bescherming te bieden.

in Ontario bevatten veel vastgoedcontracten voor woningen een zogenaamde” illegale substanties clausule”, die gedeeltelijk luidt als volgt::

de verkoper vertegenwoordigt en garandeert … voor zover de verkoper Weet en gelooft, is het gebruik van de eigendom en de gebouwen en structuren er nooit geweest voor de groei of vervaardiging van illegale stoffen. Deze garantie zal blijven bestaan en niet fuseren bij de voltooiing van deze transactie.

casestudy

in het arrest Beatty / Wei heeft de Court of Appeal for Ontario de Betekenis van deze clausule onderzocht in het kader van een mislukte vastgoedtransactie. In dit geval hebben de verkoper en de koper gedateerd 15 mei 2016 (“de APS”) een koop-en verkoopovereenkomst gesloten voor een residentiële woning in Toronto.

de JP ‘ s:

• een aanbetaling van $ 30.000, 00 te betalen door de koper;
• een aankoopprijs van $916.000, 00; en
• een sluitingsdatum van 22 augustus 2016.

de APS bevatten ook de hierboven vermelde bepaling over illegale stoffen.Ongeveer een maand na de ondertekening van de APS, voerde de makelaar van de koper zoekopdrachten uit op het internet en kwam er informatie die suggereerde dat de eigendom van het onderwerp eerder een marihuana kweek was, wat werd bevestigd door de politie. De verkoper wist niet dat het onroerend goed eerder was gebruikt om marihuana te produceren (een aantal jaren voordat de verkoper het onroerend goed had gekocht). De koper weigerde de APS te sluiten en de verkoper verkocht het pand uiteindelijk voor $ 86.100, 00 minder dan de prijs in de APS. De verkoper en de koper hebben een procedure tegen elkaar aangespannen.

de vraag bij het Hof van beroep was of de koper het recht had zich terug te trekken uit de APS. Het Hof oordeelde dat de koper geen recht had om uit de AP ‘s te stappen en dat hij derhalve jegens de verkoper aansprakelijk was voor schade (dat wil zeggen 86.100, 00 Dollar, dat wil zeggen hoeveel minder geld het onroerend goed door de verkoper werd doorverkocht nadat de koper weigerde de AP’ s te sluiten).

de analyse van het Hof van beroep spitste zich toe op de formulering van de clausule inzake illegale stoffen en met name op het moment dat de garantie en de vertegenwoordiging van de verkoper effectief waren. Bij de herziening van de uitspraak van de lagere rechtbank oordeelde het Hof van beroep dat de garantie en vertegenwoordiging van de verkoper geldig was vanaf de datum van de APS (dat wil zeggen 15 mei 2016). Vanaf die datum wist de verkoper niet dat het pand eerder was gebruikt om marihuana te kweken. Het feit dat informatie aan het tegendeel werd ontdekt na 15 mei 2016 was relevant. De verkoper heeft zijn garantie en presentatie niet geschonden. De koper had derhalve geen recht om uit de overeenkomst te stappen en was derhalve jegens de verkoper aansprakelijk voor schade.

conclusie

hoewel dit resultaat voor de koper moeilijk kan lijken, is de redenering van het Hof van beroep volgens deze schrijver gezond en in overeenstemming met het gevestigde recht van contractuele interpretatie. Een koper die meer comfort zoekt in een realestate transactie kan verschillende voorwaarden onderhandelen, zoals een ongekwalificeerde vertegenwoordiging en garantie dat het pand nooit werd gebruikt om marihuana te produceren, of de optie om uit de deal te stappen als het voorafgaand aan de sluiting wordt ontdekt dat het pand werd gebruikt om marihuana te produceren. Het is niet ongewoon voor contracten te vereisen een “bring down certificaat” van de verkoper bij het sluiten van stating dat alle verklaringen en Garanties waar zijn.

uiteindelijk zijn contracten, met name die met betrekking tot de verkoop van grond, een kwestie van onderhandelen en toewijzing van risico ‘ s.Elke partij moet overwegen hoeveel of hoe weinig risico zij bereid is te aanvaarden en dienovereenkomstig handelen.

de inhoud van dit artikel is bedoeld als algemene leidraad voor het onderwerp. Specialistisch advies moet worden gevraagd over uw specifieke omstandigheden.