Meergezinsfinanciering en overdracht door de verkoper

overdracht door de verkoper. Zo simpel, zo welbespraakt. Zo vaak verpest. Dit artikel zal bespreken verkoper carryback vanuit de sell-side perspectief. De meeste kopers denken dat het verkrijgen van een verkoper carryback is een goede zaak.

de meeste verkopers zijn verward over de zaak; dus, af te zien van de’ overweging (als een verwarde geest zegt altijd nee – op alles). Als een verkoper, het dragen van een notitie vertegenwoordigt nog een instrument moet je een onroerend goed verkocht te krijgen. Het is de Be-all-best-all optie, maar een kans om u te helpen bij de verkoop van een actief wanneer de traditionele methoden tekort schieten.

er gaat niets boven een verkoop in contanten. Maar een deal die een verkoper carryback omvat, als het helpt om uw einde te voldoen, grotere doelen, en doelstellingen, is een kijkje waard. Van Nolo:

bij de financiering van de verkoper neemt de verkoper de rol van de geldschieter op zich. In plaats van het geven van contant geld aan de koper, de verkoper verlengt genoeg krediet aan de koper voor de koopprijs van de woning, minus eventuele aanbetaling. De koper en de verkoper ondertekenen een promesse (die de voorwaarden van de lening bevat).

in een wereld verdeeld in twee politiek, economisch, over beleid en premisse voor maatschappelijke vooruitgang-waarom praten over de eenvoudige dingen, zoals verkoper carryback financiering? Omdat verkoper-financiering is een verleiding om zelfs een cash koper.

vastgoedbeleggers leren al vroeg en vaak dat OPM (other people ‘ s money) er is om hen te helpen bij het opbouwen van hun fortuin. Deze “fortune builders” kopen en kopen meer op basis van leverage. Dit kaartenhuis heeft geen einde in zicht totdat het dat doet. Net als stoelendans, wanneer de muziek stopt, stopt het voor iedereen die het spel speelt. Dit is de reden waarom u, de verkoper, moet begrijpen het niveau van de risico ‘ s verbonden aan het terugdragen van een hypotheek.

Carbagagefinanciering

carbagagefinanciering door verkopers wordt “creatieve financiering” genoemd.”Het is niet zozeer creatief, maar niet-conform vanuit het perspectief van een geldschieter. De meeste mensen zijn zich ervan bewust dat als een verkoper carryback is betrokken bij een verkoop, de waarschijnlijke reden is dat conventionele financiering alleen niet de deal gedaan zou krijgen.

de carryback van de verkoper is er om u, de verkoper, te helpen de deal rond te krijgen. Als het je niet helpt, Doe het dan niet. Verkoper carryback door zijn aard is een hoog risico en bedoeld om transactioneel te zijn, wat betekent om te helpen bij het krijgen van de deal gesloten. Het is niet bedoeld als langetermijnfinanciering.

vaak is het doel de koper te helpen bij de volgende herfinancieringsgebeurtenis of de wederverkoop van het actief. Als verkoper verhoogt elke termijn langer dan vijf jaar uw risico verder. Van De Waarheid Over Hypotheek:

overdrachtsfinanciering door de verkoper is in principe wanneer een verkoper optreedt als bank of kredietgever en een tweede hypotheek op het eigendom draagt, die de koper elke maand betaalt samen met zijn eerste hypotheek. Het kan ook worden aangeduid als eigenaar financiering of verkoper financiering.

ik reed onlangs langs een nationale hamburgerketen die reclame maakte voor hun nieuwste tarief: een Turkse Jalapeno Burger. Dat is pas Creatief! Niet erg aantrekkelijk in mijn boek, maar creatief. Ongetwijfeld is dit aanbod het product van honderden uren marktonderzoek en smaaktests. Het werd waarschijnlijk eerst aangeboden in slechts een paar winkels. Als het Benen heeft, zal de winkel uitbreiding blijven.

goede ideeën worden getest en vervolgens over een markt uitgebreid. Maar elk goed ontwerp werkt niet overal, toch? Mensen aan de westkust eten aardbeien; mensen aan de oostkust eten kersen. Dit omwisselen zou velen verwarren.

hypotheekleningen worden op dezelfde wijze ontwikkeld; verschillende hypotheekleningen zijn bedoeld om transacties onder uiteenlopende omstandigheden te laten verlopen.

CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) is een relatief nieuw hypotheekproduct. De eerste tranche was niet een miljard dollar portefeuille, meer waarschijnlijk honderd miljoen, dan geknutseld met totdat levensvatbaar geacht om te verkopen aan institutionele beleggers.

hoe oud is de overdrachtsfinanciering door de verkoper? Waarschijnlijk dicht achter de oude mens creatie van taal toen de eerste Boer verkocht een ontwikkeld veld aan een ander in ruil voor een percentage van de gewassen (voor enige tijd – natuurlijk). Waarschijnlijker, na de uitvinding van het telraam bij het tellen van bonen getransformeerd van hobby naar beroep.

het huidige probleem met overdrachtsfinanciering door verkopers is dat de meeste kredietverlenende instellingen tegen secundaire financiering zijn. Kort gezegd, de meeste financiële instellingen zijn terughoudend om niet-institutionele secundaire financiering toe te staan. Mezzaninefinanciering is een uitstekende strategie voor kopers van commerciële deals om hefboomwerking te maximaliseren waar de eerste pandrechthouder betrokken is bij alle lagen die in de hypotheek worden verpakt.

een overdracht door de verkoper die werkt

een overdracht door de verkoper die werkt voor de verkoper is wanneer het eigen vermogen in de transactie gelijk is aan ten minste twintig procent (20%), en het door de verkoper teruggeboekte bedrag niet meer bedraagt dan een derde (33%) van de niet-achtergestelde hypotheekfinanciering.

voorbeeld: de uitoefenprijs is $1.000.000. Contante aanbetaling is $ 200.000, eerste hypotheek is 600.000 met een verkoper carry-back van $ 200.000.

Waarom is dit een redelijke seller-carryback deal structuur? Omdat het op zijn minst een verdedigbare positie is. Er is eigen vermogen achter de verkoper carryback en een beheersbare eerste hypotheek voor de verkoper carryback. Indien de verkoper deze positie moest afschermen, komt de hypotheekfinanciering die bij de initiatie van kracht was, overeen met zestig procent (60%) loan-to-value (LTV) van de oorspronkelijke aankoopprijs.

beschouw deze aanbeveling als een max-hefboomeffect en alleen voor inkomstenproducerende huurwoningen. Als de verkoper zou executeren, is er nu een bestaande hypotheek aan te pakken. Als er geen schuld eerder, de verkoper-nu eigenaar-moet deze schuld te beheren, ongeacht de huidige huurinkomsten.

een overdracht van de verkoper die niet werkt

een overdracht van de verkoper die niet werkt voor de verkoper, waarbij hetzelfde dollarbedrag wordt gebruikt als bij de vorige transactie:

slecht voorbeeld: de uitoefenprijs is $1.000.000. Cash aanbetaling is $ 100.000, eerste hypotheek is 800.000 met een verkoper carryback van $ 100.000.

in dit voorbeeld bevindt de overdrachtshypotheek van de verkoper zich in een precaire positie. De kans op afscherming van deze positie is onwaarschijnlijk, aangezien zelfs een succesvolle afscherming de oorspronkelijke verkoper opgezadeld laat met een onroerend goed dat tegen 80% van de verkoopprijs wordt gefinancierd.

wanneer een overdracht van de verkoper wordt overwogen, moet u ervan uitgaan dat u, de verkoper, de niet-achtergestelde financiering zult moeten uitsluiten. Hoeveel verkopers hebben de mentale uithoudingsvermogen om terug te nemen deze zelfde deal zeer levered hebben verkocht het actief? Heel weinig. Zo gaat de carry-back in rook op.

voor een doorgewinterde vastgoedinvesteerder zou dit “gewoon een andere transactie” kunnen zijn in het kader van de bedrijfsactiviteiten. Voor de niet-doorgewinterde, die door moeten gaan met afscherming om een secundair onderdeel van de financiering te beschermen die (door hen) als een waardevol goed wordt beschouwd, kan dit een levensgebeurtenis zijn. Zo ja, vermijd verkoper carryback financiering. Voor de doorgewinterde, volle kracht vooruit, en gelieve te overwegen de vuistregel hier gepresenteerd.

een andere” val “voor verkopers is wanneer de enige reden voor het gebruik van de carryback is om kredietrisico’ s die bij de koper zijn ontstaan, te overwinnen. Hier ligt de schaal van gerechtigheid in jouw handen. Een rechter zijn is echter geen excuus om verbrand te worden bij de transactie. “De bank” worden brengt alle rechten en privileges met zich mee om te moeten verzamelen. Weeg voorzichtig.

overdracht door Verkoper en grond

de enige manier waarop een overdracht door verkoper goed werkt voor de verkoper van grond is met eigen vermogen in contanten betaald aan de verkoper bij de sluiting en wanneer de enige hypotheek, na de sluiting, in handen is van de verkoper.

met een aanzienlijk eigen vermogen dat door de koper wordt aangeboden (d.w.z. een aanbetaling van 50% in contanten), kunt u overwegen de koper toe te staan een hypotheek te verkrijgen met een overdracht van een kleine verkoper. Zelfs dan, uw briefje is slechts een stuk papier met nominale waarde in het geval van beslag.

gebruikmakend van mijn voorbeeld van een verkoop van $1.000.000, als de verkoper een hypotheek van $100.000 tweede heeft achter een eerste hypotheek van $500.000 op een onroerend goed zonder inkomen (grond), is er weinig prikkel om door te gaan met afscherming. In het geval van een wanbetaling, moet de verkoper, indien succesvol, de schuld en schuld service zonder overeenkomstige inkomsten uit het onroerend goed.

weet dat carrybacks van de verkoper hun plaats hebben. Ze moeten niet de toonaangevende transactie soort keuze, maar ze kunnen helpen een verkoper redden van een deal die anders een verliezer zou zijn en/of het creëren van equity die anders helemaal zou verdwijnen. Herken het risico. Jaag niet onnodig op herstel in het geval van wanbetaling. Weet wanneer te folden en verder te gaan.