nieuws

in de twee weken aftellen naar Kerstmis een verrassend aantal mensen kiezen om te verhuizen. Elk jaar doen we er alles aan om dit te laten gebeuren. Sommige factoren, echter, zijn buiten onze controle, het weer is een van hen. Vorig jaar hadden we te maken met sneeuw en vrieskou. Deze week is de prognose zorgwekkend met hoge windvoorspelling. Na het zien van de foto ‘ s uit Schotland kunnen we alleen maar hopen dat de omstandigheden niet zo ernstig zullen zijn.

na harde wind hebben we meestal een vlaag van telefoontjes van klanten die vragen wie de hekken op hun eigendom heeft, wie verantwoordelijk is voor het plaatsen van ze back-up of vervangen, en kunnen we alstublieft hun ‘daden’ controleren voor het antwoord? Dit lijkt misschien eenvoudig, maar het antwoord is in feite zelden rechttoe rechtaan.

iedereen die een onroerend goed koopt, ontvangt gewoonlijk van ons een kopie van de eigendomstitel, alle documenten waarnaar in de titel wordt verwezen, het eigendomstitel-plan en een door de verkoper ingevuld vastgoedinformatieformulier. De titel kan informatie bevatten over de eigendomsgrens, maar meestal niet. De verkoper kan in het vastgoedinformatieformulier aangeven welke grenzen hij denkt te bezitten of onderhouden te hebben of ‘onbekend’antwoorden.

er is in ieder geval een onderscheid tussen ‘boundaries’ en ‘boundary features’. Het Kadaster titel plan zal de omvang van het onroerend goed afgeschermd met een rode lijn te tonen. Het is slechts op kleine schaal en zal geen grenskenmerken zoals hekken en muren tonen. De rode lijn op het titelplan toont alleen de algemene positie van de grens, en is niet exact. Je kon niet, bijvoorbeeld, door de schaal van het plan te vergroten, aantonen waar de werkelijke grens is. Dus het Kadaster titel plan zal niet helpen.

de titel hoeft geen grensinformatie te bevatten, en in veel gevallen zal er helemaal niets zijn. Als dit te vinden is het meestal waar onroerend goed is verkocht door ontwikkelaars. Meestal dan de ontwikkelaars plan zal gebruik maken van’ T ‘ markeringen die aangeven dat de grens met de ‘T’ markering geconfronteerd innerlijk behoort tot die eigenschap. Dit zou meestal worden gecombineerd met een verplichting om die grens te handhaven. Anders kan een verklaring worden opgenomen waarin staat dat bepaalde grenzen geacht worden gezamenlijk eigendom te zijn van Buren.

daarom kunnen wij u adviseren dat de titel een Akte bevat die verwijst naar een plan met ” T ” – markeringen erop. Is dat dan genoeg? Het kan zijn, maar niet noodzakelijk, want zelfs als de akte een verplichting bevat, in strikte wet bindt de verplichting niemand behalve de oorspronkelijke eerste koper. Dus als je denkt dat het aan je buurman is om het hek te vervangen of te repareren zoals het van hen zou moeten zijn, is er in de praktijk misschien niets wat je kunt doen om ze tot actie te dwingen.

ook de positie kan in de loop van de tijd zijn veranderd. Eigenaren en nieuwe eigenaren en hun buren hebben mogelijk niet de positie in de titel gevolgd toen het pand voor het eerst werd verkocht. Misschien hebben ze niet eens nagedacht over wat de ‘daden’ kunnen zeggen, of hebben ze gewoon hun eigen akkoord bereikt. Dus, als een hek werd opgericht en eigendom van No1 Jones Avenue, maar het hek ontplofte of viel in verval en de twee aangrenzende eigenaren kwamen samen en overeengekomen om de kosten van een nieuwe hek te delen, ongeacht wat er in de titel, dat hek zou gezamenlijk van hen zijn. Of als de eigenaar van No1 Jones Avenue weigert om iets te doen of te betalen voor iets en de aangrenzende eigenaar zette een nieuw hek (voor een rustig leven), dan is dit hek duidelijk van hen.

soms kan de exacte grenspositie door eigenaars worden verduisterd, bijvoorbeeld door andere kenmerken toe te voegen, zoals een heg aan de ene kant van een originele omheining, of door een andere omheining aan hun kant van de oorspronkelijke omheining op te zetten.

afgezien van de titel, Hoe zit het dan met het vastgoedinformatieformulier van verkopers? Kan dit helpen? De antwoorden van de verkopers kunnen een goede bron van informatie zijn. De vraag in de vorm is echter vrij breed en zonder nadere gedetailleerde schriftelijke informatie kan onduidelijk zijn, of het kan zijn dat de verkoper toch onbedoeld onjuiste informatie heeft gegeven.

het antwoord is dus om altijd de titel te controleren, en ook alle informatie die door de oorspronkelijke verkoper wordt verstrekt, maar niet om verrast te zijn als dit nog steeds onduidelijk is. Uiteindelijk is het een goed idee om met de betrokken buurlanden te overleggen/onderhandelen en overeenstemming te bereiken over een resultaat.