OFF-PLAN PROPERTY INVESTMENTS: An Advisory

inleiding

het is een oud adagium dat wanneer de deal te goed is, men altijd twee keer moet nadenken. We zijn momenteel bezig met een grote class action rechtszaak tegen een beruchte onroerend goed bedrijf in Kenia, dat zich voornamelijk richt op off-plan ontwikkelingen.

deze vastgoedonderneming heeft meerdere personen misleid om contracten te sluiten voor de aankoop van wooneenheden en grond. De nietsvermoedende leden van het publiek wisten niet dat het bedrijf de grond niet had gekocht, noch hadden zij met de grondeigenaar een juridisch bindende overeenkomst gesloten om het project van start te laten gaan. De voltooiingsdatum voor het project kwam en passeerde zonder enige activiteit op het land. De aard van het geschil leidde me ertoe om te overwegen het schrijven van een adviesartikel over off-plan investeringen in onroerend goed.

ten behoeve van onze lezers, laat ons definiëren wat een off-plan investering in onroerend goed werkelijk betekent. Een off-plan investering doet zich voor wanneer een investeerder geld belegt in een onroerend goed, of een project dat nog moet worden voltooid. Soms, een off-plan investeerder investeert in een project dat nog moet beginnen, bankieren op een belofte dat het project zal worden gestart en voltooid binnen een bepaalde duur.

mechanica van Off-Plan vastgoedinvesteringen

bij off-plan Investeringen voorziet de investeerder de onderneming van de middelen die nodig zijn om een vastgoedproject te starten en af te sluiten. Onroerend goed bedrijven zouden dan vertrouwen op het verzamelen van een groot aantal investeerders, om het kapitaal dat nodig is om een woningbouwproject te voltooien. Het is om deze reden dat u altijd zult merken dat de meeste off-plan investeringen zijn voor woonhuizen.

er is altijd een vermoeden dat wanneer veel mensen samenkomen en bijdragen aan een gemeenschappelijk huisvestingsproject, het risico over de grote groep wordt gespreid, waardoor de kans op verlies wordt geminimaliseerd en de kans op winst wordt vergroot.

juridische dynamiek waarbij vastgoedinvesteringen buiten het Plan vallen

alle vastgoedtransacties hebben betrekking op grond. Dus de verschillende wetten met betrekking tot land en het gebruik ervan moeten komen om te spelen. Bijvoorbeeld, volgens Artikel 23(3) van de Wet op het Contract Cap 23 wetten van Kenia, Alle contracten met betrekking tot de vervreemding van een belang in het land moet schriftelijk, ondertekend, en getuige door een persoon die aanwezig was tijdens de ondertekening van het contract.

de basisbeginselen van het contractenrecht zijn ook van toepassing op contracten voor de verkoop van grond. Er moet een aanbod zijn om te verkopen, dat moet worden aanvaard en een prijs betaald. Er moet ook een intentie zijn om een rechtsverhouding te creëren door de personen die bij de transactie betrokken zijn, en de personen moeten over de vereiste bekwaamheid beschikken.

een algemeen beginsel in de wet met betrekking tot overeenkomsten voor de verkoop van grond is dat de persoon die het onroerend goed verkoopt, de wettelijke eigendom van het onroerend goed moet hebben. Men kan niet geven wat men niet heeft (Nemo dat quon non-habet). Dit geldt ook voor off-plan projecten.

het is belangrijk dat iedereen die bereid is te investeren in off-plan vastgoedprojecten, zich ervan vergewist dat de grond waarin het project zal worden ondergebracht, op naam van de vastgoedonderneming staat. Sommige onroerend goed bedrijven zetten clausules in het contract die stellen dat het contract is “executorial” van aard. Zij doen dit als een middel om het publiek te ontwijken of zelfs te misleiden om contracten te sluiten voor de aankoop van grond en wooneenheden wanneer de grond niet eens is gekocht.

een executoriale overeenkomst is een overeenkomst voor de uitvoering van een toekomstige activiteit, niet voor de toekomstige eigendom van goederen. Bijvoorbeeld, als ik vandaag een contract met u sluit om morgen uw huis te komen schilderen, dan is dat een executoriale overeenkomst. Dat komt omdat ik vandaag verplicht ben om morgen een activiteit te doen.

ik kan echter niet wettelijk een contract met u aangaan om u morgen een auto te verkopen, als ik die auto niet heb.

bij het uitvoeren van due diligence moeten investeerders in off-plan vastgoedprojecten er dus zeker van zijn dat de onderneming die het perceel grond verkoopt, eigenaar is van het perceel waarop het project betrekking zal hebben. De bouw van de huizen kan uitvoerbaar zijn, maar het eigendom van het land moet actueel zijn.

staat van dienst van de vastgoedonderneming

alvorens een off-plan investering te doen, is het belangrijk om een historisch onderzoek te doen over de staat van dienst van de vastgoedonderneming. Heeft het bedrijf succesvolle projecten? Hoe lang duurde het om die projecten te voltooien? Zijn er ontevreden klanten van het bedrijf? Een goed onroerend goed bedrijf moet een record van tijdige levering van projecten hebben.

Projectafwerkingstermijnen

voordat een contract voor een off-planontwikkeling wordt ondertekend, moet een investeerder kunnen beoordelen of de in het contract gespecificeerde termijnen voor de oplevering van het project tot de voltooiing redelijk zijn. Sommige bedrijven voegen clausules in contracten voor de voltooiing van de ontwikkeling in minder dan 6 maanden. Als de deal te goed is, denk dan twee keer na.

projectfinanciering

een investeerder moet in staat zijn de kosten van investeringen in off-planontwikkelingen te vergelijken met die van de vastgoedonderneming, ten opzichte van de kosten van eigen aankoop en ontwikkeling van de grond. Als investeerder zal ik de kosten vergelijken van het kopen van een huis op een kwart hectare, met off-plan methoden, met het daadwerkelijk kopen van de grond tegen de huidige tarieven, en het bouwen van mezelf het huis. Als de kosten is sterk variant, het zou moeten leiden tot mij om verder te informeren.

gebruiker van de grond

een investeerder in off-plan ontwikkeling moet ook een due diligence onderzoek uitvoeren op de grond om de geregistreerde “gebruiker” van de grond te bepalen. De term “gebruiker” verwijst in dit geval naar de toegestane activiteiten op het land. De” gebruiker “van grond voor een off-plan ontwikkeling, moet” residentieel “van aard zijn en niet”agrarisch”.

indien een bedrijf een woonproject verkoopt dat is gebaseerd op grond die als “landbouw” wordt aangemerkt, zal het project mislukken, tenzij eerst een verandering van gebruik wordt uitgevoerd voordat het project wordt uitgevoerd.

lasten

de grond moet ook vrij zijn van lasten zoals hypotheken, lasten en andere hogere rechten van derden over de grond. Dit is bedoeld om onnodige gerechtelijke geschillen over vastgelopen projecten te voorkomen.

conclusie

terwijl we altijd adviseren tegen off-plan investeringen, voor de investeerder die graag wil investeren in off-plan ontwikkelingen, is de bovengenoemde due diligence zeer belangrijk om investeringen te beschermen. Het loont altijd om juridisch advies in te winnen alvorens pen op papier voor dergelijke verplichtingen. Als de deal te goed is, denk dan twee keer na.