Ontmaskeren van de wettelijke bevoegdheid tot verkoop: een vluchtige blik op de LAND ACT en de AUCTIONEERS RULES – Wmo Advocates

in dit geval en in de eenvoudigste bewoordingen, de wettelijke bevoegdheid tot verkoop betekent de bevoegdheid en het recht verleend aan een geldschieter bij wet om te adverteren en verkopen van onroerend goed op een openbare veiling zonder toevlucht te nemen tot een rechter voor goedkeuring, bij wanbetaling. Bijzondere aandacht zal worden besteed aan een heffing als een veiligheidsbelang.

er zijn veel vragen gerezen over de wijze waarop financiële instellingen hun wettelijke verkoopbevoegdheid uitoefenen en of een eerlijk proces wordt gevolgd. Vaker wel dan niet een eerlijk proces wordt zelden naar de letter gevolgd.

het was de bedoeling van de wetgever om duidelijkheid te verschaffen over dit controversiële onderwerp van de wettelijke verkoopbevoegdheid met de inwerkingtreding van de Wet op de deelstaat. Voor de inwerkingtreding van de Land Act werd het recht op verlossing van de lastgever overgelaten aan de genade van rechterlijke interpretatie en rechtspraak. Nu echter, de Land Act, onder artikel 89, uitdrukkelijk behandelt deze kwestie van de aflossing.

het eigen vermogen van aflossing verwijst naar het recht van een in gebreke blijvende chargehouder om onroerend goed te recupereren voordat de chargehouder zijn wettelijke verkoopbevoegdheid uitoefent door het betalen van de hoofdsom, rente en andere kosten die aan de chargehouder verschuldigd zijn om de wanbetaling te herstellen.

het is nogal betreurenswaardig dat er, zelfs met de inwerkingtreding van de Land Act 2012 en de vooruitgang die door de jurisprudentie op dit gebied is geboekt, nog steeds twijfel bestaat over deze wet. De scepsis is specifiek op de kennisgevingen, wanneer ze moeten worden uitgegeven en de positie van het huwelijksvermogen in de macht van de verkoop.

zoals hierboven al is gezegd, zijn er twee punten van grote zorg die moeten worden aangepakt, namelijk;

1. de bekendmakingen

er zijn in wezen drie bekendmakingen te publiceren alvorens de wettelijke bevoegdheid tot verkoop uit te oefenen. Deze mededelingen omvatten;

1. de Wettelijke kennisgeving op grond van artikel 90 van de Land Act

artikel 90, lid 1, vormt de basis van de wettelijke bevoegdheid tot verkoop. Indien en wanneer de chargor (de kredietnemer) in gebreke is met betrekking tot enige verplichting die aan het heffingsinstrument is onderworpen en gedurende een maand in gebreke blijft, kan de chargor (de kredietgever) de chargor een schriftelijke kennisgeving doen toekomen om de verschuldigde bedragen te betalen of te voldoen zoals verwacht op grond van de overeenkomst.

in subsectie 2 wordt aangegeven wat de in onderafdeling 1 bedoelde mededeling aan de charger moet doen. Het omvat;

• aard en omvang van de wanbetaling
• indien de wanbetaling betrekking heeft op niet-betaling van gelden, moet de opzegtermijn ten minste drie (3) maanden bedragen.
• indien de wanbetaling betrekking heeft op de niet-nakoming van een van de convenanten in het instrument voor de vergoeding, mag de ingebrekestelling niet minder dan twee (2) maanden bedragen.
• indien de wanbetaling niet binnen de gestelde termijn wordt gecorrigeerd, kan de chargehouder overgaan tot het toepassen van de beschikbare rechtsmiddelen.
• de chargor heeft het recht zich tot de rechter te wenden tegen bepaalde door de chargor gevraagde vrijstellingen.

de meeste financiële instellingen kiezen voor de verkoop van de in rekening gebrachte grond, maar er zijn duidelijk veel meer opties beschikbaar voor hen, zoals beschreven in artikel 90, lid 3. We moeten echter opmerken dat de term die wordt gebruikt in artikel 90, lid 3, ” Kan ” is, kan in dit geval wordt gebruikt om aan te geven dat de opties die beschikbaar zijn voor de chargeer zijn divers en het is aan de chargeer om er een te kiezen.

er is een beetje een conflict tussen de bepalingen van onderafdeling 2 en onderafdeling 3 van sectie 90. Artikel 90 lid 2 geeft de chargor een termijn van ten minste 3 maanden om de wanbetaling te herstellen en tegelijkertijd artikel 90 lid 3 gaat verder met het mandaat van de chargor om de in het lid beschreven rechtsmiddelen uit te oefenen indien en wanneer de chargor niet binnen 90 dagen voldoet. Er is een duidelijk praktisch probleem met de toepassing van deze twee subsecties. Een onbeantwoorde vraag is: is 3 maanden gelijk aan 90 dagen? En vice versa.

1. the Notice to sell under Section 96 (2) Of The Land Act and The Redemption Notice under regel 15 (b) of the Auctioneers Rules, 1997.

de toepassing van de verkoopmededeling op grond van artikel 96, lid 2, van de Land Act en de terugbetalingsmededeling op grond van regel 15, onder b), van de veilingmeesters Rules heeft langzaam en gestaag de aandacht getrokken van rechters en beoefenaars van juridische beroepen. Het is belangrijk dat we aandacht besteden aan de aard van de eis volgens artikel 96 (2) van de Land Act en regel 15 (b) van de Auctioneers Rules en het effect van niet-naleving daarvan.

artikel 96, lid 2, van de Land Act brengt een verkoopaankondiging van ten minste veertig dagen naar voren, terwijl regel 15 van de Auctioneers Rules een aflossingsaankondiging van ten minste 45 dagen beschrijft. De terugbetalingsmededeling is in overeenstemming met artikel 89 van de landwet inzake het eigen vermogen van de aflossing. Tegelijkertijd geeft de kennisgeving onder artikel 96 (2) de chargor ten minste 40 dagen om het verzuim te herstellen of anders zal de Chargor overgaan tot verkoop.

er is keer op keer betoogd dat de vereisten van regel 15 van de Auctioneers Rules, 1997 voldoende zijn voor de toepassing van artikel 96, lid 2, van de Land Act. Er is ook aangevoerd dat het terugbetalingsbericht door de veilingmeesters ook kan dienen als een kennisgeving voor verkoop door de chargeeer, zoals bedoeld in artikel 96, lid 2, van de Land Act, omdat het wordt afgegeven door een agent van de Chargeeer die naar behoren handelt in opdracht en de chargor er ook van in kennis stelt dat het onroerend goed na 45 dagen zal worden verkocht, tenzij hij/zij het inwisselt.

de twee aankondigingen hebben echter verschillende doeleinden en worden door verschillende personen bediend. Dit werd onderzocht door Gikonyo J in Albert Mario Cordeiro & Another vs Vishram Shamji eKLR als volgt:

sommige argumenten die ik heb ontmoet lijken te suggereren dat een bericht van Verlossing op grond van regel 15 van de Auctioneers Act voldoende is voor de doeleinden van artikel 96, lid 2, van de Land Act. Ik denk dat er duidelijke juridische bifurcatie tussen deze twee wetten en elke poging om de twee te fuseren alleen maar verhoogt de verwarring van het doel van artikel 96(2) van de Land Act. Ik kan hier speculeren. Misschien kan men denken dat de aflossing kennisgeving onder de Auctioneers Act voldoende is, omdat; het komt na de Wettelijke kennisgeving; het is voor 45 dagen, wat meer is dan de 40 dagen volgens artikel 96(2) van de Land Act; dient het doel van het geven van een gelegenheid aan de Chargor om het pand te verlossen; en de Chargor van de dreigende verkoop van het onroerend goed in kennis stelt als het gevraagde bedrag niet wordt betaald binnen de termijn van 45 dagen voorzien in de Kennisgeving. Maar ik moet zeggen dat de vereisten van artikel 96, lid 2, van de Land Act verplicht zijn en geheel los staan van de vereisten van de Auctioneers Act. De Aflossingsaankondiging uit hoofde van de Auctioneers Act is ook verplicht, maar wordt afzonderlijk van en na die uit hoofde van artikel 96, lid 2, van de Land Act uitgevaardigd; strikt in die volgorde.

het resultaat van de bovenstaande analyse is dat zonder een verkoopaankondiging op grond van artikel 96, lid 2, van de Land Act, de wettelijke Verkoopmacht juridisch niet zal zijn ontstaan, zelfs niet als er een aflossingsaankondiging is uitgevaardigd.

1. Huwelijkshuishoudens

verzoekers hebben zich keer op keer naar de rechter gehaast om bezwaar te maken tegen een chargehouder die zijn wettelijke verkoopbevoegdheid uitoefent, met als argument dat het voorwerp van het vermogen een huwelijkshuishoudens is. De Land Act 2012 biedt meer bescherming aan huwelijkshuizen, maar dat betekent niet dat de wanneer de chargee ‘ s macht van de verkoop wettelijk is opgebouwd dan moet worden gestopt alleen maar omdat het onroerend goed is een huwelijkshuis.

het Hof in de zaak Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eklr behandelde deze kwestie als volgt.:

Ik wil hypotheken ontheffen van wat een misplaatste houding lijkt te zijn, vooral bij wanbetalers. De ware positie van het huwelijksvermogensrecht is dat er geen hypotheek op dergelijk vermogen zal worden gecreëerd zonder eerst de toestemming van de echtgenoot te verkrijgen. Ook zal er geen verkoop van het huwelijksvermogen plaatsvinden zonder de nodige kennisgevingen te doen aan de echtgenoot of echtgenoten van de hypotheken. Deze bescherming zal de verkoop van een echtelijke woning niet verhinderen wanneer de nodige toestemmingen zijn verkregen en alle kennisgevingen zijn gegeven aan alle partijen met een belang in de echtelijke woning, die wordt gegeven als zekerheid voor een lening of kredietfaciliteit.

de vuistregel is dat er geen goederen in rekening kunnen worden gebracht zonder echtelijke toestemming of een beëdigde verklaring om de burgerlijke staat te bewijzen als een chargor beweert Alleenstaand te zijn. Daarna bij verzuim, kennisgevingen worden uitgegeven zoals geadviseerd door de wet en gekopieerd naar alle belanghebbende partijen met inbegrip van, maar niet beperkt tot echtgenoten dan in wezen de wettelijke bevoegdheid van de verkoop wettelijk is opgebouwd. Het is de redenering van de rechtbank dat elk vermogen, of het nu echtelijke of persoonlijke, die wordt aangeboden als zekerheid voor een faciliteit wordt gemaakt met dien verstande dat hetzelfde staat het risico van verkoop door de geldschieter in gebreke van de betaling van de gedekte schuld.

eervolle Nyamu J in Maithya vs.Housing Finance Co. Van Kenia & nog eens 1 EA 133 vermeld als volgt:

“in rekening gebrachte goederen zijn bedoeld om een commerciële waarde te verwerven of worden geacht een handelswaarde te hebben, anders zouden kredietverstrekkers ze niet als effecten aanvaarden. Het gevoel van eigendom dat in dit land in de loop der jaren sterk is gekoesterd, heeft in veel situaties plaats gemaakt voor commerciële overwegingen. Voordat leningen worden verstrekt, dringen veel kredietverstrekkers banken en hypotheekhuizen in toenemende mate aan op waarderingen om gedwongen verkoopwaarden en marktwaarde van de eigendommen vast te stellen om de effecten voor de leningen of kredietfaciliteiten te vormen. Het verlies van de eigendommen door verkoop wordt door de partijen duidelijk overwogen nog voordat de zekerheid is geformaliseerd”.

het standpunt dat de rechtbanken ten aanzien van deze kwestie hebben ingenomen, is standvastig en veerkrachtig. De bescherming van een huwelijkshuis in het kader van de wettelijke bevoegdheid van verkoop is dus niet te worden gebruikt als speer door een wanbetaler op of als kwijtschelding van contractuele verplichtingen onder een last instrument.

het Hof in de zaak Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eklr merkte het volgende op::

het is nogal arrogant dat de aanvrager denkt dat de omzetting van een gehypothekeerd goed in een echtelijke woning een zekere vorm van ontembaar afscherming zal bieden tegen de realisatie van een wettelijk in een hypotheek gegeven zekerheid. De wet inzake het creëren van een hypotheek op en de verkoop van een huwelijkswoning heeft alleen tot doel ervoor te zorgen dat de toestemming van de echtgenoot of echtgenoten wordt gevraagd voordat een hypotheek op dat vermogen wordt genomen, en relevante kennisgevingen worden betekend aan de echtgenoot die toestemming had gegeven voor de hypotheek voordat de wettelijke verkoopbevoegdheid van de hypotheeknemer werd uitgeoefend.

het feit dat het in rekening gebrachte vermogen een echtelijke woning is, is alleen relevant als de aanvrager beweert dat de echtgenoot niet akkoord is gegaan met het instellen van de last of dat de kennisgevingen aan de echtgenoot/echtgeno (o) t (e) niet naar behoren zijn gedaan volgens de wet.

1. beëdigde verklaring van burgerlijke staat

het is nu wettelijk vereist dat geen enkel huwelijksvermogen kan worden aangerekend zonder de toestemming van uw echtgenoot. Met deze bescherming in de wet is er een toename van gevallen van vervalste verklaringen en echtgenoten van Chargors paddenstoelen te beweren dat ze getrouwd zijn en dat het vermogen is huwelijk alleen om de macht van de chargeeer van de verkoop te verslaan.

rechthebbenden dienen er rekening mee te houden dat de wet in dergelijke gevallen verhaal biedt. Vals vloeken is een misdrijf onder artikel 114 van het wetboek van Strafrecht. Wij adviseren echter dat de Chargeeer verder moet gaan en ernaar moet streven om een zoekopdracht uit te voeren met de Registrar of Marriages om te bevestigen of de chargor inderdaad het huwelijk is. Artikel 50 van de Marriage Act stelt het Bureau van de Registrar of Marriages en zijn taken in, die onder meer het registreren van huwelijken en het bijhouden van een register van huwelijken omvat. We leven voor het feit dat niet alle huwelijken zijn geregistreerd, maar door het uitvoeren van deze zoektocht blijkt dat de Chargee verder en verder is gegaan om de burgerlijke staat van de Chargor te bevestigen. Wij adviseren dat deze zoektocht wordt gedaan en de resultaten worden gekoppeld aan het laadinstrument.

1. Garanten

in sommige kosten waarbij de Charger geen zekerheid heeft, zouden zij een garant inschakelen om de faciliteit te garanderen. Voor de toepassing van dit artikel, zullen we ons richten op de garantie wordt een vergoeding over een perceel grond. Een garantie is gewoonlijk een afzonderlijk en afzonderlijk contract van de kredietnemer. de garantiegever die zijn grond als garantie heeft gegeven, geniet de bescherming die door de Land Act wordt geboden. De borg is ook partij bij de heffing.

alle kennisgevingen van de kredietgever aan de kredietnemer met betrekking tot de kosten en de op handen zijnde verkoop van de in rekening gebrachte grond dienen aan de garantiegever te worden gekopieerd, omdat de aansprakelijkheid van de garantiegever bij wanbetaling ontstaat. Aangezien de Borg zijn pakket als garantie heeft aangeboden, is het niet meer dan redelijk en billijk dat hij recht heeft op de kennisgevingen op grond van artikel 90, lid 1, en artikel 96, lid 2, van de Land Act en ook niet te vergeten de terugbetalings kennisgeving op grond van regel 15 van de veilingmeesters regels.