Titel schadeverzekering

Wat is schadeverzekering (TII)?

TII is een soort verzekering die kan worden opgezet om de eigenaar van een goed met een juridisch gebrek in zijn eigendom te beschermen tegen mogelijk financieel verlies. TII is een alternatief voor het verhelpen van het gebrek en, in de juiste omstandigheden _ meestal wanneer er een laag risico van daadwerkelijk verlies _ het kan de meest kosteneffectieve en tijd-efficiënte manier om te gaan met het probleem.

TII kan op elk moment worden ingevoerd, maar wordt meestal verkregen als onderdeel van een overdrachts-transactie. Het gebrek in de titel zal meestal worden verhoogd door de advocaat van de koper als onderdeel van de due diligence proces en een TII zal worden aangeboden door de verkoper om te voorkomen dat de transactie wordt benadeeld of vertraagd.

TII-overeenkomsten bieden een eenmalige premie die wordt berekend op basis van de waarde van het onroerend goed en het waargenomen risico. Meestal premies kosten in de honderden ponden en worden meestal gedekt door de verkoper. Een TII-beleid beschermt de eigenaar van het onroerend goed en hun opvolgers in titel, evenals elke hypotheekaanbieder met een belang in het onroerend goed.

welke titelfouten kunnen door TII worden gedekt?

TII kan een breed scala aan gebreken in de titel dekken. Enkele veel voorkomende voorbeelden zijn:

• het ontbreken van een bouwvergunning, toestemming voor een op de lijst geplaatst gebouw, een Bouwbevel of een Voltooiingscertificaat met betrekking tot de bouw, verbouwing of uitbreiding van een woning. In dit geval is TII een alternatief voor het verkrijgen van toestemming met terugwerkende kracht en zou het een financiële compensatie bieden indien de lokale overheid in de toekomst handhavingsmaatregelen neemt (d.w.z. de eigenaar verplichten om het onroerend goed in zijn oorspronkelijke staat terug te geven of verdere werkzaamheden uit te voeren). Afhankelijk van de aard van de niet-toegestane werken en het tijdstip waarop deze zijn uitgevoerd, kan het risico dat handhavingsmaatregelen worden genomen, gering zijn en biedt de overeenkomst voldoende comfort voor de koper.
• ontbreken van formele toegangsrechten tot een eigendom over grond die eigendom is van een derde. Als de eigenaar van het onroerend goed geen toegang zou krijgen, zou het TII-beleid de kosten dekken van het verkrijgen van de nodige toegangsrechten of het verlies van waarde van het onroerend goed. TII kan passend zijn indien de toegang al een aantal jaren is afgenomen of de eigenaar van het land of de weg waarover de toegang wordt genomen onbekend is. [Het is vermeldenswaard hier dat wettelijke “prescriptieve” rechten van toegang tot een eigendom worden gecreëerd in Schotland wanneer de toegang is overgenomen over een specifieke route als van recht, openlijk, vreedzaam en zonder onderbreking voor een periode van ten minste 20 jaar.
• een eigendomsvoorwaarde is geschonden door de eigenaar van een onroerend goed – er is bijvoorbeeld een “granny flat” in de tuin gebouwd, maar de eigendomsakte verbiedt de bouw van iets anders dan een schuur of garage. In dit voorbeeld zou een TII-claim worden gedaan als een buurman of andere belanghebbende met succes een vordering instelde om de eigendomsvoorwaarde af te dwingen, zodat de oma-flat moest worden verwijderd.

things to remember / watch out for

TII verhelpt het titeldefect niet _ in plaats daarvan biedt het financiële compensatie in het geval dat het defect daadwerkelijk verlies veroorzaakt.

indien een potentiële eiser uit hoofde van de TII-polis in kennis wordt gesteld van het eigendomsgebrek, zal de polis waarschijnlijk ongeldig worden verklaard. De eigenaar van een weg waarover toegang wordt verkregen, moet bijvoorbeeld niet worden benaderd met het oog op de formalisering van de toegangsrechten. Wanneer er ongeoorloofde wijzigingen zijn aangebracht, mag er geen aanvraag voor toestemming met terugwerkende kracht worden ingediend. Als er plannen zijn om het pand te ontwikkelen en de lokale overheid wordt “uitgenodigd” in het pand om het nieuwe werk te inspecteren, is dit waarschijnlijk een kennisgeving.

TII heeft betrekking op een eigenschap in haar huidige gedaante en uitsluitend voor haar huidige gebruik. Het zou echter mogelijk kunnen zijn om op een later tijdstip verdere TII in te voeren als de status quo verandert. Als het onroerend goed bijvoorbeeld moet worden ontwikkeld met als gevolg dat het gebruik van een toegangsweg waarover geen formeel toegangsrecht bestaat, wordt uitgebreid, kan een wijziging van de bestaande TII nodig zijn.

als u denkt dat er een verplichting voor TII kan zijn in verband met een kwestie die uw eigendom betreft, dient u zo spoedig mogelijk contact op te nemen met uw advocaat en in ieder geval voordat u een derde benadert of het probleem zelfs met anderen bespreekt.

voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw gebruikelijke Brodies-contact.