Uw handleiding voor Put – en Calloptieovereenkomsten
Put-en Calloptieovereenkomsten zijn een belangrijk instrument voor elke vastgoedontwikkelaar of optieverkoper. Ervoor zorgen dat uw Put-en Calloptieovereenkomst goed is opgesteld, kan een grote impact hebben op hoe effectief het is om uw behoeften te beschermen. Dit is wat een goede vastgoedontwikkelingsadvocaat onderscheidt van een gemiddelde vastgoedadvocaat.
u heeft zojuist een nieuwe ontwikkelingssite gevonden en u wilt dat de verkoper zich zo snel mogelijk aanmeldt om deze te beveiligen. De dollartekens zijn in je ogen en je krijgt een beetje verstrikt in het krijgen van de deal gedaan en vergeet de kleine details. Klinkt dit als jou? Een slecht opgestelde Put – en calloptie-Overeenkomst kan het verschil zijn tussen een succesvolle deal en een mislukking. Laat de dollartekens je niet verblinden van het maken van goede zakelijke beslissingen.
Wat is een Put-en calloptie-overeenkomst?
een put – en calloptieovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij ermee instemt een of meer eigendommen te verkopen indien de koper daarom verzoekt (een calloptie) en de andere partij ermee instemt hetzelfde onroerend goed te kopen indien de verkoper daarom verzoekt (een putoptie).
het is zeer gebruikelijk dat een Put – en Calloptieovereenkomst een recht voor de koper bevat om een derde partij aan te wijzen als koper op grond van het contract. Dit is het mechanisme dat u toelaat om on-sell onroerend goed met behulp van een optieovereenkomst zonder ooit te regelen op dat onroerend goed.
in de praktijk geldt de calloptie voor een overeengekomen periode, waarbij de koper de mogelijkheid krijgt het onroerend goed te kopen door middel van een opzeggingstermijn gedurende die calloptieperiode. Zodra de calloptieperiode is verstreken, heeft de verkoper de mogelijkheid om de koper te dwingen het pand te kopen door middel van een kennisgeving tijdens de overeengekomen putoptieperiode.
waarom een put – en calloptie-overeenkomst gebruiken?
de belangrijkste voordelen van het gebruik van een put-en calloptie-overeenkomst in plaats van een normaal verkoopcontract zijn de potentiële belastingvoordelen. Door gebruik te maken van een put-en calloptie-overeenkomst, kunt u:
- uitstel van de verplichting van de koper om het recht van overdracht te betalen
- nomineer een andere koper om het onroerend goed te kopen zonder tweemaal het recht van overdracht te betalen
- verander de periode waarin het onroerend goed voor belastingdoeleinden wordt verkocht, wat van invloed kan zijn op de belastingverplichtingen van de verkoper (voornamelijk vermogenswinstbelasting))
wat als ik niet gedwongen wil worden om het pand te kopen?
als u het recht wilt om het onroerend goed te kopen (een calloptie), maar niet wilt dat de eigenaar u kan dwingen het onroerend goed te kopen (een putoptie), dan is een calloptie-overeenkomst het antwoord.
hoewel het vaak moeilijker is om een grondeigenaar ertoe te bewegen een calloptie-overeenkomst aan te gaan, is het vaak voordeliger voor de koper, aangezien hij zich uit de transactie kan terugtrekken voordat de calloptie wordt uitgeoefend.
Wat is het addertje? Hoewel er geen ‘catch’ als zodanig, verkopers zullen over het algemeen een hogere borg voor een calloptie-Overeenkomst dan ze zouden voor een put en calloptie-overeenkomst waar ze u kunnen dwingen om het onroerend goed te kopen. Het is ook gebruikelijk dat de borg niet-terugbetaalbaar en vrijgegeven aan de verkoper zodra due diligence is voldaan bij het gebruik van een calloptie-overeenkomst.
Wat zijn de gebruikelijke termijnen bij een optieovereenkomst?
de meest voorkomende termijnen die we zien voor ‘Ontwikkelaar stijl’ optie overeenkomsten zijn als volgt:
- due diligence-30 tot 60 dagen
- development approval-6 tot 12 maanden na due diligence
- settlement-30 dagen na de uitoefening van de optie
What to look for with your next Put and Call option Agreement
The devil is in the detail and this is what ships the expert Property Development Lawyers from the average. Hier zijn enkele tips en vallen om op te letten bij het onderhandelen over uw volgende Put-en calloptie-akte.
betaling van uplift
een van de belangrijkste redenen waarom mensen gebruik maken van een Put-en calloptie-overeenkomst is om de mogelijkheid te bieden om het onroerend goed door te verkopen zonder dat dit leidt tot dubbele overdrachtsbelasting in Queensland.
soms zal de koper een bouwvergunning krijgen en vervolgens het onroerend goed in het kader van de optieovereenkomst tegen een hogere prijs verkopen. Andere keren zal de koper on-verkoop van het onroerend goed voor een winst meteen zonder het verkrijgen van enige ontwikkeling goedkeuringen. Dit wordt vaak aangeduid als een’korte optie’.
ongeacht of u van plan bent het onroerend goed te verkopen of niet, het is vaak een goede strategie om uzelf de optie toe te staan om dit te doen als een andere exitstrategie. Omstandigheden veranderen en flexibiliteit helpt u altijd om met deze veranderingen om te gaan.
er zijn over het algemeen vier verschillende manieren waarop u een on-sale aan een uiteindelijke koper kunt structureren onder een Put – en Calloptieovereenkomst:
- optie die een on-sale overweegt – deze strategie vereist dat de Put-en calloptie-akte correct is opgesteld om te overwegen dat u het onroerend goed onder het document kunt verkopen en de winst bij de afwikkeling kunt ontvangen.
- Nominatieovereenkomst-deze strategie vereist dat de Put-en Calloptieovereenkomst een naar behoren opgestelde nominatieclausule bevat. Het is met name belangrijk dat de clausule zodanig wordt opgesteld dat zij niet per ongeluk in Queensland een recht van overgang in werking stelt.
- toewijzing van de optie-Deze strategie vereist dat de Put-en calloptie-overeenkomst een naar behoren opgestelde cessie-clausule bevat. De meest flexibele formulering voor de koper maakt het mogelijk om het document te worden toegewezen zonder de toestemming van de verkoper. Meer in het algemeen wordt het document zo opgesteld dat de optie kan worden toegewezen met die van de verkoper niet en dat deze toestemming niet onredelijk kan worden geweigerd of vertraagd.
- Joint Venture – overeenkomst-door gebruik te maken van een JV-Contractstructuur voor on-sell in het kader van een Put-en calloptie-Overeenkomst kunt u in de deal blijven en een verhoging en/of winstdeling ontvangen over de voltooide ontwikkeling. Deze structuur kan een back-up zijn wanneer de optieovereenkomst niet naar behoren is opgesteld om nominatie of toewijzing mogelijk te maken zonder dat er sprake is van een dubbele taak, of wanneer de partijen het project echt samen willen uitvoeren.
het kiezen van de beste structuur voor uw verkoop zal per geval veranderen. Wij raden aan om met uw vastgoedadvocaat te spreken om hierover advies te krijgen voordat u een overeenkomst met uw uiteindelijke koper afsluit.
naar behoren opgestelde benoemingsclausule
Wat is een benoemingsclausule?
met een nominatieclausule kunt u een andere persoon nomineren als koper van het onroerend goed. De voorwaarden van hun aankoop worden in het algemeen bepaald door de voorwaarden die zijn beschreven in uw put-en calloptie-akte. De nominatieclausule is een van de meest voorkomende mechanismen die worden gebruikt om het onroerend goed aan een derde partij te verkopen zonder dat u zich op het onroerend goed hoeft te vestigen of zegelrechten hoeft te betalen.
wat te zoeken in een nominatieclausule
het belangrijkste om te zoeken bij het opstellen van een nominatieclausule is ervoor te zorgen dat uw uiteindelijke koper geen rechten verkrijgt op grond van de Put-en calloptie-overeenkomst. Dit betekent dat u nog steeds degene die de calloptie uit te oefenen op het juiste moment en niet de uiteindelijke koper zal zijn.
de uiteindelijke koper heeft zijn rechten uit hoofde van het resulterende contract zodra u de calloptie hebt uitgeoefend.
dit klinkt misschien als een subtiel verschil, maar het kan het verschil zijn in de vraag of uw nominatie in Queensland een dubbele transferplicht veroorzaakt of niet.
het recht om de Put-en calloptie-akte
toe te wijzen, inclusief het recht om de optieovereenkomst toe te wijzen, stelt u in staat om al uw rechten over te dragen aan een uiteindelijke koper. Er zijn meestal twee verschillende manieren waarop dit kan worden gestructureerd:
- recht tot overdracht zonder toestemming van de verkoper – dit kan moeilijker zijn om met de grondeigenaar te onderhandelen, aangezien een ervaren vastgoedadvocaat vaak zal proberen te onderhandelen over deze clausule die wordt gewijzigd om de toestemming van de verkoper te vereisen.
- recht om alleen toe te wijzen met toestemming van de verkoper – deze structuur is gemakkelijker te onderhandelen, maar maakt het moeilijker als u besluit om uw rechten te verkopen onder de Put-en calloptie-overeenkomst. Indien de toestemming van de verkoper vereist is, moet de clausule zodanig worden opgesteld dat hun toestemming niet onredelijk kan worden geweigerd of uitgesteld.
het toewijzen van uw rechten uit hoofde van een optieovereenkomst mag nooit gebeuren zonder een ervaren Vastgoedontwikkelingsadvocaat te raadplegen, omdat u per ongeluk overdrachtsbelasting op de overdracht kunt instellen. Dit is een geavanceerde strategie die wordt gebruikt in beperkte omstandigheden met de juiste advies.
verdere Calloptieperiode als uw derde koper
beëindigt wanneer u het onroerend goed aan een derde hebt verkocht en de calloptie hebt uitgeoefend, wordt de derde partij de koper op grond van het resulterende contract. Dit betekent dat je’ de controle verliest ‘ over dit aspect van de deal voor de duur van dat contract.
afhankelijk van de structuur van de deal, is het vaak belangrijk dat u nog een kans hebt om het onroerend goed te verkopen of er zelf op af te rekenen als uw derde partij de eerste keer niet in slaagt om het te regelen. Dit stelt u in staat om de deal te herstellen zoals vereist.
een perfect voorbeeld van dit mechanisme in actie is wanneer u een “marketing-stijl” Put-en calloptie-overeenkomst hebt gesloten voor blok onbebouwde grond in een nieuwe onderverdeling. U on-verkoopt het land aan een derde partij koper tegen een premie, maar je hebt ook andere kopers die u weet zou geïnteresseerd zijn in de aankoop van het land als de eerste koper er niet in slaagt om zich te vestigen.
stel je voor dat je eerste koper geen schikking treft, maar je calloptie is verlopen en de ontwikkelaar gebruikt dan de putoptie om je te dwingen het land te kopen, ook al had je andere kopers wachten? Je zou verbaasd zijn hoe vaak dit gebeurt met onervaren Vastgoed ontwikkelingen Advocaten in Queensland.
onderworpen aan Due Diligence
Vastgoedontwikkeling is een complex proces waarbij een aantal hindernissen moet worden overwonnen voordat een ontwikkeling zelfs maar begint. De eerste stap zal meestal site identificatie, de tweede een hoog niveau due diligence, de derde een hoog niveau haalbaarheidsstudie en vervolgens de vierde, uw gedetailleerde due diligence.
de bovenstaande stappen 1 tot en met 3 worden meestal uitgevoerd voordat u de Optieakte ondertekent met weinig of geen uit eigen zak gemaakte kosten. Zodra u het papierwerk hebt ondertekend en opgesloten in de deal, dat is wanneer de gedetailleerde due diligence begint en u begint geld uit te geven aan uw stedenbouwkundige, Vastgoed advocaat en andere consultants.
niet alle due diligence-clausules worden in gelijke mate gecreëerd en het is belangrijk dat uw clausule het niveau van bescherming biedt dat u nodig hebt. U kunt hier meer lezen over de fijne kneepjes van due diligence clausules: Click me
onder voorbehoud van goedkeuring van de ontwikkeling
zodra uw deal door de bovenstaande fasen 1 tot en met 4 is gevorderd en u tevreden bent met de resultaten van uw due diligence, zal Stap 5 meestal het proces van goedkeuring van de ontwikkeling zijn.
niet alleen is de gedetailleerde formulering van het onderwerp van de DA-clausule belangrijk, maar ook de timing. Veel te vaak zien we ontwikkelaars proberen te onderhandelen over overeenkomsten met een da-periode die veel te kort is voor de ontwikkeling die ze van plan zijn uit te voeren. Het opstellen van consultantsrapporten en ondersteunend materiaal voor uw ontwikkeltoepassing kan op zich maanden in beslag nemen en dit is bovenop de tijd die nodig is om vervolgens te reageren op informatieverzoeken van de Raad. Uw stedenbouwkundige en vastgoedadvocaat kan advies geven over de termijnen die u moet onderhandelen voor uw onderwerp aan da-clausule.
u kunt hier meer lezen over fijne kneepjes van onderwerpen aan DA-clausules: Click me
toegang tot het pand
het uitvoeren van due diligence en het opstellen van de rapporten die nodig zijn ter ondersteuning van uw ontwikkeltoepassing zal over het algemeen om verschillende redenen toegang tot het pand vereisen. Het is belangrijk dat uw Put-en Calloptieovereenkomst u en uw consultants toegang geeft voor deze doeleinden.
een ander recht op Toegang dat nuttig kan zijn, is wanneer u van plan bent het onroerend goed te verkopen. Dit kan u toelaten om uw potentiële kopers door de woning te brengen als dat nodig is.
we hebben enkele ontwikkelaars die ook onderhandelen over toegang om vroege ontwikkelingswerken uit te voeren. Dit kan behoorlijk rommelig worden en is iets dat alleen wij moeten doen in zeer specifieke omstandigheden.
recht op voorbehoud
het verwerven van een ontwikkelingsplaats onder optie en het doorlopen van het ontwikkelingsproces kan een dure taak zijn. Het is gebruikelijk voor ontwikkelaars om te besteden $50.000 tot $ 100.000 of meer naar het stadium van het hebben van een site onder optie met een ontwikkeling goedkeuring. Een toestemming voorbehoud in wezen ‘bevriest’ de titel van het pand en beschermt u tegen de grondeigenaar in staat zijn om het pand te verkopen in strijd met uw Put en calloptie overeenkomst.
recht om bewegwijzering op te zetten
hoewel dit misschien niet de hoogste vereiste is op de checklist van een ontwikkelaar, is dit een klein detail dat het leven gemakkelijker kan maken. De belangrijkste bewegwijzering die we zouden verwachten dat ontwikkelaars vereisen zijn:
- bewegwijzering die voldoet aan de reclame-eisen voor uw ontwikkeltoepassing. In Queensland heeft dit over het algemeen betrekking op effectbeoordelbare of meldingsplichtige code Evalueerbare ontwikkelingsapplicaties.
- reclameborden voor kavels in de voltooide ontwikkeling.
hoe wordt het door u betaalde deposito behandeld bij de uitoefening van de calloptie?
als u de calloptie in uw eigen naam uitoefent of de grondeigenaar de putoptie uitoefent, vormt de waarborgsom gewoonlijk de waarborgsom Onder het resulterende contract wanneer u het onroerend goed koopt. Maar wat als je een derde partij nomineert om de uiteindelijke koper te zijn?
we zien vaak dat onervaren vastgoedadvocaten Optieovereenkomsten opstellen die ervoor zorgen dat uw waarborgsom dan wordt aangehouden als de waarborgsom voor uw derde koper onder hun contract. Ja, daar ben je klaar voor. Uw storting wordt gebruikt als zekerheid voor een onafhankelijke uiteindelijke koper. Het is belangrijk dat de stortingsclausules correct zijn opgesteld om u de flexibiliteit te geven om dit scenario te vermijden.
over het algemeen raden wij aan dat de depositoclausule zo wordt opgesteld dat u de keuze hebt of uw storting de storting wordt onder het derde contract. Deze verkiezing wordt meestal gemaakt op het moment dat u gebruik maakt van de Call optie en deze strategie geeft u de grootste mate van flexibiliteit.
On-selling onroerend goed met behulp van Put-en calloptie-overeenkomsten. Hoe doe ik het?
er zijn een aantal verschillende manieren waarop u een woning kunt verkopen met behulp van een optieovereenkomst. Een samenvatting is als volgt:
optie die voorziet in een on-sale
dit model bevat bepalingen in de put-en calloptieovereenkomst die voorziet in een on-sale en vereist dat de verkoper u een eventuele verhoging betaalt bij de afwikkeling van het onroerend goed.
Pros:
- contractprijs is de hogere prijs voor de uiteindelijke koper. Dit maakt het makkelijker voor hen om financiering te krijgen en betekent ook dat ze nooit weten de uplift bedrag.
- er is geen afzonderlijke overeenkomst nodig met de uiteindelijke koper zolang deze geen gebruik hoeft te maken van termijnen in het kader van de optieovereenkomst. Ze tekenen het contract voor een hogere prijs.
Cons:
- De verkoper zal zich ervan bewust zijn dat u overweegt een on-sale op het moment dat u de optie te onderhandelen. Dit maakt het over het algemeen moeilijker om de optie overeenkomst ondertekend met de verkoper.
- afhankelijk van de structuur van de optie en het contract, kan er minder flexibiliteit zijn met de afwikkelingsdatum. De optie kan bijvoorbeeld een DA-periode van 12 maanden hebben en het contract kan een verrekening van 30 dagen hebben. Als de uiteindelijke koper wil profiteren van de 12 maanden DA periode, zal er nog steeds een nominatie akte met de uiteindelijke koper.
- minder flexibiliteit bij het betalen van uw uplift, omdat deze over het algemeen alleen bij de afwikkeling wordt betaald (tenzij er een afzonderlijke nominatieovereenkomst bij hoort).
- u kunt de controle over de optie en de deal verliezen als de uiteindelijke koper er niet in slaagt om te schikken.
Nominatieovereenkomst
met dit model sluit u een nominatieovereenkomst met de uiteindelijke koper, waarbij u ermee instemt de uiteindelijke koper te nomineren onder de put – en calloptieovereenkomst
Pros:
- er is veel flexibiliteit in wanneer u uw uplift betaald krijgt en wanneer u de uiteindelijke koper nomineert.
- u behoudt de controle over de optieovereenkomst totdat de koper wordt aangewezen.
- De verkoper is niet op de hoogte van het opgevoerde bedrag.
- toestemming van de verkoper is niet vereist voor de nominatie.
- op de nominatie is geen recht van overgang verschuldigd.
- het is over het algemeen gemakkelijker om met de verkoper over de optieovereenkomst te onderhandelen, omdat daarin geen rekening wordt gehouden met de bepalingen inzake verkoop, anders dan het toestaan van een nominatie.
Cons:
- De koper zal een contract ondertekenen tegen de lagere prijs. Dit betekent dat het moeilijker zal zijn voor hen om financiering te krijgen op de verhoogde prijs en betekent ook de verkoopprijs met het kadaster zal over het algemeen worden geregistreerd op het lagere bedrag.
- De koper zal op de hoogte zijn van het opgevoerde bedrag.
cessie van de optie
dit model laat u een cessie-overeenkomst aangaan met de uiteindelijke koper en vervolgens de optie toewijzen aan de uiteindelijke koper.
Pros:
- afhankelijk van de voorwaarden van de opdrachtovereenkomst, kunt u de uplift worden betaald en vervolgens de deal te verlaten zonder te blijven tot de afwikkeling.
Cons:
- afhankelijk van de voorwaarden van de optieovereenkomst kunt u de toestemming van de verkoper nodig hebben om de optieovereenkomst over te dragen.
- indien de optieovereenkomst zodanig is opgesteld dat overdracht zonder toestemming van de verkoper mogelijk is, zal hierover vaak worden onderhandeld door de advocaat van de verkoper.
- indien het een put – en calloptieovereenkomst betreft, kunt u aansprakelijk blijven voor de prestaties van de uiteindelijke koper onder de optieovereenkomst na de overdracht.
- De overdracht kan leiden tot een verplichting tot overdracht van rechten op de waarde van de optie.
Joint venture
bij dit model sluit u een joint venture-overeenkomst met de uiteindelijke koper en voert u de ontwikkeling uit als hun partner.
Pros:
- kan u toestaan om te delen in de winst van het project die kan leiden tot een hogere betaling aan u.
- het is zeer flexibel over de structuur van de transactie. Dit kan een acquisitievergoeding omvatten die aan u wordt betaald bij de afwikkeling of eerder.
Cons:
- je bent tot het einde gebonden aan het project.
- afhankelijk van de manier waarop wordt onderhandeld, kunt u uw winstaandeel/ – verhoging niet ontvangen tot de afwikkeling van de voltooide ontwikkeling.
welke optie is het beste voor on selling?
de meest voorkomende manier is om on-sell met behulp van een nominatie overeenkomst, maar we hebben ervaring met alle vier modellen.
enkele voorbeelden:
- We assisteerden een klant die ging met een opdracht overeenkomst. Ze kregen een forfaitair bedrag uplift betaling en verliet de deal volledig.
- een andere cliënt gebruikte een nominatieovereenkomst en verkocht het onroerend goed binnen 3 dagen, kreeg de helft van de verhoging betaald als een aanbetaling bij ondertekening en ontving vervolgens het saldo bij afwikkeling ongeveer 30 dagen later.
- een andere cliënt werkt momenteel samen met een financieringspartner aan de ontwikkeling van het project. Er werd een acquisitievergoeding betaald bij de ondertekening van de joint venture-overeenkomst en de financieringspartner is verantwoordelijk voor het betalen van alle kosten om de ontwikkeling uit te voeren.
- een andere cliënt heeft een put-en calloptie-overeenkomst gesloten voor een aantal blokken grond waar de optieovereenkomst voorziet in een on-sale tegen een premie. De verhoging van de koopprijs wordt dan betaald aan onze klant bij de afwikkeling van elke kavel.
de beste optie zal over het algemeen afhangen van wie de verkoper is, wie de waarschijnlijke koper is en de aard van de site. Als de uiteindelijke koper gaat om een geavanceerde ontwikkelaar te zijn, moeten ze niet te worden afgeschrikt door het betalen van u een uplift onder een nominatie/opdracht overeenkomst. Aan de andere kant, als het een 1 in 2 onderverdeling met een mama en papa koper dan kun je moeite hebben om ze aan te gaan in een aankoop onder een nominatie/opdracht overeenkomst.
Evenzo, als u een niet-gesofisticeerde verkoper hebt die u hard hebt gewerkt om over de lijn te komen om te verkopen, wilt u ze misschien niet afschrikken met een put-en calloptie-overeenkomst die een on-sale tegen een premie overweegt. Als alternatief, als je een gemotiveerde verkoper die je denkt dat zal iets ondertekenen, deze optie kunt u de grootste flexibiliteit.
Leave a Reply