Verschillen tussen JMB en MC: 5 dingen die je moet weten | EdgeProp.my

de algemene opvatting is dat zowel het Joint Management Body (JMB) en Management Corporation (MC) zijn belast met de bevoegdheden en verantwoordelijkheden voor het beheer van gemeenschappelijke gebieden van gestratificeerde ontwikkelingen, handhaving van de statuten en het innen van onderhoudskosten en bijdragen aan het zinkende fonds en anderen.
maar hoe verschilt de JMB van een MC? Hier zijn vijf dingen die hen onderscheiden.

1 Oprichting van JMB en MC
de JMB is belast met verantwoordelijkheden zoals het beheer en het onderhoud van gemeenschappelijke goederen voordat strata-titels worden uitgegeven, terwijl een MC deze verantwoordelijkheden overneemt nadat strata-titels zijn uitgegeven.

de JMB treedt op na de bijeenroeping van zijn eerste algemene vergadering, meestal met de hulp van de projectontwikkelaar. Om onnodige vertraging bij de oprichting van de JMB te voorkomen, stelt de Strata Management Act (SMA) de termijn vast voor de bijeenroeping van de eerste AGM van de JMB binnen twaalf maanden na de datum van levering van leeg bezit.

indien de MC vóór de eerste AGM van de JMB tot stand komt, is de eerste AGM van de JMB niet vereist en wordt geen JMB opgericht.
aan de andere kant wordt een MC vastgesteld bij de opening van een strata registerboek nadat de strata titels zijn uitgegeven. Een MC functioneert echter pas nadat de eerste algemene vergadering van het MC is bijeengeroepen en het directiecomité is gekozen.

de eerste AGM van een MC mag alleen worden bijeengeroepen nadat houders die ten minste 25% van de totale aandelen van het ontwikkelingsgebied vertegenwoordigen (met uitzondering van de oorspronkelijke eigenaar van de grond en de ontwikkelaar) ervoor hebben gezorgd dat de strata-titels op hun respectieve namen zijn geregistreerd.

een JMB wordt automatisch opgelost binnen drie maanden na de datum van de eerste AVA van het MC.

2 de beperking van JMB op het aangaan van contracten
de JMB is slechts bedoeld als een interim-orgaan voor de uitvoering van bepaalde taken en verantwoordelijkheden van het MC voordat dit is opgericht. In de eerste plaats daarom beschikt een JMB niet over alle bevoegdheden die overeenkomstig de SMA aan een MC zijn toevertrouwd.In artikel 21, lid 3, van de SMA is bepaald dat een JMB gedurende een periode van meer dan twaalf maanden geen contracten mag sluiten met betrekking tot het onderhoud en het beheer van gebouwen die bestemd zijn voor de onderverdeling van percelen en gemeenschappelijke goederen in het ontwikkelingsgebied.

deze beperking wordt echter niet opgelegd aan een MC, behalve dat het zijn dienstverleners jaarlijks moet inschakelen (punt 6 van het tweede schema, SMA).

dit betekent dat een JMB geen beheersovereenkomsten met derden mag sluiten indien deze contractuele termijnen langer zijn dan 12 maanden, bij gebreke waarvan de overeenkomst nietig kan worden verklaard.

in ieder geval wordt een MC uit voorzorg en goed bestuur niet aangemoedigd om een langetermijncontract met een van de partijen aan te gaan. Een langetermijncontract zal het toekomstige Comité ook onterecht ontmoedigen om opnieuw over de voorwaarden te onderhandelen als de situatie verandert.

3 kan de JMB geld lenen en zekerheid bieden?
terwijl artikel 17 van de SMA bepaalt dat een JMB een rechtspersoon is met eeuwigdurende opvolging, zijn er bepaalde dingen die een JMB niet kan, maar het MC wel.

krachtens de SMA omvatten de bevoegdheden van een MC het volgende:
a) het lenen van gelden die het MC nodig heeft in de uitoefening van zijn bevoegdheden of in de uitoefening van zijn taken; en
b) de terugbetaling van geleende geldmiddelen en de betaling van rente daarop te verzekeren door middel van een verhandelbaar instrument of door betaling van niet-betaalde Kosten op de onderhoudsrekening (al dan niet opgelegd), dan wel door betaling van enige eigendom die haar is toegerust of door een combinatie van deze middelen.

de bevoegdheden om geld te lenen en zekerheid voor terugbetaling te bieden hebben grote gevolgen en kunnen gemakkelijk worden misbruikt. Het Parlement heeft deze twee bevoegdheden in de SMA niet aan de JMB toevertrouwd en wij zijn van mening dat dit opzettelijk gebeurt.

4 verwerving van extra grond en aanvaarding van erfpacht
artikel 74, lid 1, van de SMA bepaalt dat het MC, als rechtmatige eigenaar van de kavel, grond kan verwerven om te worden gebruikt voor doeleinden met betrekking tot het gestratificeerde ontwikkelingsgebied. Het MC kan ook de last of het voordeel van de erfpacht die met betrekking tot zijn kavel wordt opgelegd aanvaarden, terwijl een JMB dit niet kan doen omdat het niet de rechtmatige eigenaar van de kavel is.

5 samenstelling van het directiecomité
de SMA bepaalt dat de opdrachtgever in de oprichting van het JMB moet worden opgenomen. Dit betekent dat het gezamenlijk beheerscomité bestaat uit een vertegenwoordiger van de ontwikkelaar, zelfs indien de ontwikkelaar alle percelen in
de ontwikkeling heeft verkocht. Een voordeel hiervan is dat collega-commissieleden van de ervaring van de ontwikkelaar kunnen leren hoe zij de bevoegdheden van JMB kunnen uitoefenen en het gemeenschappelijk eigendom kunnen behouden. De leden van het Comité kunnen afkomstig zijn uit verschillende achtergronden die geen verband houden met het beheer van onroerend goed en de begeleiding van de ontwikkelaar zou nuttig zijn.

de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar kan ook andere commissieleden helpen om met de ontwikkelaar op te volgen over de correctie van defecten in het gemeenschappelijk eigendom en de aanvraag voor strata titels.

Wat is een dochteronderneming-MC
een Sub-MC maakt het creëren van beperkte gemeenschappelijke eigendom (LCP) mogelijk waar alleen bepaalde eigenaars exclusieve gebruik van hebben. Exclusieve voordelen van de LCP wordt geleverd met een verplichting in de vorm van afzonderlijke lasten en zinkende fondsbijdragen aan het Sub-MC voor het beheer en onderhoud van de LCP. Dit concept is met name nuttig in gemengde ontwikkelingen van strata gebouwen voor residentiële, commerciële en retail toepassingen.

volgens de huidige regeling staat de SMA alleen toe dat het Sub-MC wordt vastgesteld nadat een MC is gevormd. Als zodanig moet zo snel mogelijk een MC worden gevormd als het Sub-MC in een ontwikkeling moet worden gevormd.

conclusie
zoals we kunnen zien zijn de JMB en MC verschillend, hoewel ze vaak ten onrechte door elkaar worden genoemd. Begrijpen hoe elk werkt is belangrijk omdat het ons in staat stelt om de Do ‘s en don’ ts van de JMB en MC te waarderen. De volgende keer, als iemand naar een JMB verwijst als een MC of vice versa, wil je ze misschien beleefd corrigeren.

Datuk Chang Kim Loong is de Hon. Secretaris-Generaal van de National House Buyers Association (HBA).
HBA kan worden gecontacteerd op: Email:
Website: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

dit verhaal verscheen voor het eerst in de EdgeProp.my uittreksel op 31 Jan 2020. U kunt toegang krijgen tot back issues hier.