Wat Is een clausule inzake overmaat?

in het algemeen is in een verkoopcontract voor commercieel onroerend goed/grond een clausule opgenomen die door de verkopende partij wordt gebruikt om aanvullende middelen te ontvangen nadat de verkoop is voltooid en een overeengekomen “trigger event” heeft plaatsgevonden. De trigger event is over het algemeen een verhoogde waarde van de woning/grond die zich in de toekomst voordoet.

situaties waarin in een contract een clausule over te veel wordt opgenomen

de typische omstandigheden waarin een clausule over te veel wordt opgenomen in een contract is::

• indien de verwachting bestaat dat het onroerend goed/de grond kan worden herontwikkeld; of
• dat in de toekomst een waardevolle bouwvergunning kan worden verleend.

in andere situaties kan van bepaalde verkopers, zoals openbare lichamen en liefdadigheidsinstellingen, worden verlangd dat zij het onroerend goed/de grond verkopen tegen de best mogelijke prijs die kan worden verkregen, en om deze reden kan in het contract een clausule inzake overbelasting worden opgenomen.

overagebeding trigger events

zoals eerder vermeld, vereist een overagebeding dat de koper een verdere betaling aan de verkoper doet, die een deel van de meerwaarde van het onroerend goed/de grond vertegenwoordigt nadat een overeengekomen triggergebeurtenis heeft plaatsgevonden. Deze trigger event kan zijn:

• De verlening van de bouwvergunning voor de ontwikkeling of verandering van gebruik;
• De uitvoering van de bouwvergunning;
• Verkoop van de woning/het land met het voordeel van de bouwvergunning;
• het begin van De uitvoering van de bouwvergunning en de verkoop van de goederen/land met het voordeel van een bouwvergunning;
• Verwijdering van het pand/grond tegen een hogere prijs binnen een bepaalde periode; of
• Verwijdering van de ontwikkeling voltooid is.

Overschotclausules stellen de verkoper in staat om tegen de actuele marktwaarde van het onroerend goed/de grond te verkopen zonder af te zien van een aandeel in het ontwikkelingspotentieel ervan wanneer dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

situaties waarin een clausule inzake overage misschien niet voordelig is

hoewel bepalingen inzake overage nuttig kunnen zijn in sommige verkoopcontracten, zijn ze mogelijk niet in alle situaties geschikt, zoals:

• indien de kans dat de grond/het onroerend goed wordt ontwikkeld klein is, kunnen de kosten van het onderhandelen over complexe betalingsvoorzieningen opwegen tegen de kans dat de betaling van de te veel betaalde bedragen ooit zal plaatsvinden.
• overschotvoorzieningen kunnen ook van invloed zijn op de aankoopprijs die de koper bereid is te betalen voor het onroerend goed/de grond in het begin.
• wanneer een koper onroerend goed/grond koopt met de bedoeling het onmiddellijk te herontwikkelen, is het in het algemeen beter dat de verkoper de koper een optie geeft of een voorwaardelijke Overeenkomst voor de verkoop ervan aangaat. Voltooiing vindt pas plaats na het verkrijgen van de bouwvergunning en de koopprijs kan dan worden berekend op basis van de marktwaarde, met behulp van de daadwerkelijk verkregen bouwvergunning.

positieve en negatieve overboekingsclausules

Overboekingsclausules worden soms beschreven als positief of negatief.

• positieve overschotmethoden houden in dat de verkoper een uitdrukkelijke belofte van de koper uittrekt om een verdere betaling te verrichten indien zich in de toekomst een bepaalde triggergebeurtenis zou voordoen. Hoe de betaling zal worden berekend en de trigger event voor de betaling zal zorgvuldig vooraf worden gedefinieerd.
• negatieve overschotclausules zijn wanneer de verkoper een restrictief Convenant of een ander mechanisme, zoals een losgeldstrip, oplegt dat een bepaalde ontwikkeling of verandering van gebruik verhindert. De verkoper kan dan de betaling van de verhoogde gelden op een later tijdstip eisen in ruil voor de vrijlating van het Convenant of de verkoop van de losgeld strip.

juridisch advies inwinnen

aangezien clausules over een te hoog tarief gewoonlijk complexe regelingen weerspiegelen, is het altijd raadzaam juridisch advies in te winnen voordat het in een verkoopovereenkomst wordt opgenomen.

het krijgen van de juiste formulering in de Overeenkomst wordt bemoeilijkt omdat de partijen alle redelijkerwijs voorzienbare omstandigheden in overweging moeten nemen om ervoor te zorgen dat de clausule gedurende de gehele overtermijn van kracht blijft.

er zijn ook verschillende manieren waarop overageverplichtingen kunnen worden opgesteld en gewaarborgd, en de meest geschikte methode moet worden gekozen om aan de specifieke omstandigheden te voldoen. Elke methode heeft zijn eigen voor-en nadelen.