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En la cuenta regresiva de dos semanas hasta Navidad, un sorprendente número de personas elige mudarse de casa. Cada año hacemos todo lo que podemos para que esto suceda. Algunos factores, sin embargo, están fuera de nuestro control, el clima es uno de ellos. El año pasado tuvimos que lidiar con la nieve y las condiciones de congelación. Esta semana el pronóstico es preocupante con el pronóstico de vientos fuertes. Habiendo visto las fotos de Escocia, solo podemos esperar que las condiciones no sean tan severas.

Después de fuertes vientos, por lo general tenemos una ráfaga de llamadas telefónicas de clientes que preguntan, quién es el dueño de las vallas en su propiedad, quién es responsable de colocarlas de nuevo o reemplazarlas, y ¿podemos verificar sus “escrituras” para obtener la respuesta? Esto puede parecer bastante simple, pero la respuesta de hecho rara vez es directa.

Cualquier persona que compre una propiedad generalmente recibirá de nosotros una copia del título del Registro de la Propiedad, cualquier documento mencionado en el título, el plan de título del Registro de la Propiedad y un formulario de información de la propiedad completado por el vendedor. El título puede contener información sobre la propiedad de los límites, pero comúnmente no lo hace. El vendedor, en el formulario de información de la propiedad, puede indicar qué límites cree que puede poseer o haber mantenido o puede responder “desconocido”.

De todos modos, hay una distinción entre ‘límites’ y ‘características de límites’. El plan de título del Registro de la propiedad mostrará la extensión de la propiedad bordeada con una línea roja. Es solo a pequeña escala y no mostrará características de límites, como vallas y paredes. La línea roja en el plano de título muestra solo la posición general del límite, y no es exacta. No se puede, por ejemplo, al aumentar la escala del plan, demostrar dónde está el límite real. Por lo tanto, el plan de título del Registro de la Propiedad no ayudará.

El título no tiene que contener información de límites, y en muchos casos no habrá nada en absoluto. Si esto se encuentra, es más comúnmente donde la propiedad ha sido vendida por los desarrolladores. Por lo general, el plan de los desarrolladores utilizará marcas ‘T’ que indican que el límite con la marca ‘T’ enfrentada internamente pertenece a esa propiedad. Por lo general, esto se combinaría con la obligación de mantener esa frontera. De lo contrario, puede incluirse una declaración en la que se diga que ciertos límites se consideran propiedad conjunta de vecinos.

Por lo tanto, podemos ser capaces de aconsejar que el título contiene una escritura que se refiere a un plan con marcas de ” T ” en él. ¿Entonces es suficiente? Puede ser, pero no necesariamente, porque incluso si la escritura contiene una obligación, en la ley estricta la obligación no vincula a nadie excepto al primer comprador original. Por lo tanto, si cree que es responsabilidad de su vecino reemplazar o reparar la valla como debería ser de ellos, en la práctica, puede que no haya nada que pueda hacer para que tomen medidas.

También la posición puede haber cambiado con el tiempo. Los propietarios y los nuevos propietarios y sus vecinos pueden no haber seguido siguiendo la posición establecida en el título cuando la propiedad se vendió por primera vez. Es posible que ni siquiera hayan pensado en lo que pueden decir los “hechos”, o que simplemente hayan llegado a su propio acuerdo. Por lo tanto, si se erigió una valla y fue propiedad de No1 Jones Avenue, pero la valla se derrumbó o cayó en mal estado y los dos propietarios adyacentes se reunieron y acordaron compartir el costo de una nueva valla, independientemente de lo que esté en el título, esa valla sería de ellos conjuntamente. O si el propietario de la Avenida Jones No1 se niega a hacer algo o pagar por algo y el propietario contiguo coloca una nueva valla (para una vida tranquila), entonces esta valla claramente les pertenece.

A veces, los propietarios pueden ocultar la posición exacta del límite, por ejemplo, agregando otras características, como un seto en un lado de una valla original o colocando otra valla en su lado de la original.

Aparte del título, ¿qué pasa con el formulario de información de la propiedad de los vendedores? ¿Esto puede ayudar? Las respuestas de los vendedores pueden ser una buena fuente de información. Sin embargo, la pregunta en la forma es bastante amplia y, sin más información detallada por escrito, puede ser poco clara, o puede ser que el vendedor haya proporcionado información incorrecta de todos modos sin querer.

Por lo tanto, la respuesta es verificar siempre el título y también cualquier información proporcionada por el vendedor original, pero no debe sorprenderse si esto aún no es concluyente. En última instancia, es una buena idea consultar/negociar con los vecinos afectados y acordar un resultado.